“Projeto de Entrecampos vai criar uma nova centralidade em Lisboa”

Como espera que venha a evoluir o mercado em Lisboa de habitação, do retalho de rua e dos escritórios?
Os dados que têm estado a ser publicados nos últimos semestres apontam para uma estabilização dos preços no mercado residencial. Neste momento, a manutenção dos preços em alta, tanto na compra e venda como no arrendamento, deve-se à falta de oferta e não tanto ao aumento da pressão do lado da procura. O volume de transações dá sinais de estabilização, a velocidade de absorção e as taxas de desconto denotam um diferencial entre as expetativas dos proprietários e as dos compradores/arrendatários. Ainda assim, há um enorme potencial de desenvolvimento neste setor, com falta de soluções para o mercado doméstico, no centro da cidade e a preços comportáveis para as famílias portuguesas.

Mas acreditamos que o mercado de “retail”, nas principais artérias da cidade e, em especial, o mercado de escritórios, ainda não atingiram os seus máximos. Existe enorme potencial de crescimento, quer na oferta tradicional, quer em novas soluções de espaços para negócios e pequenas e médias empresas de serviços.

Há espaço para a melhoria das yields no retalho e nos escritórios?
Acreditamos que a enorme procura que se regista nestes setores permitirá a manutenção da tendência de subida das rendas, mas não acreditamos que o mercado permita maior compressão das yields. Transaciona-se já a 4% em Lisboa, o que é notável numa praça que ainda não permite a confiança de outras geografias, com historial de procura muito mais consolidada. Acredito sim num aumento do valor unitário da renda por m2, não só pela escassez da oferta, como também pelo aumento sentido na procura destes espaços.

No caso dos escritórios há espaço para uma promoção especulativa?
Segundo as previsões, nos próximos dois anos, o mercado e escritórios registará uma entrada de cerca de 300 mil m2, metade deles resultantes de promoção especulativa. Acreditamos que há espaço para este tipo de promoção nos próximos anos, especialmente em Lisboa e no Porto. A diferenciação pelas melhores localizações e pelas características dos espaços acabarão por ditar as regras das transações futuras.

É necessário o reforço dos atuais incentivos para os Residentes Não Habituais?
A Fidelidade não tem tido contacto com este mercado. Porém, suportados apenas nos dados que permitem aferir a relevância deste universo nos volumes de transações registados nos últimos anos, maioritariamente no imobiliário residencial, e nos dados publicados pelos organismos oficiais, que registam um aumento significativo dos pedidos de estatuto de Residente Não Habitual nos últimos 18 meses, diríamos que este não parece ser um eixo estratégico prioritário nas medidas de apoio ao setor.

Qual o impacto para o setor imobiliário da recente alteração do regime da SIGI’s?
Os REIT, em português as Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI’s), estão tipicamente suportados em carteiras de “commercial real estate” detidas para rendimento. As alterações recentemente aprovadas ao regime destas sociedades vêm reforçar este aspeto, centrando a atividade das SIGI’s no mercado de arrendamento, este entendido em sentido amplo, o que tem o mérito de alinhar o nosso regime com as melhores práticas e o efeito de transmitir maior confiança aos investidores internacionais. A clarificação de alguns aspetos, a consagração expressa do regime fiscal aplicável à atividade e aos rendimentos distribuídos, a flexibilização do seu objeto social, vêm no sentido do reforço da segurança dos investidores e do aumento da atratividade destes veículos como classe de ativos de investimento no nosso mercado.

Existe o risco de Portugal sair de moda e o imobiliário comercial sofrer?
Na Fidelidade não pensamos que o momento que se vive no imobiliário português não seja porque “o país está na moda”. Acreditamos que é muito mais do que isso. Lisboa, comparativamente com qualquer outra capital europeia, até há muito pouco tempo oferecia investimento imobiliário com retornos elevados, que os investidores internacionais não conseguiam em qualquer outra praça. Este aspeto, aliado às condições que o país oferece, em termos fiscais, em qualidade de vida, em infraestruturas, em capacidade técnica, atraem investimento internacional de forma sustentada. Os grandes players internacionais do investimento imobiliário estão a investir em Portugal e isto não acontece simplesmente porque o país está na moda. É um movimento que é inevitável, que temos de acompanhar e que a nós, enquanto investidores neste sector, nos deixa muito confiantes para continuarmos a investir em Portugal.

Com a construção do futuro complexo de habitação, escritórios e serviços em Entrecampos acredita que o eixo da CBD de Lisboa irá deslocar-se da Av. da Liberdade/Saldanha para a zona de Entrecampos?
Acreditamos que o nosso projeto de Entrecampos venha criar uma nova centralidade em Lisboa. A dimensão e localização deste empreendimento torna-o único em Lisboa e a nível nacional, e com características de se poder tornar um projeto de referência a nível Internacional. É um projeto de grande complexidade e impacto na cidade. Queremos fazer algo emblemático. Mais do que edifícios, queremos um local.

Não só pela localização excecional, como pela dimensão características arquitetónicas e técnicas que os vários edifícios disponibilizarão – vulgarmente designados por edifícios Grade A, acreditamos na criação desta nova centralidade, ou seja o novo CBD de Lisboa.

Trata-se de um desafio muito estimulante criando neste novo local da cidade, de forma harmoniosa e integrada, três vivências distintas – escritórios, comércio e habitação, aliadas a soluções de lazer, convívio e cultura, num local de excelentes acessibilidades e muito central. Assegurar que nesta zona se possa encontrar o equilíbrio de todas estas vertentes é uma preocupação central que temos.

É possível que a cinco anos o eixo Entrecampos/Praça de Espanha seja o centro de negócios e de habitação de Lisboa?
Claramente. Conforme acabei de referir, temos a ambição de promover um projeto de referência a nível nacional e internacional, que ajudará Lisboa a sustentar o seu lugar na lista dos mercados imobiliários mais interessantes. As alterações viárias que o município anunciou e que pretende desenvolver no eixo que refere, potenciarão a tal distinção.

De que forma o tema da sustentabilidade ambiental será salvaguardado no projeto de Entrecampos?
A sustentabilidade ambiental não é opcional nos dias em que vivemos. O nosso projeto respeitará as melhores práticas a nível mundial nesse domínio. E é nessa base que teremos de desenvolver todos os estudos e projetos de Entrecampos para que o mesmo seja reconhecido também como uma referência na sustentabilidade.

Nesse sentido teremos a trabalhar connosco um conjunto muito significativo de projetistas e consultores, de comprovada experiência na matéria, procurando o necessário estado da arte.

Com a informação atual quais os grandes “drivers” na edificação do projeto de Entrecampos? O facto de o MP manter em aberto um processo de averiguações sobre a operação urbanística poderá alterar a configuração do projeto?
Os “grandes drivers” que refere estão definidos “ab initio”, em todo o processo da hasta pública. As áreas edificáveis e respetivos usos (escritórios, habitação e comércio) estão claramente evidenciadas em todo o processo de aquisição e a Fidelidade, como tem feito até aqui, trabalhará sempre em conjunto e em estreita colaboração com a CML para promover o melhor projeto possível para aquela zona da cidade.

Com a construção da futura sede da Fidelidade em Entrecampos o que é expectável que venha a acontecer aos edifícios emblemáticos detidos pela Fidelidade, nomeadamente o edifício do Calhariz?
A futura sede do grupo Fidelidade em Entrecampos vem responder a uma necessidade da companhia, para melhor prepararmos o nosso futuro e respondermos às necessidades dos nossos clientes. Teremos espaços de trabalho ajustados às novas tendências de “workplace strategy”, mais eficientes, confortáveis e centralizados numa zona de excelente acessibilidade e de envolvente emblemática. Será igualmente um espaço dedicado à nossa marca e de ligação à sociedade.

Para os espaços e edifícios existentes estamos a analisar alternativas para os mesmos, naturalmente ponderando o potencial que cada um dos mesmos possa significar, não só em função das condições atuais do mercado, como também atentos ao perfil de investidor que somos e atuamos. Os processos estão no seu início pelo que, nesta fase, estamos muito focados na definição do planeamento global de todas estas frentes, para então sim tomarmos as decisões necessárias.