Vão entrar no mercado mais 55 mil habitações

A procura por oportunidades de reabilitação nunca foi tão alta e apesar de estarem prestes a entrar no mercado mais 55 mil habitações, ainda existem 1,5 milhões a necessitarem de intervenção com um valor estimado de 24 mil milhões de euros.

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A reabilitação urbana ainda domina o mercado imobiliário, sendo que o foco dos investidores se centra nos edifícios por reabilitar, sobretudo, em Lisboa. E já não se resumem apenas ao centro histórico, novas áreas estão também a atrair promotores nacionais e estrangeiros. As zonas das Avenidas Novas, Areeiro e Benfica são cada vez procuradas. Não esquecendo ainda que à escala nacional, existem 1,5 milhões de habitações que necessitam de intervenção e o valor estimado para as obras mais significativas ao nível do parque habitacional é de 24 mil milhões de euros. Um mercado que ainda tem muito por reabilitar e investir.

Números avançados por Manuel Reis Campos, presidente da Confederação Portuguesa da Construção e Imobiliário – CPCI, esclarecendo que na atual conjuntura, marcada pelas baixas taxas de juro e pela fraca atratividade dos produtos oferecidos pela Banca, o imobiliário e a reabilitação urbana em particular são, naturalmente, objeto de interesse por um conjunto alargado de investidores. “Estamos a falar, não só, de grandes investidores institucionais, assim como de particulares, em especial, famílias, que encontram na reabilitação, uma oportunidade de adquirir imóveis para habitação ou para rendimento”.

O responsável admite também que o alargamento da Reabilitação Urbana à generalidade do território é, neste momento, uma prioridade, “que assume uma maior profundidade quando estamos perante os designados territórios de baixa densidade. O diferencial que nos separa da generalidade dos países europeus é, ainda, muito grande. Se, em Portugal, a reabilitação urbana regista um peso de 10,8% na produção do setor, na Europa esse valor é de 36,8%”.

De facto, a procura por imóveis para reabilitar ainda é predominante no mercado. Ana Gomes, Associate, diretora de Promoção e Reabilitação Urbana da Cushman & Wakefield, confirma que continua a existir muita procura por oportunidades de reabilitação urbana por parte de investidores. “A procura nunca foi tão alta e já não está tão concentrada nas zonas mais centrais e históricas das cidades. Em Lisboa, por exemplo, as zonas das Avenidas Novas, Areeiro e Benfica são cada vez procuradas. Contudo, há um maior cuidado na análise dos investimentos essencialmente por três razões – a incerteza do tempo necessário para obter licenciamento, novas regras relacionadas com o mercado de arrendamento que vão sendo sucessivamente aplicadas pelo governo e a escalada dos custos de construção. Todos representam um risco acrescido para investidores e estão claramente a ser repercutidos nas análises de investimento”, explica.

Preços vão estabilizar

Relativamente aos preços praticados em Lisboa, Ana Gomes refere que a tendência será para nivelar. “A procura continua alta mas há claramente uma expansão da reabilitação dentro da cidade do centro para a periferia, criando novas dinâmicas de desenvolvimento e uma oferta mais em linha com o poder de compra dos Portugueses”, salienta.

Reis Campos, acrescenta que a referida oferta dos 55 mil habitações em construção ou prontas a entrar em obra aponta para um reforço da oferta no mercado da habitação. “Veja-se, por exemplo, o licenciamento de construção de fogos novos que regista, em fevereiro, um crescimento de 37,3%. De acordo com os dados do INE, no terceiro trimestre de 2018 registavam-se ainda 63 concelhos em que o preço das casas era inferior ao apurado há dois anos, pelo que não é possível olhar para o País e traçar um cenário uniforme para a evolução dos preços do imobiliário, mas, de uma maneira geral, é expectável uma estabilização dos preços”.

Construção nova não abranda reabilitação

Quanto ao facto do aparecimento de projetos de construção nova poder abrandar a evolução da reabilitação, os especialistas não são dessa opinião. A diretora da C&W refere que são dois segmentos diferentes do mercado. “A reabilitação pressupõe, muitas vezes, projetos mais pequenos com ciclos de desenvolvimento mais curtos, com um tempo de licenciamento, em principio, mais curto também e goza de vários benefícios fiscais entre os quais se destacam a possibilidade de recuperação do IMT e o IVA do custo de construção a 6%. Na construção nova geralmente o tempo de desenvolvimento do projeto (incluindo licenciamento) é mais longo, não permite a recuperação do IMT e o IVA na construção é de 23%”. Ana Gomes acrescenta ainda que o que pode efetivamente levar ao abrandamento na reabilitação, é o tempo de licenciamento que é hoje extremamente demorado, e também as várias alterações à lei do arrendamento que resultam no aumento do risco para os investidores.

Reis Campos esclarece que a construção nova e reabilitação têm de ser vistas, cada vez mais, como realidades complementares.

Os números do Barómetro da Reabilitação Urbana da AICCOPN comprovam que se regista um crescimento, em fevereiro, de 34,2%, e a produção contratada em meses, ou seja o tempo assegurado de laboração a um ritmo normal de produção, fixou-se em 8,7 meses,  “valores que evidenciam as expectativas favoráveis que, de uma forma geral, estão presentes no mercado”, conclui o presidente da CPCI.

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