Será que deve comprar uma segunda habitação para arrendamento?

Em 2017, em Portugal, verificou-se um investimento de 31,4% em atividades imobiliárias, tendência que tem vindo a crescer desde 2013 (24,4%), segundo dados fornecidos pela PORDATA.

Podemos verificar que este tipo de investimento tem tido cada vez mais procura, principalmente em Lisboa, muitas vezes com o propósito de lucrar com o alojamento local. No entanto, também existem algumas desvantagens associadas a este negócio, nomeadamente o período de tempo que se demora para se começar a gerar lucro.

1. Necessita de recorrer a crédito habitação?

O primeiro critério a considerar se está a ponderar comprar uma segunda habitação para arrendamento é se vai necessitar de pedir um crédito à habitação.

Caso precise de recorrer a um empréstimo, é importante que compare todas as ofertas que existem no mercado para garantir que obtém a mais vantajosa e calcular quanto tempo vai necessitar para pagar o valor total da casa e começar a gerar lucro com o arrendamento.

2. O empréstimo para segunda habitação tem condições diferentes

Caso necessite de pedir financiamento, tenha em atenção que os empréstimos para segunda habitação costumam ter condições diferentes dos créditos para habitação própria e permanente.

Por norma, nestes casos, a instituição financeira propõe-lhe um spread mais elevado, pois existe uma maior probabilidade de incumprimento por parte do cliente, sendo uma forma de os bancos se precaverem face a esse risco.

Outro aspeto a considerar é o montante de financiamento concedido ao investidor com base no valor da avaliação do imóvel, ou seja, o LTV (Loan-to-Value). Regra geral, para uma segunda habitação os bancos concedem uma percentagem de financiamento inferior à de um crédito para primeira casa.

3. Despesas com o imóvel

Para além do valor a pagar pela casa existem outros custos que deve ter em consideração no momento de compra da mesma, tais como impostos e comissões associadas ao crédito, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) e a escritura.

Também as despesas anuais inerentes ao imóvel devem ser tidas em conta, nomeadamente os seguros multirriscos e de vida, custos com o condomínio e manutenção, o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e o próprio crédito habitação.

Há agravamento do IMI para segunda habitação?

Se tiver uma segunda habitação para arrendamento não verá o seu IMI agravado. A legislação atual prevê este agravamento para prédios devolutos em zonas de pressão urbanística, sendo que as habitações destinadas a arrendamento não fazem parte desta categorização.

Segundo consta no nº 1 do artigo 2º do Decreto-Lei nº 67/2019 “o prédio urbano ou a fração autónoma que durante um ano se encontre desocupado é classificado como devoluto, nos termos previstos no presente decreto-lei.”

Conforme a alínea a) do artigo 3º do Decreto-Lei nº 159/2006, “não se considera devoluto o prédio urbano ou fração autónoma:
a) Destinado a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio.”

Assim sendo, o IMI apenas é agravado caso os proprietários mantenham o prédio ou fração autónoma desocupado por um ano ou mais.

Se tiver uma habitação que esteja a arrendar e a mesma tenha uma taxa de ocupação constante, não ultrapassando um ano sem inquilinos, não terá de se preocupar com o agravamento deste imposto.

4. Conheça o mercado

Antes de investir numa segunda habitação para arrendamento, é imprescindível que conheça o mercado, bem como a área geográfica do país onde pretende fazer o investimento. Atualmente, os preços no mercado de arrendamento estão muito elevados, pelo que é importante averiguar os preços das diversas casas e comparar tipologias semelhantes em diferentes áreas para ver qual será a opção mais rentável.

5. Localização do imóvel

A localização do imóvel em que pretende investir também é muito importante. Opte por uma zona central, atrativa e de interesse, principalmente se pretender arrendamento de curta duração em que os principais inquilinos serão turistas.

Se optar por arrendamento a longo termo para habitação própria de terceiros, o melhor será escolher um local perto de serviços públicos, tais como, por exemplo, escolas, transportes públicos, supermercados, etc.

6. Avalie o retorno do investimento

Agora que já conhece o mercado e avaliou todas as eventuais despesas que vai ter com a segunda habitação, está na altura de avaliar o retorno do investimento.

O primeiro passo é averiguar qual o preço das rendas praticadas na zona onde se localiza o imóvel relativamente a casas com uma tipologia semelhante à sua, pois não deve praticar um valor de renda muito inferior ou superior ao da média praticada nessa localização.

Para calcular a renda deve também ter em consideração as despesas que tem com o imóvel e com impostos, de forma a praticar um preço justo para si e para o inquilino.

7. Ser senhorio não é para todos

Atenção ao detalhe, energia, paciência e disponibilidade: será que reúne estas características? Não se esqueça que o papel de senhorio pode ser muito exigente e é necessário que esteja disponível sempre que seja preciso intervir com alguma obra de manutenção ou reparação da casa.

Os reparos a fazer no imóvel podem sair-lhe caros, pelo que é prudente ter uma poupança de parte preparada para este tipo de imprevistos. É ainda aconselhável que coloque de parte um valor equivalente a, pelo menos, duas rendas, para que possa garantir a sua estabilidade se tiver um ou dois meses de desocupação por ano.

Neste sentido, quererá garantir que a casa tem uma elevada taxa de ocupação, sendo que é importante conhecer os interessados em arrendar o imóvel e escolher aqueles com quem sente que se irá entender melhor. Ou seja, prepare-se para dedicar muito do seu tempo e energia ao este projeto durante vários anos.