Deve comprar ou construir casa? Este guia ajuda a decidir
Comprar casa é uma das decisões mais importantes da nossa vida, podendo em Portugal ser particularmente complicado dada a carga burocrática existente. A primeira grande questão com que nos deparamos é se devemos comprar ou construir casa.
Tendo cada uma destas opções vantagens e desvantagens distintas, é ainda necessário ter em conta que se pode optar por comprar uma casa já pronta a habitar ou então por um imóvel usado com o objetivo de o remodelar.
Descubra, neste artigo, os prós e contras de comprar ou construir casa. Para além de explicarmos quais os procedimentos inerentes às diferentes opções, apresentamos também as soluções específicas de financiamento oferecidas pelas instituições bancárias no nosso país.
Comprar ou construir casa – quais as vantagens e desvantagens?
Optar por imóvel novo que esteja pronto a habitar, comprar uma casa para remodelar ou construir casa de raiz é um dos grandes dilemas que quem está a pensar dar este grande passo que é adquirir uma casa própria terá de enfrentar.
A resposta a esta questão depende sobretudo das preferências e disponibilidade de cada pessoa, sendo essencial atentar nos prós e contras de cada opção antes de tomar uma decisão.
Vejamos, então, as vantagens e desvantagens de construir casa:
| Vantagens |
|---|
 Possibilidade de personalizar totalmente a disposição, acabamentos e funcionalidades da casa; |
| Maior flexibilidade na escolha da localização (exceto em grandes meios urbanos); |
| Economicamente mais acessível, caso não haja derrapagens orçamentais, face à compra de casa pronta a habitar; |
| Possibilidade de negociar materiais diretamente com fornecedores, de forma a reduzir ainda mais os custos; |
| Garantia de construção, por parte do empreiteiro, pelo mínimo de 5 anos; |
| Flexibilidade de alocar o orçamento aos aspetos mais valorizados na casa (por exemplo, melhores materiais para a cozinha e menos investimento nos acabamentos do escritório); |
| Possibilidade de deixar bases já preparadas para, quando um dia mais tarde houver essa necessidade ou capacidade financeira, fazer melhorias no imóvel; |
| Procurar uma zona com as melhores escolas de Portugal |
| Desvantagens |
 Processo mais moroso e exigente em termos de envolvimento e disponibilidade; |
| Falta de experiência poderá originar derrapagens no orçamento e levar a atrasos na conclusão da obra; |
| Processo mais burocrático a nível da solicitação de licenças e do cumprimento de outros requisitos legais; |
| Obtenção de financiamento para construir requer mais burocracia do que uma aquisição tradicional. |
Por sua vez, a decisão de optar por adquirir um imóvel usado com o objetivo de o remodelar apresenta os seguintes prós e contras:
| Vantagens |
|---|
| Flexibilidade, a nível legal e burocrático, para a realização da remodelação, caso não se trate de obras estruturais; |
| Economicamente mais acessível, caso não existam derrapagens orçamentais, face à aquisição de casa pronta a habitar; |
| Possibilidade de escolher acabamentos e de adaptar, embora de forma mais limitada do que na construção de raiz, a disposição e funcionalidades da habitação às preferências e necessidades individuais; |
| Flexibilidade de alocar o orçamento aos aspetos mais valorizados na casa e de negociar materiais diretamente com fornecedores de forma a reduzir ainda mais os custos; |
| Controlo e conhecimento da qualidade dos materiais utilizados. |
| Desvantagens |
| Financiamento mais complexo, exigindo que o consumidor suporte custos iniciais da contratação de dois créditos distintos; |
| Processo mais moroso e exigente em termos de envolvimento e disponibilidade, dependendo do nível de intervenção necessário; |
| Falta de experiência poderá originar derrapagens no orçamento e levar a atrasos na conclusão da obra; |
| Processo mais burocrático, caso sejam obras estruturais, a nível da solicitação de licenças e do cumprimento de outros requisitos legais; |
| Possibilidade de existência de conflitos, no caso de apartamentos, na realização das obras devido a questões relacionadas com limitações impostas pelos condóminos; |
| Localização limitada à construção já existente. |
Por fim, avançar com a compra de uma habitação chave-na-mão implica os seguintes pontos positivos e negativos:
| Vantagens |
|---|
| Menos burocracia, quer ao nível da concretização do negócio quer na solicitação de financiamento; |
| Mais rápido e sem risco de derrapagens orçamentais; |
| Menos exigente em termos de tempo e disponibilidade. |
| Desvantagens |
| Localização limitada à construção já existente; |
| Preços, regra geral, superiores face à opção de construir ou remodelar; |
| Impossibilidade de personalizar disposição, acabamentos e funcionalidades da casa; |
| Incerteza face à qualidade da construção e dos materiais utilizados; |
| Inexistência de garantia por parte do empreiteiro caso o imóvel tenha sido construído há mais de 5 anos. |
Quanto está disposto a pagar pela sua casa de sonho?
Depois de ter decidido se vai comprar ou construir casa, de forma a garantir que a experiência decorre sem percalços, é fundamental delinear um plano detalhado dos diferentes passos necessários até poder desfrutar do novo lar.
Definir o orçamento disponível é, assim, o ponto de partida. Porque dificilmente alguém consegue pagar a sua casa a pronto somente com o valor acumulado das suas poupanças, o recurso ao crédito torna-se na principal opção disponível para adquirir uma habitação própria, pelo que aqui é necessário fazer-se uma análise aprofundada à capacidade financeira.
Tendo em conta o seu orçamento mensal e a sua taxa de esforço, poderá definir qual o montante que pode pedir emprestado para comprar ou construir casa sem comprometer as suas finanças no longo prazo.
Determine um teto máximo e pense em quanto pretende (e pode) dar de entrada inicial. Quanto maior for o valor da entrada, menor será o montante do crédito que tem de solicitar ao banco. Defina também qual o prazo pretendido para o empréstimo, isto é, o período de tempo contratado entre o cliente e o seu banco para devolver o capital emprestado mais os respetivos juros.
Tenha em atenção que quanto mais curto for o prazo para reembolsar o empréstimo, maior será o valor da mensalidade. Todavia, como se acaba de amortizar o crédito mais rápido, o valor dos juros será mais reduzido. Contrariamente, se o prazo for mais alargado, as prestações serão mais acessíveis, mas acabará por se pagar mais juros ao banco (porque se leva mais tempo a pagar o empréstimo).
Embora não exista um prazo mínimo no crédito à habitação, já o máximo que se pode contratar são 40 anos, conforme as recomendações do Banco de Portugal.
Porém, existe um outro limite ao prazo: no fim do período do crédito à habitação, o titular não pode ter mais do que 75 anos de idade, pelo que uma pessoa com mais idade que solicite financiamento para adquirir uma casa terá de aceitar um prazo mais curto. A única exceção pode encontrar-se na Caixa Geral de Depósitos, que permite alargar este limite até aos 80 anos.
Não se esqueça de adicionar às suas contas o montante devido ao Estado em impostos na hora da escritura e da concretização do pedido do crédito, nos quais se englobam o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto do Selo sobre a Compra e Venda (exceto se optar por construir numa propriedade que já é sua), o Imposto do Selo sobre o Crédito e os custos notariais e de registo do imóvel.
Finalidades de crédito variam de acordo com a decisão de comprar ou construir casa
Dependendo da sua decisão – construir casa ou então comprar um imóvel pronto a habitar ou para remodelar -, as características do próprio empréstimo também serão diferentes.
Comprar imóvel novo
Se optar pela compra de um imóvel pronto a habitar, então necessitará apenas de solicitar aquela que é a finalidade mais comum, cuja designação formal é a de Crédito Habitação para Aquisição de Habitação Própria e Permanente. Este empréstimo aplica-se à aquisição da primeira casa, que engloba imóveis novos ou então usados sem necessidade de remodelações.
Construir casa
Caso opte por fazer de raiz a sua futura casa, então deverá solicitar um Crédito Habitação com finalidade de Construção, o qual pode englobar, ou não, a aquisição do terreno.
Neste tipo de empréstimo, o montante vai sendo disponibilizado à medida que a construção da casa vai prosseguindo, sendo que o consumidor inicialmente só paga os juros, o que faz com que as prestações mensais sejam mais reduzidas. Este período de carência de capital poderá oscilar entre os 2 e os 3 anos, variando este critério de banco para banco.
Para obter aprovação neste tipo de empréstimo terá de cumprir um conjunto de processos burocráticos, entre os quais a apresentação do projeto de construção aprovado pela Câmara Municipal, a Licença de Construção e o orçamento detalhado com o valor estimado do custo total da construção.
Remodelar imóvel
Por fim, caso opte por comprar uma casa usada com recurso a financiamento com o objetivo de a remodelar, então necessitará de solicitar dois créditos distintos: para além do crédito habitação para aquisição, o qual servirá para fazer face à compra do imóvel no seu estado de conservação atual, terá de solicitar ainda um Crédito Habitação Obras, que é muito semelhante ao empréstimo para construção.
Este financiamento adicional ao valor de aquisição que o banco irá conceder para a execução da reabilitação do imóvel é, também similarmente ao Crédito para Construção, disponibilizado por tranches, à medida que as obras forem avançando, e beneficia igualmente de carência de capital.
Importa esclarecer que este período inicial em que o consumidor apenas suportará os juros, e cujo prazo limite poderá variar entre os 18 e os 36 meses conforme a instituição bancária, incide apenas sobre o valor solicitado para as obras.
A obtenção deste tipo de crédito também representa um pouco mais de burocracia face a um empréstimo tradicional, isto porque os bancos exigem a apresentação de orçamentos detalhados, licenças camarárias (se aplicável) e o acompanhamento da evolução das obras por parte de um técnico de forma a que as tranches sejam libertadas.
De referir que, tratando-se de dois créditos, o consumidor terá de suportar os diferentes impostos e comissões iniciais (comissão de estudo, comissão de formalização e restantes aplicáveis) a dobrar, excetuando-se a comissão de avaliação, que será apenas cobrada uma única vez para ambos os créditos.
Particularidades no cálculo do rácio de financiamento/garantia no Crédito para Obras
Existem algumas particularidades no que concerne ao cálculo do rácio de financiamento/garantia, designado de Loan to Value (LTV), quando se solicita crédito para aquisição com um valor adicional para obras.
Caso tenha encontrado uma casa com um excelente potencial de valorização pós-obras, deve saber que tal não significa que conseguirá uma percentagem de financiamento acima do expectável, nomeadamente a 100%.
Variando a forma de cálculo de banco para banco, o LTV máximo poderá ser determinado de acordo com dois critérios distintos: avaliação única ou avaliação dual.
-
Avaliação única
O LTV máximo tem como base o valor expectável do imóvel após conclusão das obras. Caso o valor desta avaliação pós-remodelação seja igual ou superior a 100% do valor de investimento (total da aquisição acrescido das obras), o banco poderá, ainda assim, exigir que o consumidor avance com uma determinada percentagem de capitais próprios de forma a reduzir o risco da operação.
Para perceber melhor a aplicação deste critério, atentemos no caso da Maria João, uma jovem arquiteta que pretende adquirir um apartamento antigo em Gaia por 100 mil euros com o intuito de o reformular totalmente. A sua expectativa é investir 50 mil euros nas obras, estando convicta de que após a remodelação o valor do apartamento ascenderá a 200 mil euros.
Caso a avaliação por parte do banco valide efetivamente a valorização do imóvel após as obras para os 200 mil euros, e considerando que o banco em que pretende solicitar crédito tem instituído um LTV máximo de 80%, o que para esta avaliação pós obras (200 mil euros) corresponderia a um financiamento de 160 mil euros, tal não significa que a Maria João consiga crédito para a totalidade do valor que vai investir – 150 mil euros -, que até é inferior a este LTV máximo.
De forma a reduzir o risco da operação, é expectável que a instituição financeira exija que a jovem arquiteta avance com uma determinada percentagem (a qual poderá ser, por exemplo, correspondente a 10% do valor de aquisição, que neste caso em particular seriam 10 mil euros).
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Avaliação dual
Neste caso, as instituições fazem uma diferenciação entre o valor de avaliação pré e pós realização das obras. Assim, o valor de avaliação atual do imóvel é considerado para determinar a percentagem máxima de financiamento que o banco concederá inicialmente para a aquisição.
Já a avaliação expectável do imóvel após conclusão das obras é considerada para determinar qual o valor que a instituição concederá especificamente para o pagamento do orçamento das obras, o qual poderá ser suportado na totalidade caso a valorização da casa pós-obras seja superior ao valor do orçamento apresentado para a remodelação.
Voltando ao exemplo da Maria João, e considerando igualmente um LTV máximo de 80%, apesar de neste caso o banco suportar a totalidade do orçamento das obras, independentemente da elevada valorização do imóvel após a remodelação, ainda assim a jovem arquiteta teria sempre de avançar com 20% do valor de aquisição, o que corresponderia a 20 mil euros.
Dica:
Em especial para quem não dispõe de capitais próprios elevados para fazer face aos custos iniciais, optar por um banco que tenha apenas como critério para a concessão de crédito a avaliação pós-obras poderá ser mais atrativo dado que, em caso de existir um grande potencial de valorização do imóvel após as obras, poderá ser exigido um investimento inicial mais reduzido.
Oferta de Crédito Habitação para comprar ou construir casa
Na tabela abaixo encontra-se resumida a oferta de crédito habitação para construir ou comprar casa, nova ou para remodelar, sendo possível verificar que as diferenças nas condições das finalidades de crédito existentes são bastante pontuais.
| Instituição | Aquisição | Construção | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Spread Mínimo | LTV Máximo (Avaliação/Aquisição) |
Spread Mínimo | LTV Máximo (Avaliação/Aquisição) |
Carência de Capital | |
| Bankinter | 1% | 80%/90% | 1%* | 70%/80% | 2 anos |
| ActivoBank | 1% | 90%/90% | 1% | 90%/90% | 2 anos |
| Millennium bcp | 1% | 90%/90% | 1% | 90%/90% | 2 anos |
| Santander | 1% | 85%/90% | 1,25% | 85%/90% | 2 anos |
| Crédito Agrícola | 1,1% | 90%/90% | 1,2% | 90%/90% | 2 anos |
| Eurobic | 1,1% | 90%/90% | 1,1% | 90%/90% | 2 anos |
| Banco CTT | 1,1% | 90%/90% | finalidade não disponibilizada | ||
| Abanca | 1,15% | 80%/80% | 1,15% | 80%/80% | 2 anos |
| Montepio | 1,175% | 80%/80% | 1,175% | 80%/80% | 3 anos |
| BPI | 1,2% | 85%/90% | 1,2% | 70%/90% | 2 anos |
| CGD | 1,23% | 85%/90% | 1,23% | 85%/90% | 2 anos |
| Banco Best | 1,25% | 80%/90% | 1,25% | 80%/90% | 2 anos |
| Novo Banco | 1,25% | 90%/90% | 1,25% | 90%/90% | 2 anos |
| UCI | 1,4% | 90%/90% | 1,4% | 90%/90% | 2 anos |
- * Agravamento de 0,5% durante o Período de Utilização.
À exceção do Montepio, que apresenta um período de carência ligeiramente superior ao do resto do mercado, caso a finalidade seja aquisição ou construção, as diferenças entre as condições oferecidas por cada banco para cada um dos tipos de crédito não diferem muito entre si.
Comprar ou construir casa: uma decisão que vai além das especificidades no crédito à habitação
Para além de ponderar todas as questões inerentes ao pedido de crédito à habitação, é fundamental pesar os prós e contras de comprar ou construir casa, bem como de remodelar um imóvel usado, para evitar que este – que é um dos grandes objetivos de vida das famílias portuguesas -, se torne numa experiência amarga.
Por exemplo, adquirir uma casa pronta a habitar poderá significar, em particular no contexto atual de elevada valorização das casas nos principais centros urbanos do nosso país, ter de despender um valor demasiado alto – o que poderá pressionar demasiado a taxa de esforço, impactando a qualidade de vida das famílias – ou ter de optar por uma habitação com menores dimensões e com menos extras.
Por outro lado, optar por construir casa, e pese embora esta opção permita poupar consideravelmente face à compra de um imóvel novo, e isto com o benefício de ter algo totalmente personalizado, significa, no entanto, enfrentar um elevado conjunto de burocracias, as quais começam logo desde o momento em que se identifica o terreno no qual se pretende realizar a construção do imóvel.
Para além de todas as questões relacionadas com licenças, toda a fase de desenvolvimento do projeto de arquitetura até à contratação de um empreiteiro para iniciar a obra exigem bastante disponibilidade e resiliência, algo que se estende à fase de construção, a qual poderá levar vários meses (ou até anos).
Já optar pela remodelação, decisão que implica também cumprir um conjunto de burocracias e que requer uma atenção especial na escolha da melhor solução de financiamento, também é bastante exigente, pese embora também possa permitir poupanças face à opção de comprar uma habitação “chave-na-mão”.
Assim, antes de tomar a decisão de comprar ou construir casa, deverá procurar o máximo de informação sobre o terreno em que pretende construir ou sobre o imóvel que quer adquirir. Para além de examinar em detalhe as questões financeiras e burocráticas, deverá também ter em conta as infraestruturas existentes na zona envolvente, desde escolas a hospitais, pois só desta forma poderá ter a segurança de estar a tomar a melhor decisão para o seu futuro.
