Preços na habitação com subida mais modesta desde 2021

Artigo originalmente publicado no caderno NOVO Economia de 24 de junho, com a edição impressa do Semanário NOVO.

O índice de preços na habitação aumentou ao ritmo mais lento desde 2021 no primeiro trimestre deste ano, resultado que se conjuga com nova queda no número de transações, a terceira consecutiva, uma realidade ainda mais evidente nas casas já existentes. Os residentes não habituais continuam a pesar, ao representarem transações acima do valor médio, numa dinâmica que continua a ver os preços a crescer.

Os dados do INE mostram uma subida homóloga de 8,7% no primeiro trimestre, menos 2,6 pontos percentuais (p.p.) do que no período anterior e o ritmo menos pronunciado desde o segundo trimestre de 2021. Ao mesmo tempo, o número de transações voltou a cair, desta feita pelo terceiro trimestre consecutivo, verificando-se um ritmo crescente nestas reduções: o terceiro trimestre de 2022 registou menos 2,8%, no quarto trimestre o indicador recuou 16,0% e agora, no arranque de 2023, verificou-se uma redução de 20,8%.

Assim, foram transacionadas 34.493 habitações, resultando em 6,9 mil milhões de euros de montante total. Destas operações, 6.970 eram habitações novas, ou seja, verificando-se uma redução homóloga de 8,3%. As casas já existentes representam a maioria destas operações, com 79,8% do total, mas a queda neste subgrupo é ainda maior: em termos homólogos, estas vendas caíram 23,4% e, em cadeia, a retração foi de 13,0%. Em cadeia, as transações caíram 10,5%.

Neste segmento, os preços praticados evoluíram mais rapidamente do que para as habitações novas, subindo 9,7% face aos 5,7% registados nas casas que ainda não estavam no mercado. É visível, portanto, a continuação da subida dos preços das casas em Portugal, uma tendência que se deve continuar a verificar, projeta a economista Vera Gouveia Barros.

“Olhar para a questão da habitação focando-nos no preço é uma má abordagem”, começa por referir. “Na maioria das compras que realizamos, o preço é conhecido a priori; isto não sucede no mercado da habitação, onde quem vende uma casa anuncia-a por um preço, mas depois ele é sujeito a negociação”, frisa. Como tal, o ‘Mais Habitação’, ao considerar “que a subida do preço da habitação é per se um problema”, acabará por agravar os problemas do mercado, ao deprimir ainda mais a oferta.

Não residentes mostram poder de compra
O número de casas compradas por residentes habituais foi o mais baixo, em termos relativos, desde o segundo trimestre de 2021, sublinhando não só a tendência de queda no número de transações, mas também a cada vez maior dificuldade de acesso à habitação pelos portugueses face a estrangeiros com maior poder de compra, tipicamente europeus e norte-americanos.

As casas adquiridas por residentes habituais no território português representaram apenas 92,8% do total registado no primeiro trimestre, ou seja, o peso mais baixo desde o segundo trimestre de 2022. Em sentido inverso, 7,2% das compras foram feitas por residentes não habituais, frequentemente apontados como um dos principais motores da pressão no imobiliário (e muito mais significativos do que os vistos gold, cuja atribuição através da compra de casa em zonas de pressão foi terminada), representando 12,7% do total transacionado.

“Que os não residentes compram casas por preços superiores aos dos residentes também não é nenhuma novidade deste trimestre”, ressalva Vera Gouveia Barros. “Mas, mais uma vez, não é o preço que está em causa, é a absorção de parte da oferta”, o que não é de estranhar quando o país se propõe a captar trabalhadores estrangeiros qualificados com regimes fiscais altamente atrativos.

“Não podemos dizer que queremos atrair mão-de-obra qualificada e depois achar que essas pessoas não vão querer casas e não vão ter uma disponibilidade a pagar por elas mais elevada que a média portuguesa”, alerta, sugerindo que estes “benefícios fiscais devem ser avaliados, percebermos se trazem benefícios que compensem os custos”.