Casas estão sobrevalorizadas? Dados de Bruxelas “são distorcidos”

O relatório recente da Comissão Europeia que alerta para uma sobrevalorização de 35% das casas em Portugal é desvalorizado pelo setor imobiliário.

“O relatório não assenta em dados concretos de transações reais — como preços efetivamente contratados nas rendas ou valores pagos nas escrituras — mas sim em indicadores agregados e médias estatísticas”, diz ao JE, Manuel Maria Gonçalves, CEO da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII).

Como tal, defende que a leitura de que as casas em Portugal estão 35% acima do preço justo não é correta. “Este número resulta da diferença entre o preço de mercado e o preço estimado pelos modelos econométricos — e esses modelos partem do pressuposto de que o mercado estaria em equilíbrio se a oferta e os rendimentos fossem mais elevados”, salienta.

O CEO acrescenta que no caso de Portugal, estes indicadores “são naturalmente distorcidos pela realidade salarial nacional”, onde quase dois milhões portugueses recebem o salário mínimo. “Em 2022, metade da população tinha um salário base inferior a 818 euros, o que faz subir artificialmente o rácio preço/rendimento, sem que isso signifique uma bolha de preços”, refere.

O estudo de Bruxelas mede a relação entre os preços das casas, os rendimentos médios e os custos de arrendamento. Indicadores que são utilizados de forma homogénea para todos os países europeus, mas que no entender do CEO da APPPI, não refletem a especificidade da economia e do mercado habitacional português. “O que o estudo mostra não é uma sobrevalorização especulativa, mas sim um desequilíbrio estrutural entre a procura e a oferta”, realça.

“Existe um problema de acessibilidade para resolver”

Mais do que olhar para o relatório, Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário (CI), salienta que o importante é encontrar soluções para resolver o problema da habitação no país. “Em termos de acessibilidade é evidente que existe um problema para resolver”, afirma ao JE.

Assim, Ricardo Guimarães defende que é preciso tomar medidas corajosas, efetivas e impactantes para colocar mais casas no mercado a preços acessíveis. “Sem isso, estamos sempre aqui com paninhos quentes”, diz. O diretor da CI acredita que é possível ter habitação em termos de produção imobiliária a chegar ao mercado, talvez cerca de 40% abaixo do valor atual.

Contudo, para que tal aconteça é necessário haver capacidade de reduzir o preço do solo aumentando a oferta, bem como descer os custos de construção com a redução do IVA e a isenção de algumas taxas de licenciamento que por vezes são incompatíveis com a habitação acessível. “Se não se fizer isto, estamos sempre a ver o mesmo quadro da promoção imobiliária que chega ao mercado com preços muito elevados, porque a base do custo também é elevada”, refere.

Opinião partilhada por Manuel Maria Gonçalves, que aponta que o próprio resultado do estudo “reforça a necessidade de aumentar a oferta de habitação, e não de alarmar sobre uma suposta bolha”.

Em relação ao estudo da Comissão Europeia, Ricardo Guimarães recorda que 70% dos proprietários têm as casas pagas, portanto não têm um problema na habitação. “Portugal tem sido um dos países nos quais o mercado mais tem valorizado ou onde os preços mais têm subido. Mas isso não é sinónimo de ser um dos países onde os preços são mais altos”, sublinha.

Para Ricardo Guimarães, o que está a acontecer é que existe uma convergência dos preços da habitação entre os países da União Europeia. “As diferenças são cada vez menores e esse trajeto que já foi feito ao nível da habitação e que está ainda a ser feito, não foi ainda feito nos vencimentos, ou seja, os salários não estão a convergir ao mesmo ritmo do processo de habitação”, sublinha.

O relatório de Bruxelas indica que as medidas adotadas em Portugal até à data para combater a crise habitacional têm sido ineficazes, sugerindo a necessidade de ações como o controlo de rendas e limites ao alojamento local em zonas de maior pressão.

“Se no passado foi fácil ligar o AL a essa valorização hoje, é uma análise completamente datada. Acho que este relatório tem um olhar datado sobre as causas do problema e atira ao lado do ponto de vista da identificação das causas e que pode significar também atirar ao lado do ponto de vista da identificação das soluções”, conclui Ricardo Guimarães.