Novas regras para quem tem dificuldades em pagar o crédito à habitação
Atualmente, o banco mutuário de um crédito à habitação não é obrigado a aceitar a casa para pagamento da dívida e, por outro lado, por motivos diversos, o valor da casa poderá não ser suficiente para saldar essa dívida. Com a nova Lei de Bases da Habitação (LGH) este cenário estará na iminência de mudar.
Se deixar pura e simplesmente de pagar as prestações ao banco, este terá de executar a hipoteca através do tribunal e a casa, via de regra, será vendida por um valor inferior ao valor de mercado, além de passar por um processo moroso e dispendioso, atendendo aos encargos e despesas judiciais e aos honorários com o agente de execução, quantias estas que saem precípuas da venda da casa.
Mais, no caso de existirem fiadores, estes também serão parte no processo e se o valor pelo qual a casa for vendida não for suficiente para pagamento da dívida, o seu património também poderá ser penhorado e vendido e/ou os seus ordenados e contas penhoradas.
Recentemente, os grupos parlamentares aprovaram a proposta do PS, com o apoio do PSD, PCP e BE e abstenção do CDS, em que prevê que, com a entrega da casa ao banco fica saldada a divida do crédito à habitação, independentemente do valor atribuído ao imóvel, mas, desde que, esteja contratualmente estipulado. Ou seja, a possibilidade de dação em cumprimento parece continuar a depender do acordo dos bancos.
Foi igualmente aprovado que “aos devedores de crédito à habitação que se encontrem em situação económica muito difícil pode ser aplicado um regime legal de proteção, que inclua, nomeadamente, a possibilidade de reestruturação da dívida, a dação em cumprimento, ou medidas substitutivas da execução hipotecária.”
Sucede que, já no presente, se a situação financeira do devedor não permitir aguardar pela venda do imóvel ao melhor preço de mercado, poderá optar por uma renegociação do crédito à habitação ou pela regularização do incumprimento através de um plano de pagamento em prestações e/ou pela “entrega” do imóvel, desde que negociada e aceite pelo banco.
A LGH estipula regras e princípios que pretendem conferir uma maior proteção aos devedores, no caso do crédito à habitação, em caso de dificuldades económicas e em situação de incumprimento. No entanto, ainda não se percebe como é que esses princípios irão funcionar já que dependem de legislação especifica e terão de ser conciliáveis com a autonomia privada e a vontade das partes em contratar.
O princípio do pagamento da dívida através da entrega ao banco (a ver vamos como será definida), terá vantagens para ambas as partes contratuais. Não dependerá de um processo judicial, na sua maioria das vezes demorado e sempre oneroso, ficando o devedor livre da sua dívida e o banco com o imóvel para realizar a quantia mutuada, canalizando-o de imediato para o mercado com opções mais vocacionadas para a sua venda.
No entanto, neste contexto, ainda por concretizar, deverá existir um cuidado acrescido na redação dos respetivos contratos do crédito e na informação dos mutuários, um cuidado acrescido quer na avaliação imobiliária, quer do risco na concessão do crédito, a fim de evitar, por um lado, um desequilíbrio entre o valor da dívida e do imóvel e, por outro, em transformar os bancos em futuros parques imobiliários e, em caso de uma futura eventual crise, não contribuir para uma nova destabilização do setor imobiliário e bancário.
