A década da transformação urbana

Fachadas devolutas, casas ao abandono, outras simplesmente fechadas, um comércio tradicional a lutar por sobreviver. Há cerca de uma década, esta era a realidade de muitas localidades portuguesas. E apesar de ainda continuar a ser, sobretudo quando falamos do interior de Portugal, os grandes centros urbanos, como Lisboa ou Porto, viram novos residentes e investidores renovarem a cara destes edifícios. Uma mais-valia para as cidades, mas que se viria a revelar uma espécie de presente envenenado: o boom das rendas e dos preços de compra de imóveis.

O boom do imobiliário

Entre 2015 e 2024, os preços no mercado imobiliário português mais do que duplicaram em vários locais, sobretudo em Lisboa, no Porto e na região do Algarve. O capital, outrora investido em bolsas e obrigações, viu nas cidades o porto seguro e rentável. Segundo dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), no terceiro trimestre de 2025, o Índice de Preços da Habitação (IPHab) cresceu 17,7% em termos homólogos, 0,5 pontos percentuais acima do trimestre anterior, sendo o aumento dos preços mais expressivos nas habitações existentes (19,1%) do que nas habitações novas (14,1%). O preço por metro quadrado disparou para valores históricos, e bairros populares passaram a ser uma espécie de bairros elitistas. Se, por um lado, as até então fachadas degradadas ganharam nova vida, o certo é que a oferta habitacional existente passou para um patamar quase só alcançável às elites económicas ou a investimento estrangeiro.

Investimento estrangeiro

Grande parte do investimento que levou à regeneração urbana foi impulsionada por capital estrangeiro. Programas como os Vistos Gold, o Estatuto de Residentes Não Habituais (RNH) e isenções fiscais para fundos de investimento imobiliário abriram as portas do país (literal e metaforicamente) e permitir am que estrangeiros apostassem na habitação em Portugal.

A casa passou a ser vista não tanto como um direito, mas mais como uma forma de rendimento, cujo valor de mercado passou a ter influência não dos de quem por cá morava, mas por cidadãos de países com poder de compra superior a Portugal. Apesar de, em 2023, Portugal ter deixado de permitir o investimento em imobiliário como modo a obter o Visto Gold, compradores de países como Estados Unidos da América, Reino Unido, Brasil ou outras da União Europeia continuam a comprar imobiliário em Portugal, muitos atraídos pelo estilo de vida, pela segurança e pela boa relação qualidade-preço que a habitação portuguesa representa para os seus salários. Contudo, segundo dados do INE, no terceiro trimestre de 2025, os compradores com domicílio fiscal fora do território nacional adquiriram 2219 habitações, uma redução de 16,4% em relação ao mesmo período de 2024.

Do boom de investimento à crise habitacional

Se o boom de investimento oriundo de capital estrangeiro trouxe renovação e recuperação, a verdade é que deixou também alguns dos que por cá vivem numa crise de sobrevivência urbana. A classe média, os jovens profissionais e os idosos viram-se empurrados para as periferias dos grandes centros urbanos. E o problema não é apenas a falta de casas, mas também o preço das existentes, tendo em conta a economia portuguesa: o valor do imobiliário passou a ser ditado por um mercado global, com salários mais competitivos. Em 2021, o preço mediano de venda das casas para habitação familiar em Portugal era, segundo dados da Pordata, de 1250€/m2 para casas já existentes, e 1537€/m2 para nova construção. Em 2024, estes valores passaram para 1689€/m2 e 2147€/m2, respetivamente. Em Lisboa, estes valores eram maiores do que a média nacional: em 2021, a construção já existente estava a 3429€/m2, enquanto a nova ia aos 4715€/m2; em 2024, passou para os 4207€/m2 (construção já existente) e 5035€/m2 (nova).

Também as plataformas de arrendamento de curta duração (alojamento local) vieram contribuir para a crise habitacional: foram vários os imóveis que foram convertidos em unidades turísticas de alta rotatividade, tirando, assim, casas do mercado de arrendamento de longa duração. Resultado: com a procura alta e a oferta baixa, os preços inflacionaram.

Visão para 2036

A acessibilidade habitacional é um dos desafios que é necessário colmatar nos próximos 10 anos. Para isso, o governo tem já implementado algumas medidas, como a construção de habitação acessível.

Também a sustentabilidade será uma tendência incontornável, com os consumidores cada vez mais conscientes do impacto do seu modo de vida no meio ambiente. Edifícios mais eficientes, com uma construção baseada em princípios sustentáveis começam a ser dos mais procurados.

Nos próximos 10 anos, a forma como vivemos e como trabalhamos pode não ser como até então a conhecemos, e a habitação pode começar a ser também espaço de trabalho (como, em parte, já o é, graças ao trabalho remoto). Por isso, importa também repensar a divisão das casas tendo em conta esta dicotomia mundo profissional e pessoal.