Mais-valias: venda de uma casa

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel.

O lucro resulta da diferença entre o preço de venda da casa e o preço pelo qual se comprou a mesma. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia.

Quais os dados necessários para o cálculo?

• O ano e o valor de aquisição: montante pelo qual comprou a casa;
• Ano e o valor de realização (venda): montante pelo qual irá vender o imóvel;
• Coeficiente de desvalorização monetária: coeficiente de atualização do valor do imóvel, tendo em conta o ano em que o comprou, aplicado sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a venda. Estes coeficientes são atualizados anualmente em portaria publicada em Diário da República;
• Despesas e encargos (os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Que despesas e encargos podem ser deduzidos às mais-valias?

• Certificado energético;
• Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
• Imposto do Selo (IS);
• Comissão paga à imobiliária;
• Custos de solicitadoria;
• Escrituras;
• Encargos com a valorização do imóvel (obras de manutenção e conservação que valorizem o imóvel realizadas nos últimos 12 anos).

Como se calculam as mais-valias?

O cálculo da mais-valia resulta da subtração do valor da venda pelo valor da aquisição (ou valor patrimonial tributário que o imóvel tinha quando foi herdado). Devem ainda descontar-se os valores eventualmente gastos com comissões imobiliárias, escrituras, imposto sobre as transmissões de imóveis (IMT) ou obras de valorização feitas nos últimos 12 anos e devidamente comprovadas com fatura.

A fórmula para cálculo das mais-valias é a seguinte:

Mais-valias = Valor de realização – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – (encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel)

 Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária, na declaração de IRS referente ao ano em que a operação ocorreu, independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não.

No entanto, existem situações em que se verifica a isenção do pagamento de mais-valias.

ATENÇÃO:  Em 2024 será possível, a quem obteve um ganho nos últimos anos ao vender a casa e só o conseguiu  reinvestir  fora do prazo legal poder beneficiar da isenção, graças a uma suspensão da contagem de prazos.  Será possível corrigir o IRS em 2024 para garantir a isenção sobre mais-valias da casa podendo aceder ao incentivo fiscal, mas para isso terão de contactar o fisco. O momento para isso será de abril de 2024 em diante, faz saber a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) num ofício, datado de 27-11-2023 e publicado no Portal das Finanças.

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