Aumento do preço das casas absorve benefício da isenção de IMT

O aumento do preço das casas está a absorver o benefício da isenção do Imposto Municipal sobre Transações Onerosas (IMT) e Imposto de Selo (IS) dos jovens até 35 anos, que entrou em vigor a 1 de agosto. Os dados do ‘idealista’ indicam que em setembro se registou uma subida homóloga de 9,8% nos últimos 12 meses e de 2% em termos trimestrais, facto que os socialistas alertam que acaba por criar uma falsa ideia de facilidade na compra de casa ao impactar negativamente neste benefício para os jovens que até podem pagar menos de impostos, mas acabam por pagar mais pela casa devido ao aumento do preço dos imóveis em quase todas as zonas do país até setembro.

Quando a medida entrou em vigor em agosto, um jovem que quisesse comprar uma casa no valor de 150 mil euros teria uma isenção de 1.279 euros em IMT e 1.200 euros de IS, numa poupança total de 2.479 euros. Com a atualização trimestral de 2% nos preços, uma habitação de 150 mil euros passa a custar 153 mil euros, o que significa que os jovens ficam com uma isenção de 1.429 euros de IMT e de 1.224 euros de IS, numa poupança total de 2.653 euros, segundo o simulador da Deco. Contas feitas, o aumento do preço da casa (3.000 euros) acaba por absorver o benefício fiscal que os jovens podem ter na sua aquisição, com um agravamento da fatura na compra de casa, mais cara agora, que confirma os alertas de especialistas do setor que, em junho quando a medida foi aprovada, apontavam para riscos a serem considerados, nomeadamente o potencial de subir ainda mais o preço das casas por via do aumento da procura.

Em declarações ao Jornal Económico (JE), a líder parlamentar do Partido Socialista (PS), Alexandra Leitão, considera que após um abrandamento do preço das casas no início do ano, o ritmo de subida de preços voltou a aumentar e que estas medidas aprovadas pelo Governo acabam por ter “um efeito pernicioso, uma vez que criam uma falsa ideia de facilidade na compra de casa, mas o que fazem é aprofundar as desigualdades”.

Segundo os dados do Ministério da Juventude e Modernização já beneficiaram do IMT Jovem na compra de casa um total de 3.098 pessoas desde 1 de agosto. Ao abrigo desta medida, as pessoas até aos 35 anos beneficiam de isenção do IMT e do Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente, sendo aquela isenção total para imóveis até 316.772 euros (4.º escalão do imposto) e parcial entre este valor e os 633.453 euros (parcela em que se aplica a taxa de 8% correspondente a este escalão).

Para a líder parlamentar socialista os estímulos à procura, como a isenção de impostos e garantia pública na compra da primeira habitação, num mercado imobiliário tão pressionado, leva necessariamente à subida de preços desde o momento em que são anunciados, “como todos os especialistas têm afirmado e até a própria ministra da Juventude [Margarida Balseiro Lopes] assumiu.

As estimativas do Governo apontam para que a medida tenha um custo de cerca de 25 milhões de euros em 2024 e 50 milhões de euros em 2025. No entanto, Alexandra Leitão considera que, “o Estado deixa de ter essa receita para investir em políticas públicas, o mercado especula e ganha com isso, e o jovem não beneficia verdadeiramente da medida. O jovem até pode pagar menos imposto, mas vai, no final, pagar mais pela casa”.

Esta isenção fiscal corresponde à concretização de uma medida que consta do programa do Governo liderado por Luís Montenegro, e que tem como objetivo de facilitar o acesso à habitação por pessoas até aos 35 anos de idade, mas Alexandra Leitão, sublinha que à semelhança do que têm sido as opções do Executivo noutras matérias, “este é o caminho errado porque entrega ao mercado a solução, prescindindo da função do Estado enquanto regulador (por exemplo no Alojamento Local que progressivamente foi e vai reduzindo a oferta de habitação disponível), mas também como promotor de nova oferta a preços acessíveis”.

Como tal, a líder parlamentar dos socialistas defende que o caminho passa por reforçar o investimento em habitação nova, não apenas para as pessoas em situação carência económica, mas também para as classes médias e os mais jovens, algo que “este Governo parece deixar de fora do alcance das suas medidas, evitando que as famílias continuem à mercê das flutuações do mercado imobiliário”.

Especialistas argumentam que aumento dos preços coincide com descida dos juros

Os especialistas do mercado imobiliário ouvidos pelo JE apresentam um ponto de vista diferente sobre o aumento das casas estar a ser impactado pela isenção de IMT. Para Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, o que está na origem desta subida de preços é a redução das taxas de juro.

“Não só favorece do ponto de vista de permitir a entrada no mercado daqueles que ficaram fora dele, com o aumento que houve anteriormente, mas também aqueles que estavam à espera que o mercado pudesse ajustar para entrarem com a expectativa de que os preços baixassem, e acabam por perceber nessa altura que o adiamento da aquisição é um risco, porque o mercado vai ter pressão para valorizar”, afirma.

Quem também desvaloriza a subida do preço das casas com a medida do IMT é Bruna Melo, Tax Partner, da consultora Ernst & Young. “Vai ter o seu impacto, mas não vejo isto como uma relação de causa-efeito direta. Claro que o aumento do preço das casas vai acabar por aumentar a fatura máxima a pagar de imposto mesmo após a isenção”, refere.

No entanto, a responsável entende que é preciso olhar para todos os fatores que estão a gerar este aumento generalizado no preço das casas e onde destaca o aumento da procura que não é acompanhado pela falta de oferta. “Com as taxas de juro a baixar tem-se mais apetite e poder de acesso ao financiamento e com estas medidas das garantias do Estado de empréstimos à habitação”, realça.

Ainda sobre a questão do IMT, Ricardo Guimarães aponta baterias para o mercado de arrendamento, nomeadamente ao facto de um investidor que compra uma casa para arrendar, pagar um IMT igual como se fosse uma casa de segunda habitação. “Tanto é penalizado o investidor que vai aumentar a oferta para arrendamento como alguém que vai comprar uma casa de férias. Numa casa de 250 mil euros para arrendar paga cerca de 10 mil euros em imposto de selo e IMT, que equivale a cerca de um ano de rendas. A primeira coisa que um investidor faz ao comprar um imóvel para arrendar é entregar ao Estado um ano de rendas em IMT e imposto de selo”, explica.

Contudo, para o responsável existe uma outra medida que considera ser “urgente” trazer para o mercado imobiliário, e que é passa pela descida do IVA para 6% na construção, que no seu entender vem desbloquear os empreendimentos que precisam desse bónus para se viabilizarem e avançarem. “Metade dos empreendimentos que são projetados ficam no papel e a metade que sai é a que não precisa deste tipo de incentivos para avançar. A metade que fica no papel é a que precisa desses incentivos e aquela que é precisamente dirigida para a classe média”, sublinha.