Será que deve comprar uma segunda habitação para arrendamento?

Comprar uma segunda habitação pode ser um investimento viável, seja pelo potencial rendimento do arrendamento como pela venda posterior por um valor mais alto. No entanto, deve ter em conta algumas considerações antes de tomar esta decisão. Descubra tudo neste artigo.

Em 2017, em Portugal, verificou-se um investimento de 31,4% em atividades imobiliárias, tendência que tem vindo a crescer desde 2013 (24,4%), segundo dados fornecidos pela PORDATA.

Podemos verificar que este tipo de investimento tem tido cada vez mais procura, principalmente em Lisboa, muitas vezes com o propósito de lucrar com o alojamento local. No entanto, também existem algumas desvantagens associadas a este negócio, nomeadamente o período de tempo que se demora para se começar a gerar lucro.

 

1. Necessita de recorrer a crédito habitação?

O primeiro critério a considerar se está a ponderar comprar uma segunda habitação para arrendamento é se vai necessitar de pedir um crédito à habitação.

Caso precise de recorrer a um empréstimo, é importante que compare todas as ofertas que existem no mercado para garantir que obtém a mais vantajosa e calcular quanto tempo vai necessitar para pagar o valor total da casa e começar a gerar lucro com o arrendamento.

 

2. O empréstimo para segunda habitação tem condições diferentes

Caso necessite de pedir financiamento, tenha em atenção que os empréstimos para segunda habitação costumam ter condições diferentes dos créditos para habitação própria e permanente.

Por norma, nestes casos, a instituição financeira propõe-lhe um spread mais elevado, pois existe uma maior probabilidade de incumprimento por parte do cliente, sendo uma forma de os bancos se precaverem face a esse risco.

Outro aspeto a considerar é o montante de financiamento concedido ao investidor com base no valor da avaliação do imóvel, ou seja, o LTV (Loan-to-Value). Regra geral, para uma segunda habitação os bancos concedem uma percentagem de financiamento inferior à de um crédito para primeira casa.

 

3. Despesas com o imóvel

Para além do valor a pagar pela casa existem outros custos que deve ter em consideração no momento de compra da mesma, tais como impostos e comissões associadas ao crédito, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) e a escritura.

Também as despesas anuais inerentes ao imóvel devem ser tidas em conta, nomeadamente os seguros multirriscos e de vida, custos com o condomínio e manutenção, o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e o próprio crédito habitação.

 

Há agravamento do IMI para segunda habitação?

Se tiver uma segunda habitação para arrendamento não verá o seu IMI agravado. A legislação atual prevê este agravamento para prédios devolutos em zonas de pressão urbanística, sendo que as habitações destinadas a arrendamento não fazem parte desta categorização.

Segundo consta no nº 1 do artigo 2º do Decreto-Lei nº 67/2019 “o prédio urbano ou a fração autónoma que durante um ano se encontre desocupado é classificado como devoluto, nos termos previstos no presente decreto-lei.”

Conforme a alínea a) do artigo 3º do Decreto-Lei nº 159/2006, “não se considera devoluto o prédio urbano ou fração autónoma:
a) Destinado a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio.”

Assim sendo, o IMI apenas é agravado caso os proprietários mantenham o prédio ou fração autónoma desocupado por um ano ou mais.

Se tiver uma habitação que esteja a arrendar e a mesma tenha uma taxa de ocupação constante, não ultrapassando um ano sem inquilinos, não terá de se preocupar com o agravamento deste imposto.

 

4. Conheça o mercado

Antes de investir numa segunda habitação para arrendamento, é imprescindível que conheça o mercado, bem como a área geográfica do país onde pretende fazer o investimento. Atualmente, os preços no mercado de arrendamento estão muito elevados, pelo que é importante averiguar os preços das diversas casas e comparar tipologias semelhantes em diferentes áreas para ver qual será a opção mais rentável.

 

5. Localização do imóvel

A localização do imóvel em que pretende investir também é muito importante. Opte por uma zona central, atrativa e de interesse, principalmente se pretender arrendamento de curta duração em que os principais inquilinos serão turistas.

Se optar por arrendamento a longo termo para habitação própria de terceiros, o melhor será escolher um local perto de serviços públicos, tais como, por exemplo, escolas, transportes públicos, supermercados, etc.

 

6. Avalie o retorno do investimento

Agora que já conhece o mercado e avaliou todas as eventuais despesas que vai ter com a segunda habitação, está na altura de avaliar o retorno do investimento.

O primeiro passo é averiguar qual o preço das rendas praticadas na zona onde se localiza o imóvel relativamente a casas com uma tipologia semelhante à sua, pois não deve praticar um valor de renda muito inferior ou superior ao da média praticada nessa localização.

Para calcular a renda deve também ter em consideração as despesas que tem com o imóvel e com impostos, de forma a praticar um preço justo para si e para o inquilino.

 

7. Ser senhorio não é para todos

Atenção ao detalhe, energia, paciência e disponibilidade: será que reúne estas características? Não se esqueça que o papel de senhorio pode ser muito exigente e é necessário que esteja disponível sempre que seja preciso intervir com alguma obra de manutenção ou reparação da casa.

Os reparos a fazer no imóvel podem sair-lhe caros, pelo que é prudente ter uma poupança de parte preparada para este tipo de imprevistos. É ainda aconselhável que coloque de parte um valor equivalente a, pelo menos, duas rendas, para que possa garantir a sua estabilidade se tiver um ou dois meses de desocupação por ano.

Neste sentido, quererá garantir que a casa tem uma elevada taxa de ocupação, sendo que é importante conhecer os interessados em arrendar o imóvel e escolher aqueles com quem sente que se irá entender melhor. Ou seja, prepare-se para dedicar muito do seu tempo e energia ao este projeto durante vários anos.

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