Custos, regras e confiança: o que está a travar a habitação em Portugal

O debate abriu com a constatação de que o país vive realidades distintas dentro do mesmo mercado. Telmo Azevedo, Head of Residential da JLL, afirmou que os preços “têm vindo a aumentar significativamente nos últimos anos”, mas o fenómeno já não é homogéneo. Lisboa e Porto registam abrandamentos de cerca de 4%, enquanto as áreas limítrofes absorvem a procura excedente e acumulam subidas superiores devido à contínua falta de oferta. Esta expansão concêntrica da pressão de preços é reforçada por uma oferta que continua muito aquém das necessidades.

Também Aniceto Viegas, CEO da Avenue, advertiu que variações como 15%, 17% ou 20% dependem sempre da amostra analisada. Em zonas com mais produto novo, a média sobe sem refletir a realidade global do mercado. “Na nossa atividade, não sentimos que os preços tenham aumentado nesta dimensão. Existem ajustes de preço, mas as nossas margens têm vindo a reduzir para mitigar o impacto dos custos de construção”, afirmou, evidenciando o esforço das promotoras para não trasladar totalmente o aumento dos custos para o consumidor final.

A pressão sobre os compradores iniciais também foi sublinhada. Paulo Caiado, presidente da APMIP, lembrou que a valorização beneficia os proprietários — “cerca de 73% das famílias portuguesas” —, mas dificulta o acesso de quem procura casa pela primeira vez. Recordou ainda que “mais de 85% das transações” dizem respeito a usados, num mercado profundamente desigual: Lisboa está acima dos 4.000 euros por metro quadrado, enquanto Braga se situa na ordem dos 200 euros por metro quadrado. A heterogeneidade geográfica, estrutural e socioeconómica marca qualquer abordagem pública ou privada.

Para Paulo Jervell, Partner Co-founder da Openbook, os custos crescentes e a exigência técnica tornaram o equilíbrio cada vez mais difícil. “Temos que ser criativos nas soluções que apresentamos, tem sido um desafio enorme continuarmos a ter arquitetura de qualidade a preços acessíveis.” O contexto é marcado por materiais mais caros, prazos mais longos e escassez crescente de mão de obra.

Build-to-rent: custos, IVA e confiança insuficiente

O modelo build-to-rent continua sem escala num quadro profissionalizado. Telmo Azevedo atribuiu grande parte do bloqueio aos custos do IVA e à “questão da confiança”, sublinhando que “é importante garantir que um proprietário não fica preso a um inquilino que não sai de forma natural”. A ausência de previsibilidade jurídica é vista como dissuasora do investimento institucional.

Aniceto Viegas reforçou que este mercado “nunca chegou a existir porque não havia condições para o oferecer”. Hoje, existe procura qualificada — sobretudo entre jovens urbanos —, mas a oferta continua residual. E recordou a característica marcante do modelo português: “Historicamente, foram os bancos que, na prática, fizeram build-to-rent: emprestaram dinheiro às pessoas para comprarem casa. Isso acabou por substituir o arrendamento.”

Licenciamento: avanços, resistências e arbitrariedade

A aplicação do Simplex 2.0 tem melhorado alguns processos, mas continua longe de uma implementação uniforme. Aniceto Viegas considerou que tudo está “mais positivo hoje do que há um ou dois anos”, apesar de persistirem câmaras que resistem às novas regras. Para Paulo Jervell, a arbitrariedade na interpretação dos planos urbanísticos mantém-se um entrave estruturante, criando incerteza e elevados custos de contexto.

Paulo Caiado sintetizou as fragilidades: “O setor precisa de sentir confiança e ter estímulos para aumentar recursos.” Entre indefinições no licenciamento, pressão fiscal, custos de materiais, taxas, falta de mão de obra e prazos imprevisíveis, “cria-se um peso financeiro enorme” que penaliza a capacidade construtiva do setor privado.

 Tecnologia e construção: eficiência em expansão, custos ainda elevados

A modernização dos métodos de construção foi outro dos temas centrais. O BIM (Building Information Modeling) ganha relevância pela capacidade de aumentar a eficiência, precisão e coordenação dos projetos. Ao mesmo tempo, soluções industrializadas — como a modularidade e a pré-fabricação — estão a ser consideradas com maior frequência, embora os seus custos permaneçam superiores aos dos modelos tradicionais, condicionando a adoção.

Mitos persistentes: vistos gold, RNH e alojamento local

Paulo Caiado questionou os “bodes expiatórios” frequentemente apontados à subida dos preços. Recordou que os vistos gold originaram apenas 12 mil transações em 10 anos e terminaram em 2023, justamente quando os preços mais aceleraram. Os residentes não habituais somam 52 mil contribuintes e os estrangeiros representam “menos de 5% das transações”, concentrados em segmentos premium e geografias específicas. Quanto ao alojamento local, os “72 mil apartamentos” localizam-se sobretudo no Algarve e centros históricos do Porto e de Lisboa, não influenciando o mercado nacional na sua generalidade.

Capacidade construtiva e parque degradado: a outra metade da equação

Portugal deverá construir cerca de 26 mil casas este ano. O Governo quer atingir as 145 mil unidades no programa Construir Portugal, uma meta que os participantes consideraram inspiradora, mas incompatível com a capacidade instalada e os constrangimentos atuais do setor. A reabilitação, por seu lado, tornou-se incontornável: edifícios degradados, baixa eficiência energética e uma população envelhecida presa em casas desadequadas exigem intervenção sistemática.

O debate encerrou com um dado estrutural: existem ainda 250 mil imóveis fora do mercado por falta de condições mínimas de habitabilidade. Sem recuperar este parque, a resposta à crise habitacional permanecerá incompleta.