Prolongamento das moratórias poderá evitar “descalabro social” no país

Depois de vários avanços e recuos, o Governo decidiu no passado dia 24 de setembro em Conselho de Ministros (CM) estender o prolongamento das moratórias públicas até 30 de setembro de 2021 e que permite às famílias e empresas em dificuldades financeiras devido à pandemia suspender o pagamento das prestações do crédito. O prazo de adesão terminou na quarta-feira 30 de setembro, e engloba todos os créditos hipotecários e também o crédito ao consumo para financiamento de despesas de educação ou formação. De recordar que este alargamento estava previsto até março de 2021.

Em declarações ao Jornal Económico (JE), o economista António Nogueira Leite, considera que esta medida, de um modo geral, é vista pelas pessoas como positiva, “porque alivia os devedores”. A questão é como é que a economia estará quando os devedores tiverem de voltar a pagar as suas prestações normais. “Se a economia não estiver bem, podemos estar a criar um problema maior do que aquele que teríamos se elas não continuassem”, analisa o economista, para quem a situação está muito dependente da evolução económica e da forma como conseguimos lidar com a pandemia e aproximar do funcionamento normal da economia nestas circunstâncias, até porque “não é possível congelar a economia para sempre, nem ter moratórias para sempre. Estamos a apostar em que as coisas melhorem em seis meses”, frisa.

Por sua vez, João Duque afirma ao JE que a moratória “foi uma forma que se encontrou de tentar dar condições para às empresas poderem sobreviver. No fundo, é um auxílio à tesouraria”. O economista traça um cenário difícil para o setor empresarial. “Muitas empresas já estão a ver que se calhar não recuperam em 2021, só em 2022, mas têm de ter estofo para lá chegar. Não tendo, encostam já às ‘boxes’ em 2021”, salienta. Face a este paradigma, João Duque realça que a própria ideia de que o fim das moratórias em 2021, e de que esse ano terá condições para evitar os incumprimentos que ocorreriam se não houvesse moratórias está a ser posto em causa. “O prolongamento da crise vai ser maior do que se pensava originalmente e caso não existam moratórias não sei se conseguiremos evitar um descalabro social”, realça o economista.

Quem também se mostra preocupado com esta situação é o setor imobiliário. Hugo Santos Ferreira, vice-presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), diz ao JE que, numa altura de pandemia, “os proprietários foram mais uma vez chamados a exercer a função social do Estado, mostrando-se solidários e acatando este período de moratória”. O responsável relembra, contudo, que em Portugal a maioria dos proprietários são de pequena e média dimensão e vão continuar a pagar tudo o que seja impostos, como o Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI) ou o Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis (AIMI). “Não sou contra a moratória, sou contra o facto de o Governo não ter acautelado os devidos direitos destes proprietários, porque lhes tirou as receitas mas não as despesas, bem pelo contrário. Poderia ter havido a moratória, mas também uma compensação aos proprietários”, sublinha.

Por seu turno, Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), considera ser importante a inclusão de uma moratória de crédito que “permita aos cidadãos, famílias e empresas ter algum fôlego neste período de instabilidade laboral e económica”.

Poderá este prolongamento causar pressão nos resultados das entidades bancárias? António Nogueira Leite refere que alguns bancos têm reservas porque estão bastante capitalizados face à atividade que têm neste momento, mas outros não estão assim tão bem e nesses é um peso complexo. “Estamos todos a pensar que vem aí um grande plano de investimento que vai recuperar a economia. Também acho que sim, o problema é o entretanto”, salientando que a forma como conseguirmos gerir a pandemia e a economia nos próximos meses vai ser determinante para a situação das empresas e, consequentemente, para os particulares, o que acaba por ter impacto nos bancos.

“Se não conseguirmos gerir bem a situação, os bancos serão bastante afetados, para além do esforço que já estão a fazer neste momento. Se gerirmos bem, acho que com mais ou menos dificuldade poderão superar a situação”, sublinha.

No entanto, o economista deixa um aviso. “Haverá alguma mortalidade no processo, empresas que fecham e tornam-se insolventes. Há perdas que os bancos vão tomar e que não estavam nos seus planos em função da pandemia e que vai para além das moratórias”. Já Hugo Santos Ferreira não tem dúvidas de que ter outra crise como a de 2008 será catastrófico e fatal para Portugal. “É muito importante que o eventual fim das moratórias, ou que a atitude dos bancos perante os custos do imobiliário, exige prudência, bom senso, e que o fim das moratórias dos bancos, seja ele quando for, que seja uma transição suave e que permita às empresas não colapsar”, realça.

Por sua vez, Luís Lima, da APEMIP, acredita que este prolongamento poderá ter efeitos sobre o balanço dos bancos, mas por outro lado também os protege da eventual necessidade do aumento de provisões e do incumprimento. Para o economista João Duque a ‘chave’ estará na forma como os reguladores estão a ver esta situação. “É o que se discute neste momento, como é que as empresas de auditoria vão ver as moratórias”.

O presidente da APEMIP acredita que esta medida não irá influenciar os preços da habitação. “Na pior das hipóteses, considerando que o fim das moratórias resultará num cenário de incumprimento no pagamento das prestações de crédito, poderá dar-se o caso de haver um aumento da oferta imobiliária no mercado motivado por pessoas que têm urgência em realizar liquidez e, como tal, poderão ver-se tentadas a desvalorizar o seu património para acelerar a sua venda do ativo”, explica, acrescentando que também a procura de residências “não será ‘beliscada’ pela existência ou não de moratórias”, mas influenciada pelo comportamento da economia e pelo seu impacto na vida laboral das pessoas.

Opinião diferente tem Hugo Santos Ferreira. “Vai haver cada vez menos oferta, porque haverá menos possibilidades e pessoas a acreditar neste mercado de habitação em Portugal, com menos produto a ser lançado. Naturalmente, isto vai ter como consequência uma subida dos preços”, afirma.

O responsável da APPII chama também a atenção para os custos de contexto existentes nos dias de hoje e que fazem com que seja impossível realizar projetos que sejam económica e financeiramente viáveis para a classe média portuguesa, caso dos custos com os atrasos do licenciamento ou a falta de mão de obra. Para Hugo Santos Ferreira a maior despesa é sentida a nível fiscal. “Se andamos todos a dizer que a habitação é uma das principais preocupações que temos em Portugal, não se percebe como é que os terrenos para habitação são duplamente castigados com um imposto. Que mensagem queremos passar a quem investe em habitação, se além de levar com o IMI, ainda leva com o AIMI”, questiona. O membro da APPII relembra também que o IVA de 23% na construção que não é dedutível em Portugal. “É um caso isolado na Europa”, frisa, dando o exemplo de Espanha, onde a habitação só é taxada em 10% de imposto, enquanto em Portugal atinge os 30%. “Somando todos estes custos de contexto é muito fácil perceber que se não forem decretadas medidas públicas pensadas, estratégicas e que realmente tenham consequências efetivas, não vamos continuar a ter um mercado de habitação em Portugal”, salienta.

Por sua vez, o economista João Duque, diz estar convencido de que vai haver um revés face aquilo que tem sido a realidade no centro de Lisboa, onde já começa a existir uma alteração significativa de oferta ao nível do alojamento local. Por entender que o mercado imobiliário é muito segmentado, António Nogueira Leite, refere que os preços das casas nos sítios onde a procura é sobretudo de clientes nacionais, talvez não sejam muito afetados desde que a economia recupere alguma coisa face a esta perda inicial. Já nos locais em que não se consiga substituir a procura externa que tínhamos por procura externa de outras localizações ou externa equivalente, dependendo também da liquidez do mercado, este pode sofrer ajustamentos em baixa. “Há zonas onde o mercado é pouco líquido e as transações que se fazem vão mantendo as referências que já vinham de trás. O mercado imobiliário não tem sofrido grandes alterações de preços nas zonas mais conhecidas”, explica o economista. Questionado sobre o impacto que os empréstimos bancários podem vir a exercer no setor da construção, João Duque acredita que os construtores que neste momento tiverem capacidade financeira e estiverem financiados vão aguentar-se e não vão baixar os preços. “Creio que a oferta de habitação para o arrendamento de não curta duração vai aumentar. Vamos ter casas a chegar ao mercado novas, outras usadas para arrendamento. Vamos ter aqui uma competição do mercado pelo efeito do preço. A questão crítica é saber quanto tempo é que isto vai demorar”, sublinha.

Por seu turno, António Nogueira Leite destaca que desta vez os bancos estão mais protegidos, na medida em que, de uma forma geral, “exigiram um reforço de capital quer das empresas de construção, quer dos promotores, maior do que no passado”.

Que papel poderá desempenhar o imobiliário na recuperação da economia em 2021? Para João Duque a questão é se vai existir ou não procura. “Havia uma certa geração de jovens que não conseguiam arranjar casa porque estavam muito caras. Esses jovens podem dar agora algum ânimo porque muitos deles vão conseguir com facilidade rendas mais acessíveis”, explica.

Por sua vez, António Nogueira Leite esperava que surgissem outros motores além do imobiliário, até porque, ao contrário da crise anterior, acredita que existem condições para este setor vir a sofrer menos. “A partir do momento em que a atividade económica e as perspetivas de mitigação deste problema se tornem claras, acho que pode proporcionar-se algum crescimento, desde que não se façam disparates do ponto de vista da regulamentação do setor, enquadramento fiscal e regulatório”. O economista deixa o alerta. “Espero que o imobiliário não seja o único a dar um contributo no próximo ano, porque já percebemos que ter a nossa economia assente em imobiliário e turismo é demasiado arriscado no futuro que vamos ter pela frente”, conclui.