Crédito com garantia representou 9% do número e 13% do montante total dos novos créditos à habitação

No Relatório de Estabilidade Financeira de maio de 2025 o Banco de Portugal, disse que no primeiro trimestre de 2025, o crédito com garantia representou 9% do número e 13% do montante total dos novos contratos de crédito à habitação.

Clara Raposo, vice-governadora, disse que, ao abrigo da Garantia do Estado, o montante médio do crédito à habitação concedido ascende, até ao fim de março, a 190 mil euros, sendo que o montante médio do mesmo segmento de jovens (18-35 anos), elegíveis para a garantia estatal, mas que não recorreram a ela, ascende a 173 mil euros.

“Quando considerados apenas  os mutuários elegíveis — com e sem garantia — verifica-se que 59% dos novos contratos a mutuários elegíveis não recorreram à garantia”, refere o banco central.

No crédito concedido a mutuários elegíveis no primeiro trimestre de 2025, 44% do montante é ao abrigo do regime da garantia. Geograficamente, a maioria dos imóveis adquiridos ao abrigo deste regime localizou-se nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, destacando-se os concelhos de Sintra, Vila Nova de Gaia e Seixal.

No total das instituições bancárias que aderiram ao protocolo para aceder à garantia do Estado, o montante concedido situou-se em 10% do montante máximo disponível. No entanto, a utilização da garantia variou entre instituições; algumas usaram mais de 30% do limite atribuído, enquanto outras não chegaram a 5%.

O relatório refere que “neste período verificou-se um aumento do rácio loan-to-value, com os créditos abrangidos pela garantia pública a registarem valores superiores aos observados no total do crédito à habitação”. Recorde-se que a garantia do Estado que tem como objetivo viabilizar a concessão de crédito da totalidade do valor do imóvel para a compra da primeira habitação própria permanente.

O rácio subiu de 68% para 72%, entre julho e agosto de 2024, mantendo-se estável até ao final de 2024, antes da entrada em vigor do regime da garantia. No primeiro trimestre de 2025, o rácio LTV continuou a crescer, atingindo 75% em março de 2025., detalha o supervisor da banca.

Os créditos com garantia registaram um rácio LTV médio de 99%, com 89% destes contratos a apresentarem um rácio de 100%. Nos restantes mutuários elegíveis sem garantia, o rácio manteve-se estável e inferior, em torno de 83%, revela o relatório.

“A taxa de esforço dos mutuários que recorreram à garantia é, em média, 6 pontos percentuais (pp) superior à observada no conjunto das novas operações de crédito à habitação e 2 pp superior à dos mutuários elegíveis que não recorreram à garantia. Os mutuários mais jovens têm, em média, rendimentos mais baixos e endividam-se em montantes superiores em termos relativos”, lê-se no documento.

O BdP diz ainda que “o início do processo de descida das taxas de juro coincidiu com a introdução das medidas legislativas, tendo um impacto moderador no rácio DSTI efetivo. Com a redução das taxas de juro de referência, o rácio DSTI efetivo diminuiu para 23% em dezembro de 2024”.

O Debt Service-to-Income (DSTI) é o indicador do grau de esforço financeiro do cliente associado ao pagamento de uma dívida.

O banco central avança que “parte deste decréscimo foi revertido no primeiro trimestre de 2025, com um aumento de 1 pp no rácio DSTI efetivo, não obstante a continuada descida das taxas de juro, o que reflete o maior endividamento dos jovens que recorrem ao regime da garantia”.

O relatório revela ainda que os contratos celebrados por mutuários abrangidos pelas medidas legislativas apresentam  maturidades mais longas.

Em agosto de 2024, a maturidade média ponderada da totalidade de novos contratos aumentou um ano e oito meses face a julho de 2024, para 31 anos e cinco meses. “Este aumento deve-se a uma maior percentagem de mutuários com idade até 35 anos no mercado de crédito à habitação”, explica o BdP.

No último trimestre de 2024, a maturidade média recuou ligeiramente para 31 anos, tendência que foi revertida em março de 2025, atingindo a maturidade média de 31 anos e 10 meses.

Os contratos de crédito com garantia apresentaram uma maturidade média de 37 anos e oito meses, cinco anos e dez meses acima da média do total dos contratos à habitação.

O documento dá conta que entre os mutuários elegíveis, os contratos com garantia apresentaram uma maturidade média um ano superior à dos contratos sem garantia. Estes financiamentos estão a ser concedidos com maturidades próximas dos limites máximos definidos na Recomendação, consoante o intervalo de idades dos mutuários.

Os clientes jovens que recorreram à garantia têm, em média, rendimentos mais elevados do que os jovens que obtêm crédito sem recurso à garantia, é outro dado revelado pelo Banco de Portugal.

Sendo por isso de constatar que “os mutuários com rendimentos mais baixos têm uma representatividade inferior neste regime, tanto em montante de crédito
como em número de contratos, quando comparados com os  mutuários elegíveis”.