CEO da VIC Properties: “Em Lisboa vamos colocar no mercado [entre a Matinha e o Prata] cerca de 3.000 novas habitações”

A VIC Properties acaba de anunciar a assinatura de um contrato de gestão hoteleira com o Six Senses, a marca de hotelaria de luxo do portefólio da IHG Hotels & Resorts, para o seu projeto Pinheirinho, na costa da Comporta.

O Six Senses foi escolhido para gerir um hotel de 70 quartos e 58 Branded Residences, com conclusão prevista para 2028. Na prática, é a possibilidade de adquirir habitação de luxo da marca Six Senses.

Este foi o pretexto para entrevistar o CEO da VIC Properties, João Cabaça, para a rubrica “Decisor da semana”, que foi publicada na edição de sexta-feira passada. Publicamos na íntegra a entrevista.

O CEO anuncia que, entre o empreendimento da Matinha, em Marvila, e o Prata Riverside Village, contam colocar em Lisboa cerca de três mil novas habitações. Já sobre o segmento da habitação acessível, diz que estão a estudar alguns dossiês relativamente a projetos focados no mercado habitacional português, “pois sinto que seria importante para nós entrar neste sector”.

Por outro lado, revela que o financiamento do Novobanco para comprar o Pinheirinho na Comporta, ficando como colateral a hipoteca dos dois ativos imobiliários, a Matinha e o Pinheirinho, já está praticamente todo pago.

Antevê uma grande procura para estas Branded Residences? Que tipo de clientes prevê atingir? Ou, se preferir, qual o nível de preços destas branded residences?

Desde o anúncio do Six Senses Comporta no Pinheirinho, o qual ocorreu esta segunda-feira, o nível de pedidos de informação sobre o projeto tem sido absolutamente avassalador – algo que tem superado o mais otimista dos cenários. De resto, e mesmo antes de estar anunciado ao mercado, o projeto do Pinheirinho já estava a superar em muito as nossas expetativas, dado que concretizamos bastantes vendas apenas através do “passa palavra”.

O nosso projeto com o Six Senses é o primeiro em Portugal de uma marca de hospitalidade, globalmente reconhecida, com um posicionamento de ultra-luxo, em que existe a possibilidade de adquirir uma moradia ou apartamento da mesma (branded residences). Já era altura de trazer para Portugal o melhor que se faz pelo mundo neste segmento.

Estamos extremamente orgulhosos de, não só termos recebido no nosso projeto da Comporta um lançamento tão exclusivo como o do Six Senses Comporta, como também de ter a VIC Properties, assim como os seus recursos, bom nome e track record, aceites por um operador que se rege por processos extremamente rigorosos de seleção.

Cada vez mais compradores associam uma marca de elevado renome internacional, como é o caso do Six Senses, a um padrão de qualidade, serviço e exclusividade, dificilmente comparáveis a outros imóveis tradicionais no mercado, com estas branded residences a oferecerem serviços e acesso a amenities muitas vezes equiparáveis a um hotel de luxo.

Para além disso, há outras vantagens que são imputáveis a este tipo de ativos. Devido à elevada notoriedade destes imóveis e à exposição global que acabam por ter, associado ao elevado padrão de qualidade e gestão, os mesmos costumam trazer mais liquidez para os seus compradores, tanto numa revenda futura dos mesmos como no arrendamento. Esse arrendamento, por sua vez, é feito e gerido pela própria marca, proporcionando assim retornos (passivos) para os compradores, sem que os mesmos se tenham de preocupar com nada durante o processo.

São também as próprias marcas, neste caso o Six Senses, a dar o cunho da qualidade do projeto em que o mesmo se insere, ou seja, o Pinheirinho Comporta, fazendo assim quase que uma “pré-seleção”/due diligence da qualidade do destino em questão, dando assim muita segurança aos compradores, sejam eles nacionais ou internacionais.

Foi anunciado que a Herdade do Pinheirinho será um novo destino premium, com dois hotéis de luxo com “marcas internacionais de renome” e Branded Residences. Terá também moradias e apartamentos situados num anfiteatro natural, junto ao pinhal e campo de golfe com 18 buracos. A propriedade terá várias infraestruturas e instalações desportivas e amenities para famílias, como lojas e serviços, e acesso direto ao areal da praia do Pinheirinho, com clube de praia. É este o projeto? São dois hotéis? Para além do Six Senses, que outra cadeia de hotelaria vão trazer para o Pinheirinho?

Apesar de ser público que o projeto contará com a presença de duas cadeias hoteleiras, a única que podemos comunicar neste momento é a Six Senses. De resto, apenas vendo é que se pode apreciar a beleza e o esplendor deste projeto. É difícil descrevê-lo por meras palavras.

Em janeiro deste ano, foi anunciado que está em curso o projeto turístico Pinheirinho de 1.700 milhões. Este valor está atualizado? Como é que vai ser financiado?

Este projeto, como todos os da VIC, será financiado a 100% com recurso a capitais privados.

A VIC Properties tem três projetos imobiliários. Além do Pinheirinho, tem o Prata Riverside Village e o empreendimento da Matinha, ambos em Lisboa. O projeto da Comporta é a “coqueluche” da promotora imobiliária? Ou não há um filho preferido?

Apesar de estarmos muito entusiasmados com o desenvolvimento do Pinheirinho e orgulhosos de apresentar este projeto ao público, todos os nossos empreendimentos são fundamentais para a VIC Properties e muito relevantes para as comunidades em que se inserem.

Mais do que projetos imobiliários, acreditamos que o Prata Riverside Village e a Matinha são peças fundamentais no processo de renovação da cidade de Lisboa. Através da construção do Prata, foi possível dar uma nova vida à zona ribeirinha da capital, criando um verdadeiro bairro que conta com diversos serviços, áreas verdes e espaços de lazer.

Por sua vez, a Matinha irá permitir não só devolver à cidade um terreno que se encontrava abandonado há mais de 25 anos, como também ligar a zona oriental da cidade ao centro, concluindo o processo de requalificação urbana iniciado com o Prata Riverside Village.

Para além disso, tanto a Matinha quanto o Prata são projetos muito valorizados pela VIC Properties pelo seu papel preponderante na dinamização do mercado imobiliário e na resposta à falta de habitação que se faz sentir em Lisboa, colocando no mercado, em conjunto, cerca de 3.000 novas habitações.

Diz-se que a Comporta tem o potencial de ser um destino incrível, mas que ainda tem muito para desenvolver, porque não tem muitas infraestruturas turísticas. Concorda? Se sim, daqui a quantos anos espera que a Comporta seja um destino incrível e muito rentável?

Consideramos que a Comporta reúne todas as condições para se posicionar como um destino de referência a nível mundial. Atualmente, e devido à sua autenticidade e ambiente tranquilo, é possível comparar a Comporta à versão “por descobrir” de locais extremamente populares como Hamptons, Ibiza ou St. Tropez.

Para além do seu extenso areal, da qualidade da gastronomia e das excelentes condições climatéricas, a Comporta beneficia ainda de uma localização estratégica, situando-se entre três aeroportos internacionais (Lisboa, Faro e Beja) e a pouco mais de uma hora de carro da capital.

Contudo, e sem querer utilizar qualquer tipo de “cliché”, a VIC Properties, desde a sua génese, sempre teve um papel extremamente proativo e agregador para com as comunidades envolventes. Vejamos o que fizemos e continuamos a fazer por Marvila. Uma parte significativa de Lisboa que há décadas tinha sido abandonada, esquecida, deixada totalmente contaminada, e que hoje respira energia e cultura, que recebe inúmeros eventos, nacionais e internacionais, e que está repleta de famílias, mas que, acima de tudo, foi devolvida a Lisboa e trouxe, por fim, uma total democratização do acesso ao rio pelos lisboetas.

É esse investimento na sociedade e o seu impacto a longo prazo que mais nos estimula. É o legado do nosso esforço que procuramos sempre deixar vincado nestas comunidades, que tanto precisam, e que tanto nos motivam!

Como combater a sazonalidade da Comporta?

É verdade que o Pinheirinho dispõe de acesso direto à praia e de diversos amenities cujo potencial máximo é atingido nas estações mais quentes, sendo que estas atualmente já vão da primavera ao outono. No entanto, as suas infraestruturas e o potencial futuro do que lá irá nascer fazem com que seja ideal para todo o ano.

Para além do campo de golfe de 18 buracos, o Pinheirinho irá oferecer ainda espaços desportivos, instalações equestres e trilhos naturais. Adicionalmente, e através da presença de uma marca como o Six Senses Comporta, será ainda possível usufruir de experiências gastronómicas exclusivas, programas de wellness únicos na região, assim como uma série de outras ativações que farão da Comporta, e neste caso o Pinheirinho, um destino cada vez menos sazonal.

Importante referir que existem muitas pessoas que olham para a Comporta como um destino de residência permanente, uma solução extremamente interessante para quem tem a possibilidade de trabalhar remotamente ou para aqueles que querem fugir dos grandes centros urbanos, procurando um estilo de vida totalmente diferente.

Para além da oferta turística, acredito que outro tipo de investimentos, ligados à educação, saúde e mobilidade, estão a ser pensados, e uma vez executados, serão ingredientes importantes para a região.

Um dos problemas apontados à Comporta é a falta de alojamento acessível para os portugueses passarem fins de semana, nomeadamente nas camadas mais novas que não têm balúrdios para gastar, mas que trazem “bom ambiente” aos spots, aos restaurantes, às praias. Concorda? Falta também habitação acessível para os trabalhadores dos projetos imobiliários de luxo. Qual é a solução, na sua opinião?

No que diz respeito ao tema da habitação para trabalhadores, creio que a resposta terá de ser concertada e pluridimensional. Os privados, em particular os grandes promotores, têm eles próprios de contemplar grandes investimentos para alojamento dos seus trabalhadores, no qual a VIC Properties se insere. É um tema de fundo que precisa de coordenação com as entidades locais / governamentais e que visa, entre outras coisas, salvaguardar a própria sustentabilidade social da região. Existe vontade de investir neste tipo de habitação, sendo apenas necessário criar os meios para que isso ocorra. Tal como nos grandes meios urbanos, também na Comporta há falta de terrenos que permitam a construção deste tipo de habitação.

Relativamente aos diversos segmentos turísticos, para além do luxo, estou crente que o mercado se incumbirá de, tal como em qualquer mercado “normal” e funcional, trazer esse tipo de oferta para a Comporta. Há espaço para todos, e é saudável que assim seja.

Em que fase estão os outros dois projetos imobiliários em Lisboa?

Atualmente, o Prata Riverside Village conta com mais de 400 apartamentos entregues e 200 ainda em fase de construção. Em 2026, ano em que se prevê completar o projeto, o Prata terá introduzido 830 novas habitações em Lisboa. O empreendimento é constituído por 12 edifícios, destinados a habitação, escritórios e comércio, e dispõe de 26.000 m² de novos espaços comerciais e de lazer.

Relativamente à Matinha, a Unidade de Execução e a minuta do Contrato de Urbanização foram aprovados pela Câmara Municipal de Lisboa no passado mês de dezembro. Assim, neste momento, estamos a trabalhar no projeto para depois avançar para a fase de construção ainda durante o ano de 2025. De referir que todo o terreno será alvo de um processo de descontaminação significativo, dado que os terrenos pertenciam à antiga Fábrica do Gás.

Habitação acessível. A VIC Properties estaria aberta a projetos desses?

Estamos neste momento a estudar alguns dossiês relativamente a projetos focados no mercado habitacional português, pois sinto que seria importante para nós entrar neste sector.

Para além da componente de viabilidade económica que estes projetos terão de aportar, sinto um certo sentido de missão e patriotismo em contribuir para ajudar a solucionar este gravoso problema que aflige Portugal – a falta de habitação acessível.

Na sua opinião, qual é o problema da falta de habitação em Portugal e como é que se resolve?

O problema da falta de habitação em Portugal é influenciado por vários fatores. Todos relevantes, cada um à sua medida.

Neste momento, o preço das casas simplesmente não vai ao encontro do poder de compra dos portugueses. Isto é a realidade. Para além de ser necessário rever a elevada carga fiscal, é também importante acelerar significativamente os processos de licenciamento. É, a meu ver, a inexistência de projetos licenciados de norte a sul do País, a causa primária de se registarem preços tão elevados e tão poucas habitações disponíveis.

Acredito que a solução está do lado do capital privado, dos biliões de euros que estariam interessados e disponíveis em investir neste segmento, e não nos fundos comunitários que tão recorrentemente são mencionados como a solução para este problema.

Se fosse possível colocar centenas de milhares de casas novas no mercado amanhã, garanto-lhe que o preço da habitação reduzir-se-ia significativamente, e o problema resolver-se-ia. Não serão seguramente as pontuais reabilitações nos centros históricos das cidades que vão alterar este paradigma. Precisamos de soluções que mexam com o mercado e que alterem, ainda nesta geração, este problema. Haja coragem para o fazer.

Contudo, temos vindo a registar alterações legislativas positivas, que em muito têm aliviado milhares de processos camarários, assim como uma proatividade saudável das diversas câmaras em despachar projetos, muitos deles parados há muitos anos.

A sustentabilidade, as casas de madeira, os certificados BREEAM são imprescindíveis para a rentabilidade futura dos projetos?

A sustentabilidade é hoje uma premissa indispensável nos projetos, indo muito além da rentabilidade dos mesmos. É uma métrica que tem sentido um crescente escrutínio por parte dos investidores institucionais, marcas, assim como das pessoas comuns.

Olhando para o Six Senses Comporta, como exemplo, o pilar da sustentabilidade ficou logo vincado desde o início desta parceria, tomando um papel chave no design deste projeto, nos materiais utilizados, assim como na reutilização hídrica e solar a que os edifícios são expostos. Não haveria Six Senses Comporta se a sustentabilidade não estivesse tão vincada no nosso ADN.

Os promotores imobiliários continuam a sofrer constrangimentos no acesso ao crédito bancário?

Desde que exista uma boa base de capitais próprios, não acredito. Os bancos estão saudáveis e estão a apoiar projetos viáveis e com promotores credíveis.

A Matinha e o Pinheirinho ainda estão a garantir um financiamento dado pelo Novobanco?

Esse financiamento está praticamente todo pago.

Em 2022, a VIC Properties tentou vender pelo menos parte dos três projetos imobiliários. Mas conseguiu dar a volta às dificuldades financeiras com a entrada de um grupo de investidores institucionais em 2023, um grupo liderado por investidores institucionais e pela própria equipa de gestão da empresa, num negócio avaliado em mais de 670 milhões de euros. O João Cabaça tem experiência na área financeira corporativa e veio da banca de investimento. Essa experiência foi decisiva para “dar a volta” à VIC Properties?

A VIC Properties nunca teve dificuldades financeiras. Em 2023, com o apoio de investidores institucionais, juntamente com a equipa de gestão, adquirimos 100% do capital ao antigo acionista, o qual sim, atravessou dificuldades. Este tema está mais do que resolvido.

A minha experiência, claro que ajudou, mas foi um trabalho conjunto de toda uma equipa fantástica com quem trabalho na VIC.

Os investidores que entraram no capital são fundos de private equity: Albacore Capital Group, Mudrick Capital Management e Owl Creek Asset Management. Os fundos tendem a vender depois de rentabilizarem os investimentos. Como é que, no caso da VIC Properties?

Os nossos principais acionistas são investidores institucionais, com investimentos em diversos mercados e setores de atividade, gerindo, em conjunto, centenas/milhares de milhões de euros. A entrada destes investidores deu à VIC a força necessária para ter capital de investimento para acelerar o desenvolvimento dos seus projetos em Portugal.

De resto, o investimento efetuado há dois anos demonstra o compromisso dos nossos investidores com o mercado português e a confiança no sucesso de desenvolvimento dos projetos em curso. Os investidores da VIC Properties e a equipa de gestão estão totalmente empenhados em ajudar a resolver a significativa falta de oferta de habitação em Portugal e, só em Lisboa, vamos colocar no mercado cerca de 3.000 novas habitações.

Juntos, vamos continuar a desenvolver habitações de alta qualidade no âmbito de projetos de grande escala, incluindo residências, lazer e instalações de comércio e serviços, servindo os cidadãos de Lisboa e apoiando a economia portuguesa.

No futuro, vão investir noutros projetos imobiliários?

Neste momento, a VIC Properties conta com três projetos imobiliários de grandes dimensões. Contudo, continuamos a analisar diversas oportunidades.

O que gostava que mudasse no País?

Gostava de ver um País que ambicionasse mais, um País que não tivesse medo de sonhar mais alto. Um País em que jovens e graúdos voltassem a acreditar que é possível sermos mais do que somos atualmente. Um País que olhasse para o passado (longínquo), em que Portugal era um player global, relevante e forte, e que com isso, ganhássemos todos mais “fome” de fazer mais, e mais rápido.

Adorava deixar de ouvir falar em apoios financeiros da União Europeia, e sim de mega-investimentos, em áreas de relevo, lideradas pelos grandes investidores mundiais de capital privado. As “esmolas” europeias que constantemente parecem ser o foco de tudo e todos, ao invés da captação de mais e melhor investimento internacional.

Para isso, temos de nos tornar mais ágeis, eliminar a burocracia que nos asfixia, apresentar uma estabilidade (política, legal, fiscal, etc.) que nos distinga do mundo.

Temos de todos nos tornar embaixadores de Portugal e perceber que todos temos o nosso papel nesse caminho.

Qual a sua citação preferida?

Gosto de pensar que nada nos é dado ou oferecido. Tudo requer um compromisso e um esforço constante, repetido e regular, em particular quando tudo parece correr menos bem.

Assim, diria que “Audácia, risco, perseverança e dor são ingredientes indispensáveis ao sucesso”.