Garantia de construção nova: o que é e quanto tempo dura?

Comprar casa é um marco importante — mas exige atenção a mais do que o contrato de compra e venda. Um dos aspetos muitas vezes ignorado é a garantia da construção nova. Sabe em que consiste e como pode protegê-lo de encargos inesperados no futuro.

O que é a garantia de construção nova?

Comprou ou está prestes a comprar casa? Um passo importante, sem dúvida. Mas antes de avançar com total confiança, há um ponto essencial a ter em conta: a garantia da construção nova.

A garantia de imóvel novo é um direito previsto na legislação portuguesa que protege o comprador contra eventuais defeitos de construção, acabamentos mal feitos, falhas técnicas ou problemas estruturais. Em caso de anomalia, o construtor tem responsabilidade legal para proceder às devidas correções — o que significa que, se algo correr mal, não estará por sua conta.

Serve como uma espécie de “seguro” legal obrigatório, que obriga o empreiteiro a responder por danos ou anomalias que tornem a habitação imprópria para uso ou que afetem a sua durabilidade e segurança.

Qual é o prazo de garantia de casa nova?

Segundo o Código Civil Português, artigo 1225.º, os prazos legais são os seguintes:

• 5 anospara defeitos estruturais ou que afetem a segurança e estabilidade do imóvel;
• 1 anopara defeitos de acabamento, ou seja, situações que não ponham em causa a estrutura, mas prejudiquem o conforto ou o aspeto visual.

Tome atenção: Estes prazos contam a partir da data de entrega da obra, e não da data da escritura de compra e venda.

Dentro destes períodos, se detectares problemas, podes (e deves) acionar a garantia de habitação nova — é o teu direito.

Quando e como acionar a garantia de habitação nova?

Sempre que identificar um defeito, deve comunicar o problema ao construtor ou à promotora por escrito. Idealmente, utilize carta registada com aviso de receção ou email com comprovativo de leitura.

O que incluir na comunicação:

• Identificação do imóvel (moradae, se aplicável, número de fração);
• Descrição clara do defeito (ex: “infiltração no teto da casa de banho”);
• Fotografias ou vídeos como prova;
• Data aproximada em que foi detetado o problema;
• Pedido explícito de reparação ao abrigo da garantia legal.

Se a resposta demorar ou for negativa, pode:

• Recorrer a uma associaçãopara apoio jurídico ao consumidor;
• Contactar um advogadopara enviar uma notificação formal;
• Avançar para tribunal, se necessário, com base no incumprimento contratual.

Quais são os tipos de defeitos cobertos pela garantia?

A responsabilidade do construtor por defeitos pode abranger uma variedade de situações — desde problemas pequenos até falhas que comprometem a segurança do edifício.

Defeitos estruturais:

• Rachas profundas em paredes ou tetos;
• Afastamento de juntas de dilatação;
• Problemas nas fundações;
• Infiltrações e humidade de origem não acidental;
• Degradação prematura de materiais de construção.

Acabamentos e equipamentos:

• Portas que não fecham corretamente;
• Revestimentos mal aplicados (azulejos, mosaicos);
• Pinturas descascadas;
• Vãos mal alinhados.

Sistemas:

• Instalação elétricadefeituosa;
• Problemas noaquecimento central;
• Canalizações mal instaladas (ex: fugas ou entupimentos);
• Falhas noisolamento térmico e acústico.

Em geral, qualquer falha que não tenha sido causada pelo uso do proprietário e que prejudique o uso normal da habitação pode estar coberta.

Quem é responsável em cada caso?

A responsabilidade recai sobre o construtor (empreiteiro principal), mesmo que este tenha subcontratado empresas externas para realizar partes da obra.

Importante: A responsabilidade é objetiva — ou seja, não é necessário provar que houve culpa ou negligência. Basta que o defeito exista e esteja dentro do prazo legal.

Se a empresa construtora tiver fechado ou desaparecido, pode ser mais difícil fazer valer os seus direitos, mas ainda pode recorrer ao tribunal, e em alguns casos à seguradora do construtor, se houver seguro decenal obrigatório (embora este não seja sempre exigido em Portugal).

O que não está coberto pela garantia?

Há situações que ficam automaticamente fora do âmbito da garantia de construção nova. Eis alguns exemplos:

• Danos provocados por mau usodo proprietário (ex: uso indevido de equipamentos, falta de manutenção);
• Modificações feitas pelo proprietárioque afetem a estrutura ou acabamentos (ex: eliminar uma parede);
• Desgaste naturalpor uso normal (ex: desgaste de pavimento, descoloração de tinta);
• Danos por causas externascomo inundações, incêndios ou fenómenos naturais.

É importante fazer uma inspeção cuidada no momento da entrega da casa e documentar tudo, incluindo os pequenos defeitos.

E se comprar um imóvel usado, ainda tenho garantia?

Depende. Se estiver a comprar um imóvel com menos de 5 anos desde a sua construção, a garantia de construção nova continua válida, independentemente de quem seja o proprietário atual.

Exemplo: A casa tem 3 anos quando a compras? Ainda tens 2 anos de garantia estrutural e, possivelmente, garantia de equipamentos (se houver certificados).

Código Civil, art. 1225.º: “O direito à reparação transmite-se com a coisa.”

Por isso, peça sempre a data de entrega da obra original e confirme se existem registos de reparações anteriores.

Como o ComparaJá te pode ajudar nesta jornada?

Comprar casa é um passo gigante — e no meio de tanta burocracia, é fácil perder de vista detalhes importantes como a garantia de construção nova. É aí que entramos.

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