Sabia que há uma forma de prever o mercado imobiliário?
Um estudo recente do Banco de Portugal revela que é possível antecipar a evolução dos preços das casas em Portugal através de um indicador inovador: o Housing Search Index (HSI). Baseado na procura online por habitação, este índice mostra-se um poderoso preditor da dinâmica do mercado imobiliário, superando indicadores tradicionais como emprego, inflação ou taxas de juro.
O HSI é um índice mensal construído a partir de pesquisas no Google relacionadas com a compra de casas em Portugal, incluindo os principais portais imobiliários. As séries históricas começam em 2004 e refletem a intensidade da procura de habitação online, atualmente ponto de partida da maioria dos compradores.
Segundo o estudo, o HSI consegue antecipar de forma consistente as variações dos preços das casas até dois anos à frente, explicando cerca de 64% da variação a 12 meses e 72% a 24 meses. Este desempenho supera claramente os indicadores clássicos, como emprego, inflação ou spreads das taxas de juro, e mantém-se robusto mesmo em testes fora da amostra.
O estudo mostra também que a procura nacional e internacional é um fator central no mercado imobiliário português. Pesquisas de habitação provenientes de países como Reino Unido, Brasil, França e EUA acrescentam explicação relevante ao modelo, confirmando que o interesse de compradores não residentes tem sido determinante na pressão de subida dos preços.
Por outro lado, indicadores de oferta, como licenças, casas concluídas ou stock disponível, apresentam fraca correlação com os preços e pouco poder preditivo, mesmo quando combinados com o HSI. Isto reforça a ideia de que a procura é o motor central do mercado, enquanto a oferta se mantém rígida.
Aplicando o modelo até maio de 2024, os investigadores projetam a continuação da subida dos preços da habitação até ao final de 2025, embora com um ritmo de crescimento a abrandar. Apesar desta tendência, alertam para a elevada incerteza do mercado, não sendo excluídas pequenas quedas de preços no curto prazo.
O estudo não afirma que os preços das casas em Portugal vão subir ou descer definitivamente; indica apenas que, quando o HSI aumenta, o crescimento futuro dos preços tende a ser mais elevado, sobretudo nos próximos 1 a 2 anos.
Embora o HSI seja uma ferramenta científica poderosa, existem formas mais simples e acessíveis de simular cenários futuros de crédito à habitação. Simuladores de prestação de crédito habitação permitem calcular prestações futuras consoante diferentes taxas de juro, ajudando potenciais compradores a planear o seu orçamento, mesmo que não prevejam exatamente a evolução do preço do imóvel. Esta é uma forma prática de usar dados para tomar decisões mais informadas, sem necessidade de modelos complexos.
