Isenção de IMT? “Devia ser aplicada a todos e não só aos jovens”, defende COO da Bondstone

A decisão do Governo em dar isenção de IMT e Imposto de Selo aos jovens até 35 anos na compra da sua primeira casa deveria ser alargada a todas as faixas etárias. A ideia é defendida por Frederico Pedro Nunes, Chief Operating Officer (COO) da Bondstone. Em entrevista ao Jornal Económico (JE), o responsável da private equity fala sobre o processo de venda dos projetos em curso e da necessidade de recuperar a confiança do investidor estrangeiro através de medidas fiscais. Sobre a descida do IVA na construção de 23% para 6%, Frederico Pedro Nunes considera que esta medida vai ter impacto, no sentido de permitir que alguns projetos saiam do papel.

Como estão a correr as vendas na Quinta do Morgadinho e Belas Clube de Campo?

Estamos muito contentes com os resultados de ambos os projetos. O ‘Bloomia’, no Belas Clube de Campo, foi lançado em meados de abril e temos 85% de todas as frações vendidas, o que num prazo de dois meses e meio é excelente e supera os nossos objetivos iniciais. Temos 40% do projeto já vendido, sendo que estamos a prever lançar, a seguir ao verão, as restantes unidades, mas conseguimos alcançar uma velocidade de vendas bastante positiva, o que vem confirmar que o mercado continua a manter muita dinâmica, que há uma procura para este produto que é muito direcionado para um comprador português. A grande maioria dos compradores são portugueses.

Estamos a trabalhar para conseguir iniciar as obras no final do ano e começarmos a entregar todas as 123 unidades em meados de 2027. Neste momento colocámos no mercado metade do projeto, cerca de 62 unidades e, dessas, 85% já estão vendidas. Estou convicto que até ao final do verão teremos esta primeira fase 100% vendida e a segunda arrancará imediatamente a seguir.

E a Quinta do Morgadinho?

O projeto ‘Arcaya’ é completamente diferente. Foi lançado no início de maio no Salão Imobiliário de Lisboa. Colocamos no mercado 48 unidades. Estamos a falar de moradias com três tipologias diferentes, umas com 240 m2 geminadas e depois temos moradias isoladas. Temos lotes que variam entre os mil e dois mil m2, o cliente seleciona o lote que quer comprar e posteriormente seleciona a casa que quer comprar. Destas 48 unidades já temos reservas concretizadas e muitas que esperamos concretizar nas próximas semanas. Aguardamos um verão muito quente do ponto de vista comercial e estamos com grandes expetativas.

Sendo este projeto em Vilamoura, o target é internacional?

Estamos a trabalhar com um cliente bastante internacional e a receber demonstrações de interesse e visitas de clientes do Reino Unido, da Irlanda, França, Bélgica e Países Baixos. Têm sido estes grandes mercados a contactar-nos, mas também os Estados Unidos e Canadá com uma procura muito forte. Temos muitas visitas planeadas e reuniões marcadas para as próximas semanas e meses.

A presença dos Estados Unidos já não é uma surpresa.

Os dados assim indicavam, por isso não foi uma surpresa para nós esta procura que vem dos Estados Unidos. Ao nível do turismo, já se verificava, em Lisboa, uma grande procura de turistas americanos. Os voos diretos para Faro também vão ser muito importantes com a abertura da rota em breve. Todos os sinais indicam que será cada vez mais um cliente que irá ter um papel muito importante. Depois, há um conjunto de aspetos que são bastante vantajosos e que nós temos, como a questão da segurança, o clima e o custo de vida que são bastante diferenciadores e que nos colocam num patamar bastante interessante para este mercado.

Sente que há cá cada vez mais uma segmentação do mercado internacional em Cascais, Algarve e algumas zonas de Lisboa? Que impacto tem no preço das casas?

Os clientes internacionais representam hoje em dia, ao nível das transações em Portugal, 6% a 7%. Isso quer dizer que mais de 90% dos compradores são portugueses. Onde se verifica que estes 6% compram mais são em zonas ou freguesias específicas de Lisboa, Porto ou Cascais e depois no Algarve, também em zonas específicas. Hoje em dia podemos já estender esta presença a Troia, Melides e Comporta.

A diferenciação faz-se muito ao nível do preço. Nós olhamos para o projeto e a nossa análise é feita numa perspetiva muito mais vasta. Olhamos para o que está a acontecer na Europa, principalmente na bacia do Mediterrâneo, e quem é que são os nossos concorrentes. O comprador, primeiro, está à procura de uma casa no sul da Europa com um conjunto de princípios. Ele tem um orçamento disponível a gastar e nós neste momento estamos a concorrer com o sul de Espanha, Itália, o sul de França, com zonas da Grécia e com preços bastante competitivos, com essas geografias.

Depois tem a ver com as ligações, com o nível de infraestruturas que nós temos disponíveis, neste caso no Algarve, que nós conseguimos oferecer ao nível da proximidade ao aeroporto, o número de voos que temos e que partem para a maior parte das capitais europeias, como o Reino Unido, país para o qual temos bastantes voos diretos e frequentes. O que nós verificamos é que quem anda a comprar casas no Algarve é alguém que não vem passar um ou dois meses, é alguém que quer ficar a viver ou passar temporadas de seis meses e se calhar, depois, durante o verão, vai ao seu país de origem.

E depois o que verificamos também, com dados do INE, é que o comprador estrangeiro paga em média o dobro do comprador português. Por isso a capacidade aquisitiva é bastante superior e aí estamos a concorrer com um nível de exigência também diferente, o investimento que é feito pelos produtores também é diferente e, se os custos de construção e de operação destes projetos são diferentes, existe esta segmentação de preço.

O projeto do ‘Bloomia’ é focado neste caso específico no mercado português e criámos as condições, não só de produto imobiliário, mas também de compra, que fossem mais vantajosas para um comprador português. As condições de pagamento tentámos fazer ao nível de preço e condições de pagamento o mais ajustadas possível à capacidade aquisitiva dos portugueses.

Reduzimos substancialmente as exigências ao nível do valor que é pedido em CPV para 10%. O cliente paga 10% na fase em que assina o contrato de compra e venda e 90% apenas na compra em que já vai ter o apoio do dono de uma instituição bancária. No fundo, antecipámos um pouco esta medida do Governo que se aplica apenas até aos 35 anos. O nosso modelo aplica-se a toda a gente.

O Governo devia ter alargado esta medida a todas as idades?

A minha perspetiva pessoal é que esta medida faz sentido para apoiarmos as pessoas na compra da sua primeira casa. Agora, há pessoas que aos 35 anos estão em condições de comprar a sua casa e pessoas que do ponto de vista profissional, familiar, sentem que não é o momento certo para comprar casa. Na minha opinião, esta medida devia ser alargada a toda a gente que fosse comprar a sua primeira casa. Uma pessoa com 40 anos poderá tomar a decisão de que, agora sim, tem condições para comprar a primeira casa para residência permanente.

Acho que a medida está bem pensada nesse aspeto. Tentou dar-se uma resposta muito específica a um estrato social que tem efetivamente um problema grave de acesso ao mercado habitacional. De um ponto de vista constitucional, a igualdade de oportunidades devia ser dada a todas as pessoas e não apenas aos jovens.

Como olha para as políticas adotadas para o investidor internacional?

Nós somos uma private equity. Temos investidores internacionais que, no fundo, investem conjuntamente connosco nestes projetos. E todas as medidas que não sejam orientadas para a promoção do investimento ou que visem criar dificuldades aos investidores, não são bem vistas e não são bem-vindas porque, nós estamos no mercado global europeu a concorrer com outras geografias para atrair investimento e criar as melhores condições possíveis para dar os retornos certos aos nossos investidores.

Por outro lado, a promoção imobiliária é um investimento e isto pode ser feito por portugueses e estrangeiros num investimento a longo e curto prazo e, nesse sentido, tem que haver alguma segurança de quem está a investir, que não há alterações constantes durante o processo de investimento dos princípios que deram base à minha decisão de investimento.

Um projeto imobiliário demora quatro a cinco anos a ser concretizado. Se entre a minha decisão, tomada com base em premissas válidas no momento de investir ou comprar um terreno, e a concretização do investimento, se alterarem os princípios que justificaram a decisão de investimento, estaremos a comprometer capitais próprios do projeto.

Estas alterações que houve nos últimos oito anos atacaram muito o investidor. Foram muito focadas em criar dificuldades aos investidores e não foram benéficas e, hoje em dia, vemos isso no mercado de arrendamento residencial. A produção de habitação baixou bastante. O próprio pipeline, que está por vir, não vai conseguir dar respostas às necessidades que nós temos identificadas. Os números variam entre os 40 mil e 50 mil unidades. E nós não temos em pipeline números próximos disso. Produzimos muito menos do que isso à data de hoje.

Estamos a viver um bocadinho o resultado de decisões que foram tomadas e sinais que foram passados para o mercado, para os investidores, que foram sinais contrários ao que deviam ter sido. Acho que agora está a ser feito um esforço grande do atual Governo, com as medidas que foram apresentadas e que esperemos que venham a curto prazo retomar essa confiança. Mas este processo de confiança também não é fácil.

É preciso haver sinais, e não pode ser uma decisão do Governo e a oposição estar a dar um sinal contrário, porque nós sabemos que existem períodos eleitorais e uma decisão de investimento de um projeto imobiliário, não é um governo, são vários. Se não houver, ao nível do Partido Socialista e do Partido Social Democrata, um consenso alargado ao nível de políticas fiscais e políticas de habitação, a insegurança está cá.

Basta apenas haver uma queda do governo e entrar outro e muda tudo. Este é o grande problema que temos hoje, em trazer a confiança para os investidores e aumentar a produção, porque isto não se faz sozinho. Nós, os promotores imobiliários privados, sem trabalharmos juntamente com o público, é impossível darmos uma resposta conjunta para resolver e começar a minimizar o problema que temos com a habitação em Portugal.

Esse retomar de confiança faz-se com alterações fiscais?

É um desafio muito grande, porque estamos numa situação de emergência quase habitacional e que afeta efetivamente as camadas mais jovens. Olhamos para os números dos Censos de 2021, só na Grande Lisboa existem 76 mil fogos com rendas abaixo de 100 euros. Desses 76 mil, 35 mil têm rendas abaixo de 50 euros. São rendas congeladas e que foi decidido pelo anterior Governo e não podem ser subidas. Estas casas não são detidas por fundos, são detidas por famílias que têm no fundo estes ativos, que muitas vezes passaram de geração para geração.

Por isso, todos estes sinais que foram passados para o mercado e têm sido pelo Estado, ao longo dos anos, não são positivos e nós temos que voltar a dar a confiança aos proprietários para voltarem a pôr os seus imóveis rapidamente no mercado. Acho que qualquer um de nós, hoje, vê que não consegue arranjar um T2 em Lisboa por menos de mil euros, e depois olhamos para o salário médio português.

Os custos de produção têm vindo a subir, os salários não têm vindo a subir, a carga fiscal que é aplicada é muito elevada. O problema não se resolve apenas no imobiliário, o problema é muito mais largo do ponto de vista fiscal. Temos que olhar para todo o processo. Outra situação em que caricato se calhar nem é o adjetivo correto, é o AIMI, o imposto Mortágua, que se aplica apenas a proprietários de ativos residenciais.

Se eu tiver um restaurante, uma loja ou um bar, não pago AIMI, mas se tiver uma casa arrendada, pago AIMI. São este tipo de decisões que são tomadas e que nunca foram revertidas. Tem que haver uma visão global de toda a nossa montagem e estrutura fiscal, que cubra todos os pontos e temos que atacá-los ponto a ponto para conseguir, não só dar uma maior capacidade aquisitiva aos portugueses, mas também retirar custos que possamos atacar dos dois lados, porque aí vamos encontrar, no meio do caminho, a capacidade de criarmos e desenvolvemos mais projetos. Assim haverá concorrência e quando houver mais concorrência, os preços por si só vão começar a baixar e os portugueses vão ter cada vez mais capacidade de comprar ou arrendar casa.

Era importante o IVA na construção baixar para 6%?

Acho que é uma medida que vai ter um impacto importante e vai permitir, se calhar, alguns projetos que hoje em dia não arrancam poderem arrancar, porque as rentabilidades vão estar lá, porque os custos têm estado a subir bastante. Os preços também não são elásticos. Acho que neste momento há zonas em que os preços não vão conseguir crescer muito mais. Por isso, temos que cortar nos custos e muitas vezes os custos têm a ver com a componente fiscal, que hoje em dia representa, numa promoção imobiliária, 40% do custo de um produto final de uma casa que se vende. Quem ganha mais dinheiro numa promoção imobiliária é o Estado. É o acionista que ganha mais dinheiro e sem correr nenhum risco.

Que outros projetos estão no mercado?

Estamos a concluir dois projetos que estão na fase final de entrega. Um projeto em Cascais, chamado ‘Coral’ (investimento superior a 15 milhões) que está neste momento na fase final e vamos começar a fazer as escrituras a seguir ao verão. É um projeto de 15 unidades totalmente comercializado. Temos outro projeto na Foz do Porto, que se chama ‘GreenStone’ (investimento superior a 35 milhões), com 36 unidades e faltam-nos 15% (sete unidades) para vender e que iremos entregar até ao final do ano.

Estes projetos também são direcionados para o mercado português?

No projeto de Cascais, a maioria dos nossos compradores foram internacionais. No Porto, estamos a falar de um mercado muito local na zona do Grande Porto. Mais de 80% dos compradores são residentes no Porto ou na zona do Grande Porto e que compraram casa por questões familiares.

Alguma região do país em que gostassem de apostar no futuro?

Neste momento acho que o Algarve tem um grande potencial, a zona de Lisboa e do Grande Porto são zonas muito interessantes, o que não invalida que, se nos aparecer uma oportunidade em outras geografias, iremos analisá-las com cuidado e ver se existe uma oportunidade ou não. Olhamos para tudo o que nos aparece, visitamos muitos projetos, vamos analisar muitos terrenos e sempre que, racionalmente, faça sentido, vamos avançar com esses projetos. Temos a capacidade de conseguir preparar os nossos projetos consoante a sua localização e para clientes completamente diferentes.

Vê os preços das casas a subir ou podem estabilizar?

Os preços já estão a estabilizar há vários trimestres. Os crescimentos que tivemos anteriormente já não estão a verificar-se e também está a verificar-se que, ao nível da velocidade de vendas, tem havido um ligeiro abrandamento.