Vale a pena comprar casas em leilão?

Sonha com uma casa, mas considera os preços demasiado elevados? A opção por imóveis em leilão pode ser uma alternativa. Estes podem custar até 40% menos do que uma habitação nova e oferecem ainda benefícios específicos no crédito à habitação para este tipo de aquisição.

Certamente já assistiu a um leilão — mesmo que apenas em filmes — e questionou como alguns bens são vendidos a preços tão baixos. Na realidade, as casas vão a leilão porque os proprietários anteriores deixaram de cumprir os pagamentos à entidade credora, entrando em incumprimento e cedendo o imóvel.

Assim, as casas em leilão são vendidas por valores significativamente inferiores à média do mercado. Para quem pretende adquirir este tipo de imóveis, apresentamos tudo o que é necessário saber.

Quem vende casas em leilão?

A venda de casas em leilão pode ser realizada por diversas entidades.

Em primeiro lugar, as instituições financeiras possuem diversos bens penhorados porque os clientes entraram em incumprimento no pagamento do crédito à habitação e, como consequência, estes foram-lhes retirados. Desta forma, os bancos acabam por dispor de vários imóveis para venda.

Quando não conseguem vender estas habitações, as instituições bancárias colocam-nas em leilão, através de uma empresa privada, por forma a escoar os imóveis que detêm em sua posse. Nestas situações, os bancos até chegam a oferecer condições especiais de financiamento que podem chegar aos 100% do valor da casa ou um spread mais atrativo.

Finanças

As Finanças são outra entidade que detém casas em leilão. Quando os contribuintes não conseguem pagar as suas dívidas ao Fisco, as Finanças penhoram os imóveis e, posteriormente, realizam leilões. Estes podem assumir três modalidades distintas: online, proposta em carta fechada e negociação particular.

Segurança Social

A Segurança Social tem igualmente, em sua posse, imóveis para venda. Entre duas a três vezes por ano, esta entidade pública vende casas em leilão através de um concurso público. Neste definem-se valores base para a venda e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior.

Câmara Municipal

Também as Câmaras Municipais fazem leilões de imóveis municipais. Estes leilões são realizados em hasta pública e permitem adquirir habitações a preços mais reduzidos.

Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução

Por fim, a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE) também é outra das entidades que dispõe de várias casas em leilão. Através da plataforma e-leilões procede-se à venda de bens penhorados por via de leilão eletrónico. Os interessados devem realizar a sua proposta no website através de um certificado digital do Cartão de Cidadão ou de chave móvel digital.

Como se realizam os leilões de imóveis penhorados?

Antes de decidir adquirir um imóvel em leilão, é fundamental definir a localização, a tipologia, os acessos e outros critérios relevantes. De seguida, deve-se pesquisar em várias leiloeiras para encontrar a propriedade que melhor se adequa às suas necessidades.

O interessado deve, posteriormente, registar-se na plataforma na qual a casa escolhida está a ser leiloada. Necessitará de:

• Documento de identificação (Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte ou Cartão de Cidadão),
• Depositar uma caução(cujo montante varia conforme a leiloeira)
• Assinar uma declaração de aceitação.

Durante o leilão, no decurso do leilão, , deve licitar o valor que considera justo e, caso seja o vencedor, celebrar o Contrato-Promessa Compra e Venda com o vendedor.

Nesta fase, deverá efetuar o pagamento do sinal, cujo montante varia conforme o estipulado pelo proprietário.

Financiamento para casas em leilão

Para avaliar se vale a pena comprar casas em leilão, é essencial considerar todos os fatores, pois cada caso é diferente. Se o custo total de uma casa nova, na mesma zona e com características semelhantes à imóvel penhorado, for igual ou inferior ao valor total do imóvel em leilão — incluindo impostos, possíveis remodelações e outros encargos — provavelmente não compensa optar pelo leilão.

Por outro lado, se a propriedade em leilão apresenta um preço realmente acessível e, considerando todos os custos associados, o desconto é competitivo, pode ser uma oportunidade para adquirir a casa desejada por um valor significativamente inferior.

Finalmente, é crucial avaliar a capacidade de pagamento, independentemente do valor reduzido do imóvel. Deve-se analisar a taxa de esforço, que não deve ser excessiva, para garantir uma decisão financeira sustentável.

Em seguida, deve analisar as suas poupanças. Tal como na aquisição de uma habitação nova, as casas em leilão exigem um pagamento inicial correspondente a 10% do valor do imóvel. Caso não disponha de um montante suficiente para essa entrada, pode considerar um crédito pessoal  para assegurar o pagamento após a licitação.

Além disso, é importante ponderar a opção por um crédito à habitação. Embora o imóvel exato a adquirir no leilão não seja garantido, é possível estimar o valor médio das propriedades do seu interesse, considerando localização, tipologia e outros fatores. Com essa informação, poderá procurar as melhores condições e solicitar uma pré-aprovação de crédito.

Cuidados a ter na aquisição de imóveis penhorados

Comprar casas em leilão pode, de facto, originar um bom negócio, mas todos os cuidados a ter são poucos. Desde logo, antes de comprar um imóvel penhorado deve verificar se este não possui um arrendatário com direito de preferência ou alguém que esteja a habitar a casa e possua um direito de usufruto.

Há que ter ainda atenção ao direito de remição. Se houver herdeiros do proprietário de um imóvel, estes podem comprá-lo pelo preço a que este foi arrematado em leilão.

Convém verificar também se a casa que porventura adquirir num leilão de um banco, por exemplo, não se encontra penhorada por dívidas fiscais. Deve consultar a Certidão de Teor para este efeito, que, entre outros aspetos, indica se o imóvel em questão possui encargos associados, tais como hipotecas ou penhoras.

Importante – É fundamental consultar este documento antes de adquirir uma casa em leilão. A consulta pode ser realizada numa Conservatória do Registo Predial ou através do site do Registo Predial Online. Ambas as opções implicam custos, mas a prevenção é sempre preferível a eventuais problemas futuros. Recomenda-se efetuar esta consulta poucos dias antes da licitação ou da assinatura do contrato.

É também importante considerar o valor de mercado do imóvel, para perceber se o preço a que está a ser vendido é justo. Se o valor de venda for relativamente inferior ou até igual ao de mercado, poderá não compensar adquirir a habitação em leilão.

Por fim, o interessado na compra de casas em leilão deve considerar ainda, para o custo total da habitação, o pagamento dos impostos – Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis e o Imposto do Selo.