Quer arrendar a sua casa hipotecada? O banco já não lhe pode aumentar o spread

Até ao início deste ano, quem quisesse arrendar uma casa que ainda está a pagar ao banco corria o risco de ver o spread do seu contrato ser aumentado. Porém, a lei mudou.

Até fevereiro de 2019, se quisesse arrendar uma casa hipotecada – isto é, uma habitação que ainda está a pagar ao banco – que servisse para habitação própria permanente, a instituição financeira onde detinha o empréstimo reservava-se o direito de lhe poder aumentar o spread. Felizmente para todos os portugueses, isto mudou.

Porque é que isto acontecia? Ao arrendar uma casa hipotecada está, de facto, a alterar a finalidade que estava inscrita no seu contrato. Os bancos, que definem o spread não apenas consoante o risco do cliente, mas também conforme a finalidade do empréstimo, normalmente aumentavam essa taxa para refletir esta mudança.

Avisar o banco para arrendar uma casa hipotecada?

Tenha como exemplo a situação da Inês, que comprou um T3 na zona de Alverca, com recurso ao crédito à habitação, mas que, passados dois anos, quando decidiu ser mãe, teve necessidade de se mudar para uma casa arrendada numa área mais central dentro de Lisboa para estar mais perto da família. Não era uma decisão definitiva, mas era, pelo menos, para beneficiar de mais apoio nos primeiros anos de vida da sua filha.

Como tal, na impossibilidade de suportar duas rendas de casa, a Inês decidiu colocar o seu apartamento de Alverca para arrendar, pois assim conseguia ter um rendimento extra para pagar a outra renda e ainda suportar os custos que a casa própria que comprou continuaria a ter (IMI, condomínio, etc.).

Tendo em conta que a distância desta mudança não igualava nem superava 50 quilómetros, ao informar o banco sobre esta situação, este agravou o spread que a Inês tinha no empréstimo da casa, elevando substancialmente o custo do crédito.

Isto aconteceu porque o banco só não lhe podia aumentar o spread nas seguintes situações:

  • Mudança de emprego para uma distância superior a 50 quilómetros do imóvel;
  • Em caso de divórcio/separação, se a taxa de esforço do titular que ficasse com o empréstimo fosse inferior a 55% ou se esse titular tivesse dois ou mais dependentes e uma taxa de esforço inferior a 60%;
  • Em caso de falecimento de um dos cônjuges;
  • Se um dos membros do agregado familiar ficasse desempregado.

Agora imagine que a Inês estava a passar por uma situação de instabilidade financeira e precisava de arrendar a sua casa para continuar a fazer face às prestações mensais sem risco de perder o imóvel. O que é que o banco podia fazer? Aumentar o spread.

Boas notícias: a lei mudou

Atualmente (precisamente desde 13 de fevereiro) já não é obrigado a informar o banco se decidir arrendar a sua habitação própria, seja por que motivo for, a não ser que no seu contrato do empréstimo da casa venha especificado que tem de fazê-lo. Isto é precisamente o que está escrito na alínea a) do nº 2, do artigo 25º, do Decreto-Lei nº 74-A/2017:

2 – Os mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nomeadamente aumentando os spreads estipulados, em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações: a) Celebração entre o consumidor e um terceiro de um contrato de arrendamento habitacional da totalidade ou de parte do imóvel; (…)”.

No entanto, há duas regras (aponte-as bem), que, apesar de tudo, são muito simples:

  1. Ao redigir o contrato de arrendamento, neste deve constar a indicação de que ainda está a pagar a casa ao banco (ou seja, que se trata de uma casa hipotecada);
  2. A renda que será paga pelo arrendatário deverá ser depositada na conta a partir da qual é cobrada a mensalidade.

Portanto, esta nova legislação vem proteger os consumidores no caso de estes necessitarem de arrendar a sua casa.

Mas tenha atenção: pode deixar de ter isenção de IMI

A isenção do IMI é concedida para Habitação Própria Permanente (HPP). No entanto, ao arrendar a casa, esta deixa de ter esta finalidade, pelo que é possível que perca este direito quando registar o contrato de arrendamento nas Finanças. Não se esqueça ainda de morada fiscal.

O contrato que já tem assinado com o banco – e que é anterior à entrada em vigor desta legislação – especifica que não pode arrendar a casa? Não tema, pois a lei deve ter prioridade e deve argumentar isto junto da instituição financeira.

Dicas para renegociar o spread com o banco

Se contratou um crédito habitação por volta do ano de 2012, certamente detém um spread significativamente acima do que é praticado atualmente pela maioria dos bancos em Portugal.

Tendo em conta que pode transferir o seu empréstimo para outro banco para obter melhores condições, deve, em primeiro lugar, procurar falar com o seu gestor de conta para avaliar a possibilidade de lhe baixarem o spread.

Aproveite para, antes de se deslocar ao banco, fazer algumas simulações de transferência para averiguar que opções oferece o mercado e que bancos estão a oferecer condições mais vantajosas.

Depois de falar com o banco, o pedido de revisão deve ser efetuado por escrito através de carta registada com aviso de receção. A instituição financeira pode recusar-se a baixar o spread? Sim, mas tentar não custa. Mesmo que o seu gestor se mostre relutante, insista para que o seu pedido seja analisado na mesma.

Note que a instituição financeira não pode incentivar o cliente a adquirir outros produtos ou serviços financeiros com vista a uma renegociação do empréstimo.

Depois de contratar o crédito recebeu uma promoção no seu emprego e o seu salário foi aumentado? Então, neste caso, a sua taxa de esforço diminuiu, logo o seu risco de incumprimento também, o que poderá constituir-se como um bom argumento para apresentar ao banco no sentido de este rever o seu spread.

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