Banco de Portugal reconhece sinais de sobrevalorização do imobiliário, mas não à custa de crédito

O Banco de Portugal reconhece a existência de “alguns sinais de sobrevalorização” no mercado imobiliário em Portugal, mas considera que “não existe evidência de que o crédito bancário interno esteja a ser o determinante primordial do aumento dos preços”, segundo o capítulo dedicado ao tema no Relatório de Estabilidade Financeira que a instituição divulgou esta quarta-feira.

O Banco de Portugal reconhece que “após um período de redução dos preços no mercado imobiliário residencial começaram a surgir, na segunda metade de 2017, alguns sinais de sobrevalorização, embora limitada, destes preços, em termos agregados”, mas aponta que esta evolução não tem sido feita à custa do crédito bancário. Aliás, o  peso do crédito bancário nas transações de imóveis residenciais caiu 24 pontos percentuais no ano passado, face a 2009, para 41%. Na análise feita constata-se que a maioria dos novos créditos à habitação são de novos devedores.

O regulador avisa, entretanto que, “muito embora os bancos portugueses não estejam a ser os principais dinamizadores deste mercado, um eventual decréscimo acentuado de preços no mercado imobiliário teria efeitos negativos sobre o setor bancário”.

Mesmo que o crédito bancário não seja o impulsionar da subida de preços do imobiliário, existe o fenómeno de os preços estarem a subir muito mais do que o rendimento disponível das famílias, e por isso “a duração e o ritmo de crescimento dos preços dos imóveis podem implicar riscos para a estabilidade financeira, no caso de persistência desta dinâmica (aumentos de 32% e 27% em termos nominais e reais, respetivamente)”.

Estamos a menos de um mês de os bancos terem de cumprir uma recomendação do banco central  aplicável aos contratos celebrados a partir de 1 de julho de 2018, para evitar uma futura exposição dos bancos a um eventual bolha imobiliária, que o supervisor bancário considera que nesta altura ainda não existe.

De que falamos? O Banco de Portugal, enquanto autoridade macroprudencial nacional, emitiu uma recomendação aos bancos do sistema, com quatro medidas, dirigida aos novos contratos de crédito celebrados com clientes, designadamente  no crédito à habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente e crédito ao consumo.

Esta medida macroprudencial introduz: limites ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (loan-to-value ratio, na sigla inglesa LTV), calculado com base no mínimo entre o seu preço de aquisição e o seu valor da avaliação; limites ao rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário (cliente do crédito) e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social (debt service-to-income ratio, na sigla inglesa DSTI, ou taxa de esforço); um limite à maturidade dos empréstimos; e a obrigação de pagamentos regulares de juros e capital desde o inicio do contrato.

“Esta medida do Banco de Portugal tem por finalidade promover a adoção pelo sistema financeiro português de critérios de concessão de crédito prudentes para garantir, por um lado, a sua resiliência, reforçando a capacidade para absorver potenciais choques adversos e, por outro, que as famílias obtêm financiamento sustentável, minimizando o risco de incumprimento”.

Adicionalmente, com esta medida macroprudencial “o Banco de Portugal pretende prevenir que o setor financeiro assuma riscos excessivos nos novos créditos celebrados com consumidores, num contexto em que se começa a observar uma menor restritividade nos critérios de concessão de crédito e se antecipa que esta tendência se possa vir a acentuar”.

O Relatório de Estabilidade Financeira conclui também que os preços do mercado imobiliário comercial apresentam sinais de recuperação desde 2014, “mas de forma claramente mais contida do que no segmento residencial”.

A dinâmica do mercado imobiliário em Portugal tem sido muito impulsionada pelo turismo  e pela atuação de investidores não residentes.

“O contributo para o aumento registado nos preços da habitação em Portugal continua a estar associado, sobretudo, às transações de imóveis existentes, as quais em 2017 representaram 85% do número total de transações registadas nesse ano”, diz o Relatório.

A recuperação da oferta de habitação não tem sido suficiente para impedir o aumento de preços, é também uma das conclusões a que chega o banco central.

O que se passa no imobiliário comercial?

A queda dos preços do imobiliário comercial foi mais acentuado na crise do que o residencial, e no pós-crise a recuperação está a ser mais lenta.

Outro facto relevante é que dada a dinâmica menos acentuada das rendas (arrendamento de imóveis comerciais) face aos preços, a taxa de rendibilidade inicial nestes imóveis tem vindo a cair desde 2014. Mas este mercado tem um prémio de risco significativo, o que se constata comparando a evolução da taxa de rendibilidade inicial no mercado comercial com a taxa de rendibilidade das Obrigações do Tesouro a 10 anos.

Ainda no caso do imobiliário comercial, segundo dados do Banco de Portugal, em 2017 cerca de 80% do investimento no mercado imobiliário foi efectuado por não residentes, dos quais 76% por fundos de investimento; 7% por fundos de pensões (que são por definição são investidores de longo prazo e portanto ajudam a mitigar a volatilidade do mercado); 7% por REITS (Real Estate Investment Trust), que não são nacionais; e 10% por outros (inclui particulares e empresas).

O que é certo é que este facto (o da dinâmica do mercado ser impulsionada por turismo e não residentes) torna o mercado imobiliário português vulnerável a alterações da perspetiva de risco a nível global.

Mas a procura de imóveis por parte de investidores estrangeiros também apresenta vantagens para os bancos. Pois facilita a venda dos imóveis detidos pelas instituições de crédito e, por outro, contribui para a diminuição dos NPL (créditos improdutivos, ou malparado) associados a crédito garantido por imóveis.

Pelo que, uma reversão abrupta e acentuada da procura por parte de investidores internacionais e, consequentemente dos preços, dificultaria a redução dos imóveis e dos NPLs no balanço dos bancos.

O supervisor aborda ainda outros riscos que podem afectar o mercado imobiliário, a quebra de rendimentos por via de uma crise no turismo, ou de abrandamento económico, “pode conduzir a dificuldades por parte dos mutuários no cumprimento do serviço da dívida, numa primeira fase, e numa segunda fase à venda de ativos imobiliários e consequente efeito no correção em baixa dos preços”.

Outro risco normalmente abordado é o da subida das taxas de juro pelo BCE. O Banco de Portugal considera que é esperado que essa subida de juros no contexto da normalização da política monetária tenha até um impacto positivo na estabilização dos preços do imobiliário, porque se espera que ocorra de forma gradual e num quadro de recuperação da atividade económica.