Compra ou permuta de casa: qual escolher?

A permuta de imóveis consiste na troca direta de casas entre dois proprietários. Em vez de vender a sua atual para depois adquirir uma nova, pode optar por entregar o seu imóvel como parte do pagamento e liquidar apenas a diferença de valor acordada. Esta solução pode simplificar o processo e reduzir custos. Conheça os principais aspetos legais e fiscais desta alternativa e os passos a considerar antes de avançar.

Como está o mercado imobiliário em Portugal?

O mercado imobiliário em Portugal tem crescido nos últimos anos, o que se associou a uma acrescida facilidade na concessão de crédito à habitação.

Para além da venda da tua casa anterior, existe ainda a opção de mantê-la, mas arrendá-la para auxiliar nos custos da nova habitação. Porém, esta opção nem sempre compensa, pois há que continuar a pagar o condomínio da casa anterior, para além do IMI. Nem todas as pessoas conseguem suportar os encargos associados a ter dois imóveis.

É neste âmbito que surge a permuta de casa (que é, no fundo, uma troca de um imóvel por outro) como uma solução viável para quem já é proprietário de um imóvel, mas pretende mudar-se para outro.

Quais as vantagens e desvantagens de uma permuta de casa?

O primeiro grande benefício de se optar pela permuta de imóveis reside no facto de se poder ter uma residência nova a um preço mais baixo, podendo-se poupar efetivamente na troca de casa. Entregando a casa anterior para abater no custo da nova, o consumidor conseguirá economizar muito mais e certamente baixar a taxa de esforço.

Além disso, entregar a casa antiga para abater no preço da nova poupa muitas “dores de cabeça” aos proprietários, que, desta forma, não precisam de se estar a preocupar em vender a casa e com toda a papelada que isso implica. Vender para depois comprar pode ser um processo, para além de complicado, muito demorado (pode levar vários meses, por vezes até mesmo anos, até conseguir vender).

Uma vantagem adicional da permuta de imóveis são os benefícios fiscais. O IMT  (Imposto Municipal sobre a Transmissão de Imóveis) só será devido na compra da nova casa se houver diferença entre os valores atribuídos aos imóveis trocados ou nos valores patrimoniais. Neste cenário, o IMT será pago apenas por quem entregar um imóvel de menor valor e tiver de pagar a diferença em dinheiro.

Por exemplo: Na troca de casa entre um apartamento de 200 mil euros e uma pequena moradia de 300 mil euros, quem adquire o imóvel mais barato não paga IMT e quem compra a habitação mais cara paga o IMT calculado apenas com base na diferença de valores.

No entanto, a permuta de imóveis também apresenta desafios. A troca de casas pode ocorrer entre dois proprietários diretamente (imagine-se que a família Santos procura um T2, ao passo que a família Morais procura uma casa maior, um T3, e ambas têm as suas habitações disponíveis para troca) ou então pode ainda existir a possibilidade de um construtor de um prédio novo aceitar casas antigas para abater no valor das novas.

Entretanto, nem todos os construtores estão dispostos a aceitar esta forma de troca, especialmente desde a crise de 2008, quando vender várias casas se tornou mais arriscado. Além disso, a probabilidade de encontrar dois proprietários com as condições ideais para a troca — um com o imóvel desejado e outro disposto a trocar — não é tão alta.

Se ambas as casas estiverem pagas, a troca pode ser feita de forma imediata. Já se houver crédito à habitação a decorrer, o caso muda de figura, pois é provável que o banco tente aumentar o spread se for necessário liquidar o empréstimo anterior e financiar um novo.

Como se concretiza a permuta de casa?

Em primeiro lugar, realiza-se um contrato promessa para permuta no qual estão indicados os valores de ambos os imóveis. Estes valores servirão de base para calcular o valor da escritura, na qual constará a indicação da forma através da qual se liquidará a diferença de preço entre as duas habitações.

De seguida, cada um dos proprietários tem de entrar em contacto com o seu banco para se proceder à transferência do imóvel hipotecado e realizarem-se registos provisórios das novas hipotecas.

Chegando à altura da escritura, cada um dos bancos entregará um distrate de cada uma das casas por forma a fazer a hipoteca.

O que é um distrate?

O distrate de hipoteca ocorre quando uma dívida de crédito à habitação é totalmente liquidada e o banco, consequentemente, emite um documento no qual declara que tanto a hipoteca como o empréstimo à habitação se extinguem.

O passo final é, então, o da realização da escritura na presença de todas as partes envolvidas (proprietários e respetivos bancos).

Que documentação devo reunir?

Para se proceder à permuta de casa é necessária a seguinte documentação:

• Ficha Técnica da Habitação;
• Caderneta Predialatualizada;
• Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela Conservatória do Registo Predial com uma antecedência de seis meses no máximo ou, no caso de prédios situados num concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, pode ser a Caderneta Predial atualizada;
• Declaração para liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), acompanhada do correspondente comprovativo de cobrança. Se houver isenção deste imposto, deve-se apresentar o documento comprovativo do mesmo;
• Se se tratar de compra e venda de prédio urbano ou fração autónoma, deve ser apresentada alicença de utilização ou, nos termos do artigo 2º do Decreto-Lei nº 281/99, de 26 de julho, a licença de construção.

Em suma, a permuta de casa pode ser uma opção viável para quem já é proprietário e pretende mudar de habitação (seja porque a família cresceu e é preciso mais espaço ou porque simplesmente se ponderou que está na altura de mudar de ares), mas pode não ser fácil de conseguir. Contudo, encontrar a correspondência ideal entre as necessidades de ambas as partes não é algo fácil nem garantido. Embora a probabilidade de uma troca perfeita seja baixa, se for alcançada, a poupança financeira pode ser significativa.