Teletrabalho agrava atrasos na aprovação de projetos imobiliários pela Câmara de Lisboa

Plano de Contingência da Câmara de Lisboa colocou 400 funcionários do Urbanismo em teletrabalho, agravando a demora na aprovação de projetos imobiliários. Promotores dizem ter projetos de milhões de euros parados devido aos atrasos, que afugentam investidores estrangeiros, mas a autarquia responde que vai recrutar mais técnicos em 2020.

Promotores imobiliários consultados pelo Jornal Económico (JE) garantem que a ativação do plano de contingência Covid-19 da Câmara de Lisboa, que colocou em teletrabalho 400 funcionários do departamento de Urbanismo, veio agravar a demora na aprovação ou tramitação processual de projetos imobiliários que valem vários milhões de euros, numa situação que se prolonga há já vários anos, nomeadamente ao nível dos licenciamentos. A situação, alertam, corre o risco de afugentar o investimento no setor imobiliário da cidade, que é a principal porta de entrada de capital estrangeiro em Portugal.

Em comunicado, de 20 de março, o vereador do Planeamento, Urbanismo, Património e Obras Municipais da Câmara de Lisboa, Ricardo Veludo, garantiu que estaria “assegurada a continuidade do funcionamento de todos os respetivos serviços”, mas ressalvou que os prazos administrativos a favor dos particulares se encontram “suspensos até à cessação das medidas excecionais”, incluindo, entre outros, as audiências prévias ou a entrega de elementos.

Apesar das garantias dadas pelo vereador do Urbanismo, um ateliê de arquitetura com projetos em Lisboa disse ao JE que o teletrabalho, do ponto de vista logístico, é “uma coisa complicada” para a autarquia presidida por Fernando Medina, enquanto um promotor imobiliário referiu que a entrega de um simples pedido de licenciamento tornou-se mais difícil desde que começou o regime de  teletrabalho.

Segundo fontes do setor imobiliário, a situação da autarquia lisboeta, “na qual ninguém atende os telefones”, contrasta com a celeridade verificada na Câmara do Porto, não obstante os impactos nefastos da Covid-19 em Portugal. Ao JE, Pedro Vicente, vogal do conselho de administração da promotora imobiliária Habitat Invest, comprovou que no Porto “muito recentemente, uma análise e uma aprovação de um Pedido de Informação Prévia (PIP) foi de um mês, durante a Covid-19, desde uma reunião esclarecedora com o município até ao despacho do vereador”.

Pelo contrário, em Lisboa aumentou a dificuldade que os promotores já sentiam na aprovação ou tramitação processual de projetos imobiliários, nomeadamente ao nível da aprovação de licenças. “Vejo-me aflito para convencer os investidores a permanecerem neste mercado e a acreditarem  nos nossos esforços para captar investimento para Portugal. Com este bloqueio torna-se quase impossível”, disse Pedro Vicente.

A Câmara de Lisboa disse ao JE que “está ciente das necessidades do setor”, que, nos últimos três anos, conheceu uma “grande dinâmica”, especialmente na reabilitação. Em resposta às 12 questões colocadas à diretora municipal do Urbanismo, Rosália Russo, e ao vereador Ricardo Veludo, a autarquia referiu que a situação traduz-se “em centenas de milhões de euros de investimento em obras particulares que aumentaram de um ano para o outro, a que correspondem cerca de dois mil projetos por ano”.

Para responder ao boom do mercado imobiliário na capital, a Câmara de Lisboa assegura que desenvolveu “um esforço extraordinário dos serviços de Urbanismo”, reforçando “os meios humanos” e dando início à sua transformação digital. “Estas duas medidas estão a gerar ganhos de produtividade crescentes e permitem à Câmara Municipal estar cada vez mais à altura do dinamismo deste setor”, garante a autarquia.

Segundo a Câmara de Lisboa, só no ano passado foram submetidos 2.300 processos de edificação e “foram decididos, no mesmo período, 2.200”. O vereador do Urbanismo garantiu mesmo que no último semestre “já decidiu 1.700 processos. Ou seja, em cada mês que passa, decidem-se processos de forma mais rápida, mesmo processos de maior complexidade e que estão por decidir há mais tempo”.

Além dos mais de 40 arquitetos contratados em 2019, a autarquia prepara-se para recrutar este ano “mais técnicos para reforçarem a equipa de Urbanismo”, vincou Ricardo Veludo.

Por seu lado, a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) disse ao JE que tem estado em contacto com Ricardo Veludo, e assegurou que o vereador do Urbanismo da Câmara de Lisboa demonstrou “o empenho e o compromisso no reforço de meios humanos, de transformação digital e simplificação de processos de trabalho no urbanismo para se conseguir uma capacidade de resposta na apreciação de processos cada vez mais rápida”.

Para a APPII, estas medidas vão encurtar “os tempos do processo de licenciamento camarário, permitindo assim que os profissionais da cidade possam sentir o trabalho que o novo departamento de Urbanismo tem vindo a fazer desde a sua tomada de posse, em finais do ano passado”. A mesma associação revelou que o Urbanismo de Lisboa e o próprio Ricardo Veludo estão a desenvolver “um esforço significativo em criar uma relação de proximidade entre a câmara e os profissionais da cidade, promotores e investidores imobiliários responsáveis associados da APPII”.

Projetos de licenciamento “estão a demorar 1.010 dias”

Mas os promotores sentem uma realidade diferente. A Habitat Invest, que tem atualmente sete projetos residenciais na cidade, num montante total de investimento de 180 milhões de euros, referiu que tem “um pequeno projeto na Calçada do Marquês de Abrantes” em processo de licenciamento “há mais de três anos”. “É esta a pouca vergonha a que estamos entregues”, disse ao JE, Pedro Vicente, adiantando também que os projetos “estão a demorar 1.010 dias a serem licenciados”, ocorrendo o mesmo noutros dois projetos imobiliários em Cascais.

“A demora tem um impacto dramático na destruição das TIRES ou IRR [retornos financeiros] dos projetos que os torna totalmente desinteressantes. Ou seja, o impacto financeiro num projeto destes por cada mês de atraso é dramático”, vincou Pedro Vicente.

O administrador da Habitat Invest considera que a lentidão do Urbanismo da Câmara de Lisboa na aprovação de projetos é um obstáculo ao investimento imobiliário na cidade. Recentemente, revelou que dois investidores internacionais de grande dimensão lhe disseram que, “muito mais grave do que o efeito da Covid-19 no setor é o efeito na demora do licenciamento na Câmara de Lisboa, que os faz pensar que é preciso abandonar Portugal”.

Segundo o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, o prazo máximo para qualquer câmara municipal deliberar sobre pedidos de licenciamento é de 45 dias. Um prazo que se aplica às operações de loteamento ou às obras em áreas não abrangidas por operação de loteamento ou plano de pormenor, obras em edifícios classificados ou em vias de classificação, obras de edifícios situados em zona de proteção de imóvel classificado ou em vias de classificação, e edifícios em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública. O prazo reduz-se para 30 dias nos casos de obras menos complexas, como são os casos de obras de urbanização previstos na lei.

A Bondstone, uma private equity que faz investimentos imobiliários em Portugal (antiga Louvre Capital), tinha sete projetos residenciais para Lisboa com um investimento feito ou planeado de 68 milhões de euros. Mas viu-se forçada pelos investidores a vender um projeto “por causa dos problemas administrativos”. “O licenciamento ou os actos administrativos camarários são atualmente o maior imponderado para nós e para os nossos investidores”, explicou o CEO Paulo Loureiro, ao JE.

Alguns investidores estrangeiros e parceiros da Bondstone já deram indicações para que a empresa comece a concentrar-se noutras áreas do país. “Os investidores que já tiveram experiência em investir em Lisboa, preferem não o fazer e pedem para nos concentrarmos mais no Porto, por exemplo”, disse o CEO da Bondstone.

Paulo Loureiro considera que os prazos se tornaram “completamente aleatórios e imprevisíveis”, o que acaba por criar “falta de segurança jurídica na aplicação da lei”. “90% do capital que trazemos para Portugal é capital estrangeiro e o que querem é estabilidade política e fiscal e segurança jurídica. Eles só querem a aplicação das leis existentes”, referiu Paulo Loureiro. “Isto vai ter impacto na quantidade de investimentos na cidade de Lisboa”, alertou.

Por sua vez, um ateliê de arquitetura português revelou ao JE que os primeiros quatro anos de Fernando Medina na presidência da Câmara de Lisboa foram “bastante positivos”, pois o então vereador do Urbanismo, Manuel Salgado, “despachava processos entre seis e sete meses, e em Lisboa toda a gente aceita estes prazos”. Manuel Salgado era coadjuvado pelo diretor municipal Jorge Catarino Tavares, um arquitecto que “tinha muita sensibilidade para a cidade”, mas que apresentou a demissão no dia 2 de janeiro de 2020, após mais de uma década no cargo.

Na carta de demissão enviada a Fernando Medina e à qual o JE teve acesso, Jorge Catarino Tavares alegou uma quebra na “continuidade da estratégia para a cidade”, que “foi colocada em causa, logo de início, pelo desinteresse na passagem da pasta” de Manuel Salgado para Ricardo Veludo em outubro de 2019, o que resultou “no desconhecimento dos grandes projetos em apreciação em Lisboa e que representam o futuro da cidade”.

Além disso, prosseguiu Jorge Catarino Tavares, “este contexto de continuidade foi, ao longo dos últimos meses, profundamente alterado por uma prática de desconfiança, face a decisões anteriores, quer no âmbito do trabalho produzido, quer dos procedimentos previstos para o funcionamento dos serviços, onde o adiar a instalação dos serviços (prevista para outubro), fruto da reestruturação de 2017, conjugado com a entrada de 48 novos técnicos, está a dificultar o trabalho, tal como o adiar, sine die, da implementação do urbanismo digital, a todos os procedimentos da direção municipal do Urbanismo (previsto começar a 2 de janeiro), veio descredibilizar o trabalho produzido nos últimos anos e impedir a entrada em funcionamento desta importante ferramenta de gestão e monitorização”.

Atraso no licenciamento provoca “crise habitacional” em Lisboa

Para Pedro Vicente, vogal do conselho de administração da Habitat Invest, a “crise habitacional” da classe média em Lisboa tem também origem na “demora com que os projetos aparecem cá fora”. “Quando se diz que não há oferta e que é preciso um mercado de arrendamento, e que é preciso que haja quem invista no arrendamento em dimensão para servir a classe média que precisa desesperadamente de oferta de casas para arrendamento, de forma a normalizar os preços de modo a que as pessoas consigam ter acesso”, esquece-se que tal se deve “precisamente a este atraso no licenciamento, que não só afasta os investidores, como demora a que os projetos apareçam cá fora”.

Um estudo da APPII que foi recentemente enviado ao Observatório das Autarquias Locais, intitulado “O Licenciamento Camarário voltou a Registar Níveis de Burocracia e Tempos de Resposta Muito Elevados”, concluiu “que a situação do licenciamento urbanístico das principais cidades do ´país é preocupante, sendo manifesto que os prazos de análise e decisão são claramente desproporcionais e exagerados ao que é o prazo legal e aceitável”. A APPII defende que o atraso no licenciamento camarário, além de afastar investidores, tem também “inviabilizado o arranque de muitos projetos, alguns deles destinados a habitação e à classe média”.

A APPII concluiu ainda que um “típico” processo de licenciamento urbanístico de reabilitação urbana “dura hoje mais do que um ano”, sendo que a sua maioria “tem mesmo um período médio de aprovação a rondar mais de um ano e meio”, havendo ainda “processos de licenciamento a demorar quase três anos”.

A associação concluiu também que, por cada ano de atraso no licenciamento urbanístico, o preço de venda das casas aumenta em cerca de 14%, de forma a garantir a rentabilidade que é exigida por qualquer investidor nacional ou estrangeiro. Assim, por exemplo, um apartamento residencial T2, que poderia ser vendido a 3.500 euros/m2, passará automaticamente com o referido atraso de um ano no licenciamento para os 4.000 euros/m2.

Famílias em situação precária à espera de licença de utilização

A lenta tramitação processual na CML colocou cerca de 20 famílias em “situações precárias” porque não podem realizar as escrituras públicas enquanto não obtiverem a licença de utilização da Câmara de Lisboa, da qual estão à espera desde setembro de 2019.

Os apartamentos do edifício, que é um dos projetos da Bondstone, foram objeto de contrato-promessa de compra e venda ao longo do desenvolvimento do projeto, “com data de entrega dos apartamentos prevista até setembro de 2019”, explicou Vasco Raio, diretor de operações da private equity imobiliária.

“Nesta altura, o que tem vindo a atrasar a entrega das frações é a apreciação do processo camarário para podermos fazer as escrituras e só com a licença de utilização da câmara na mão é que as podemos fazer”, disse Vasco Raio.

Este responsável referiu ao JE que estas pessoas queixaram-se à própria Bondstone e à Câmara de Lisboa tendo inclusive escrito uma carta ao vereador, que “não respondeu diretamente”.

“Nós enviámos um email a dar conhecimento da carta enviada e subscrita pelos promitentes-compradores e respondeu um email simples e disse apenas que o processo se encontrava em análise na Câmara de Lisboa, sem qualquer justificação”, frisou.

A confirmarem-se as medidas anunciadas pela autarquia à APPI, poderão suprir as falhas identificadas pela Bondstone. Para Duarte Ferreira dos Santos, diretor de business development desta empresa, ao Urbanismo da Câmara de Lisboa falta reforçar a capacidade dos responsáveis pela apreciação dos processos, a desmaterialização e simplificação dos procedimentos administrativos, a articulação do Urbanismo da Câmara de Lisboa com as outras entidades públicas, e a melhoria da comunicação entre os serviços municipais e as empresas privadas.

A contratação de mais técnicos prevista por Ricardo Veludo também poderá dar mais músculo à estrutura da Câmara de Lisboa, porque “não tem a equipa adequada face ao número destes novos projetos que surgiram”, realçou Vasco Raio.

Vasco Raio considera ainda que a transformação digital do Urbanismo de Lisboa é premente. “A informatização da própria Câmara de Lisboa, enquanto noutros municípios é possível submeter os projetos ou complementos por plataformas eletrónicas através da internet, enquanto que em Lisboa é necessária uma deslocação aos serviços municipais”, frisou.

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