O final do verão representa, também, o dealbar da época alta do turismo em Portugal. É tempo de balanço e das devidas ilações relativamente a um setor cada vez mais importante para a economia nacional, e cuja ligação intrínseca ao imobiliário é inegável.

Em Lisboa e no Porto cresce a quantidade de imóveis recuperados ou construídos de raiz, cujo destino é o mercado turístico, nas suas mais variadas vertentes. Fora da rota das grandes cidades, a recuperação de propriedades, quintas ou palacetes, colocados no mercado para o desenvolvimento de projetos turísticos, na maioria dos casos de perfil premium, há muito que não é novidade.

Depois de anos de depressão, anteriores ainda à crise de 2007-2008, a economia parece querer recuperar a década e meia perdida, com um crescimento do PIB de 2,8% no primeiro trimestre e 2,9% no segundo. Em larga medida, tem sido alavancado no turismo, o qual já representa 7% do PIB nacional. No entanto, grande parte desse crescimento está a fazer-se por via de uma atuação de alto risco por parte dos mais variados agentes do setor, muitos deles sem capacidade estrutural para enfrentar outras marés que não sejam apenas as favoráveis em que nos encontramos.

É um facto que as viagens low cost em muito nos beneficiaram no que concerne à entrada de divisas no nosso país. No entanto, tal fez-se por via da massificação, ao invés de uma estratégia qualitativa. Hordas de visitantes aterram nos nossos aeroportos, em busca de sol, praia, belas paisagens e, infelizmente, em muitos casos, de um custo de vida barato. São cada vez mais comuns os casos de turistas que evitam efetuar gastos para além dos triviais e que acabam por procurar ofertas de menor qualidade e com um retorno económico baixo.

Ou seja, quereremos nós, verdadeiramente, desenvolver a nossa economia por via de um turismo que prefere a quantidade em detrimento da qualidade, que não gasta mais que 50 euros diários, alicerçado em estadias curtas, que procura o alojamento local mais barato e que, tantas vezes, é fator de crescente desestabilização nas relações sociais entre condóminos e vizinhos?

Face a um certo turismo com estas caraterísticas, o setor imobiliário responde com uma excessiva oferta de imóveis de pequenas dimensões, em regime de short term. É um erro que, esperemos, não se pague caro. Não é viável colocar no mercado a quantidade de T1 e T2 que foram reabilitados e construídos, sem que existam outras alternativas à sua comercialização para além do turismo.

Esperemos não ter que voltar a redefinir investimentos e repensar estratégias de crescimento para o país. Embora faça falta pensá-lo de forma sustentável, ao invés de viver de iniciativas naturalmente meritórias, mas cuja estratégia parece fazer-se apenas de cenários positivos. Por outro lado, fará sentido um turismo que exija uma oferta imobiliária de perfil diametralmente oposto, com indicadores que revelam a compra de imóveis a preços que podem chegar aos 12 mil euros por m2 – ou seja, acima do registado em capitais como Madrid, cujas localizações prime valem, em média, 9 mil euros?

Esta é uma matéria de difícil análise. Por um lado, com a experiência que a Quintela & Penalva – Real Estate tem no mercado de imobiliário de luxo, parece evidente que entrámos em definitivo na rota do comércio turístico. E isso significa que eventuais focos de instabilidade que se sintam em Portugal, e que podem – esperemos bem que não – culminar num ataque terrorista no nosso país, não coloquem inevitavelmente em causa estes setores. Inúmeros países europeus já sofreram com ataques e, se os seus índices turísticos baixaram num primeiro impacto, tal acabou por ser pontual e rapidamente voltaram aos valores normais. No nosso caso, por certo que se assistiria a uma tendência similar.

Perante os cenários com que nos deparamos, o investimento imobiliário faz cada vez mais sentido no que denominamos zonas emergentes, onde há alguns anos ninguém imaginava sequer apostar, mas que hoje estão na moda. É o caso da zona oriental de Lisboa, onde estão em consecução projetos arquitetónicos, bem como ações culturais e sociais, que visam dar uma vida nova a estas zonas antes deprimidas.

Ora, essas chamadas zonas emergentes estão a estabilizar as que possuem um valor mais alto por imóvel. Importa referir que os 12 mil euros por m2 acima referidos restringem-se a casos muito específicos no centro da cidade de Lisboa e no eixo de luxo entre o Estoril e Cascais. Na capital, por exemplo, o valor médio por m2 dos imóveis premium ultrapassa os 6,8 mil euros por m2.

Que conclusões podemos retirar? É que os grandes perigos para os setores do imobiliário e turismo têm enfoque na falta de qualidade da oferta e numa procura pouco esclarecida. Mais do que os receios de segurança – que existem, mas os exemplos internacionais permitem verificar que é possível suportar os impactos negativos –, devemos refletir na falta de um pensamento estruturante que mitigue as consequências negativas do turismo de massas nas nossas cidades e vilas.