Como ler a FINE de um crédito habitação?

Por muito que, após encontrada a casa dos seus sonhos, seja tentador aceitar a primeira proposta de financiamento que lhe aparecer, garantir que tem as melhores condições vai fazer-lhe poupar milhares de euros durante os largos anos em que terá este encargo. A proposta do banco virá na chamada FINE. Descubra como analisar este documento.

Despachar um processo de crédito habitação é essencial para todas as partes envolvidas. Seja o banco, o consumidor ou o vendedor, é natural que todos ambicionem fechar o negócio o mais rápido possível.

Porém, aceitar uma proposta que não possua as condições mais apelativas pode trazer elevados custos para o consumidor. Compare primeiro as condições de várias instituições financeiras para garantir que poupa ao máximo nesta decisão que vai impactar as suas finanças durante muito tempo.

O que é uma FINE?

A FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) consiste num documento que é entregue obrigatoriamente pelo banco ao cliente que solicita um crédito à habitação, contendo todas as condições da proposta de financiamento.

Desde o início de 2018 que este documento passou a reger-se por normas europeias, o que significa que, não obstante algumas diferenças no seu conteúdo que se possam assinalar de banco para banco, a estrutura do mesmo segue as mesmas regras em toda a União Europeia.

Cabe salientar que a FINE é, no fundo e sobretudo, um documento informativo que o cliente deve ler com toda a atenção, uma vez que é neste que estarão presentes todas as condições (ao nível de spread, TAEG, prestação mensal, etc.) que o banco oferece ao cliente.

Consequentemente, só através deste documento é que conseguirá analisar e comparar propostas de diversos bancos.

Em que momento do processo de crédito habitação o cliente recebe a FINE?

Suponhamos que já sabe qual a casa que quer adquirir, faltando-lhe apenas o financiamento. Eis que compara as condições dos bancos em Portugal e avança com um pedido de crédito hipotecário. Em que parte do processo é suposto ter acesso à FINE?

A resposta reside em dois momentos distintos:

  • Em primeiro lugar, após efetuar a simulação de crédito habitação com base na informação que forneceu ao banco
  • Em segundo lugar, após o pedido de financiamento estar aprovado. Nesta segunda fase, o cliente deve assinar a FINE que o banco lhe forneceu, confirmando assim que concorda com todas as condições.

Quais as partes constituintes de uma FINE e como entender cada uma?

Uma FINE é constituída essencialmente por duas partes (regularmente designadas por “Parte A” e “Parte B”) e por 10 secções distintas que normalmente vêm descritas na ordem abaixo indicada.

#1 – Identificação da instituição financeira

Desde logo, o primeiro elemento da FINE diz respeito ao nome, contacto e endereço do banco. Nesta secção estarão igualmente identificados (se for o caso de existirem) os intermediários de crédito intervenientes no processo.

#2 – Principais características do empréstimo

Nesta parte assinala-se o montante e o prazo do empréstimo que o consumidor pediu ao banco, bem como o tipo de crédito, a taxa de juro (fixa, variável ou mista) e a indicação do MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), sendo que este último diz respeito ao custo total do crédito para o consumidor.

Da mesma forma, nesta secção devem constar as garantias exigidas pelo banco (tratando-se normalmente de uma hipoteca sobre o imóvel adquirido e/ou até a exigência de fiadores), bem como o valor presumido do imóvel.

#3 – Taxas de juro e outros custos

Nesta parte consta a indicação da TAEG aplicada ao empréstimo, bem como da TAN e das comissões a pagar ao banco (comissão de avaliação do imóvel, de abertura de processo, de formalização, de solicitadoria, entre outras que possam existir).

Normalmente também é nesta secção que constam os seguros exigidos pela instituição financeira (seguro de vida e seguro multirriscos).

#4 – Informação relativa às prestações mensais

Logo de seguida poderá ler-se qual o número de prestações mensais do empréstimo, a respetiva periodicidade (que normalmente é mensal) e o montante indicativo da mesma.

#5 – Obrigações adicionais

Esta secção da FINE indica quais são as obrigações que o consumidor tem de cumprir para poder beneficiar das condições do empréstimo que estão a ser oferecidas pelo banco.

No fundo, e por outras palavras, trata-se de uma descrição dos produtos bancários que é necessário que o cliente contrate para ter uma bonificação no spread (um procedimento que os bancos designam por “vendas associadas facultativas”) e que normalmente são:

  • Abertura de conta à ordem e domiciliação do ordenado
  • Seguro de vida
  • Seguro multirriscos-habitação
  • Cartão de crédito

Tenha atenção: As condições exigidas para baixar o spread do crédito habitação diferem conforme a entidade bancária.

Naturalmente, se durante a vigência do contrato o cliente desistir de algum produto, o banco reserva-se o direito de alterar o spread, deixando de aplicar a bonificação que tinha concedido.

#6 – Reembolso antecipado

Se for dada a possibilidade de fazer uma amortização, seja parcial ou total, no montante do empréstimo, é nesta parte da FINE que estará essa indicação, bem como os prazos que o consumidor tem de respeitar para iniciar este procedimento.

#7 – Características flexíveis

Numa FINE que possua esta secção deve constar a possibilidade de o cliente poder transferir o crédito habitação para outro banco mediante um aviso prévio.

#8 – Consequências do incumprimento

Nesta área da FINE descrevem-se as consequências, para o consumidor, da falta de pagamento das prestações mensais, nomeadamente a taxa de juro de mora a aplicar.

#9 – Vendas associadas facultativas

Aqui indica-se qual a TAEG que ficou efetivamente aplicada ao empréstimo mediante a contratação de outros produtos e serviços financeiros do banco.

#10 – Quadro de reembolso

Desta secção consta o plano financeiro do empréstimo, permitindo ao cliente ter uma noção mais precisa de quanto vai pagar, em cada prestação, de amortização de capital, de juros, de impostos, de seguros (vida e multirriscos). Indica-se ainda qual o capital em dívida e qual o total a pagar.

Poderá ainda consultar, nesta área da FINE, qual seria o plano financeiro do empréstimo com um aumento da TAN para o valor mais elevado do indexante dos últimos 20 anos e sem o efeito financeiro das vendas associadas.

Esta última parte serve, no fundo, para o cliente ficar a par do valor indicativo das suas prestações mensais e de qual seria o acréscimo da mensalidade em decorrência de um aumento da taxa de juro (que pode acontecer nos empréstimos contratados com taxa variável).

Em conclusão

Existem outras informações, para além das descritas, que possam constar da FINE e que sejam específicas de cada banco. Porém, a estrutura do documento não difere substancialmente, o que facilita a vida do consumidor no que diz respeito a comparar diferentes propostas.

Leia com muita atenção a FINE apresentada pela instituição financeira. Questione tudo o que não perceber e que for necessário esclarecer.

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