CIO da Square AM antecipa que 2025 será ano de “mais investimento dos fundos imobiliários”

Tomou rédeas da área de investimento da Square Asset Management (Square AM) em setembro de 2024. Na primeira entrevista enquanto CIO da organização, que tem sob sua gestão os fundos imobiliários CA Património Crescente, com ativos de 1,3 mil milhões de euros, e o Property Core Real Estate Fund, que gere ativos de 123 milhões de euros, Nuno Nunes perspetiva um bom ano para o sector e espera que exista valorização dos ativos que estão sob a responsabilidade da empresa.

O investimento mais recente da Square AM, feito através do Property Core Real Estate Fund, e dado em exclusivo pelo Jornal Económico (JE), envolveu a aquisição de uma unidade industrial em Santo Tirso, por 8,7 milhões de euros, operada pela BEWI Plastimar, fabricante de embalagens, componente automóveis e soluções de isolamento.

Em entrevista ao JE, Nuno Nunes aborda também a influências que as taxas de juro e a inflação têm na performance dos fundos sob gestão da Square AM, a filosofia por detrás da escolha dos investimentos e dos inquilinos, e ainda como o sector tem procurado tirar proveito da inovação.

Quais são as perspetivas que possuem para o setor em 2025, face ao atual contexto macroeconómico?

O tipo de produtos que nós temos, os fundos imobiliários, tipicamente funcionam bem ou têm um comportamento melhor em períodos de taxas de juros mais baixas; ou seja, acabam por ser uma alternativa melhor. Na prática, muitas vezes, os nossos fundos imobiliários concorrem com produtos como, sob a perspetiva do particular, do aforrador, do investidor, concorrem com depósitos a prazo, com certificados do tesouro, e esses estão a oferecer rentabilidades muito mais baixas.

Enquanto nós, como temos uma gestão ativa e como também oferecemos uma proteção em relação à inflação, tipicamente temos rentabilidades bastante superiores ou com um delta (diferença) suficientemente interessante em momentos de taxas de juros baixas. Tipicamente, [neste contexto] captamos mais o interesse dos investidores e, portanto, temos mais capital para alocar, e conseguimos aproveitar mais oportunidades de investimento.

A minha perspetiva é que este ano seja um ano em que haja mais investimento por parte dos fundos imobiliários.

Em termos do valor dos ativos que estão sob gestão da Square Asset Management, estão à espera que estes subam de valor?

Esperamos que sim. Os sinais que temos é que em vários setores continua a existir uma tendência para a subida de rendas. Por exemplo, no setor do retalho, os dados do consumo continuam a ser bastante favoráveis.

Nas classes de ativos que nós seguimos e onde temos essa perceção mais direta, por exemplo, nos nossos centros comerciais, o número de visitantes e as vendas nas lojas continuam a subir, e isso, obviamente, tem um reflexo nas rendas.

Dentro dos ativos logísticos, há claramente, ou pelo menos nos mercados onde nós temos ativos, uma falta de oferta. Não se construiu logística suficiente para o volume de consumo que existe hoje.

Como também não se construiu, há muitos ativos que estão a sair do mercado porque estão a tornar-se obsoletos. Aqueles ativos que ficam no mercado têm mais procura, e por essa via também aumenta a renda.

Estou sempre a ir ao aumento da renda porque, obviamente, se sobe a renda, sobe o valor do ativo.

Em escritórios, também temos tido a sorte e algum engenho de conseguir, sempre numa situação em que sai o inquilino, substituí-lo por outros inquilinos que pagam rendas mais altas.

De uma forma geral, aquilo que temos visto tem sido rendas a subir.

Para não falar nos hotéis, onde o aumento de performance tem sido quase exponencial nos últimos anos.

Para além disso, outra via de aumento de valor, num fundo, por exemplo, e isto é mais verdade no CA Património Crescente do que no Property Core Real Estate Fund, há investimentos que foram feitos com contratos longos há 10 anos, há 15 anos, cujos contratos têm vindo a vencer.

E como eram contratos muito antigos e como as rendas subiram bastante, automaticamente, no momento em que se chega à maturidade daquele contrato, ou se renova ou se faz um contrato novo, esse é um salto importante [na renda].

Portanto, isso favorece o crescimento dos ativos que estão sob gestão dos fundos da Square Asset Management.

Isso tem a ver com a gestão direta. Depois, há o efeito indireto que vem por via das taxas de juros. Num contexto de taxas de juros mais baixas, o valor dos ativos sobe. Não é o nosso caso.

Há uma referência que são as yields e as taxas de juros. Tipicamente, a maior parte dos investidores investe usando dívida financeira ou alavancando o ativo.

Portanto, quando baixa o valor da dívida, eles têm uma responsabilidade menor, o que faz com que o valor do ativo suba. Isto tem um impacto numa coisa que é a yield e as yields também comprimem.

Tipicamente, há uma relação entre taxas de juro, yields, dívidas do tesouro; entre estas várias variáveis, há uma relação. Tipicamente, taxa de juro baixa, a yield também baixa, o valor do ativo sobe. E isto é o mercado todo.

Mas, no caso da Square AM, recorrem ao financiamento de crédito?

Não financiamos a crédito.

Portanto, o investimento é com capitais próprios?

Sim. Por uma razão simples. Tem só a ver com uma gestão de risco. Nós preferimos não estar expostos nem nos momentos bons nem nos momentos maus. Achamos que, como a ideia é ter investimentos de muito longo prazo, não queremos estar expostos ao ciclo da dívida.

Esta questão das taxas de juros, como a Square faz o investimento com capitais próprios, suponho que não sintam tanto o impacto desta variável, mas acabam por estar expostos ao impacto da taxa de inflação naquilo que é a performance do vosso negócio …

Apesar de não ter financiamento diretamente e, portanto, não estarmos expostos ao aumento de custos e descida de custos, como a taxa de juro também tem esta relação com a yield, que é uma métrica que os avaliadores usam, quando a yield varia, o valor dos ativos também varia.

Acredito que nos últimos anos o negócio esteja com outro nível de crescimento, tendo em conta a baixa que tem existido ao nível mundial, com Portugal incluído …

Uma das grandes vantagens do investimento imobiliário é que, quando o investimento imobiliário é bem feito, ele consegue hedging (cobertura contra o risco), mas consegue fazer a compensação da inflação. Porque, como as rendas são indexadas à inflação, ao contrário do dinheiro, o valor do ativo também sobe.

Numa comparação simples: se tivermos 100 euros no banco e a inflação estiver, por exemplo, em 10%, o valor real já são 90 euros.

Se tiver o mesmo dinheiro investido num fundo imobiliário que esteja bem correlacionado, no fim desse ano, com indexação à inflação, passa para 110 euros; portanto, mantém-se exatamente o mesmo valor.

Portanto, períodos de inflação alta até não são necessariamente maus para os ativos imobiliários.

Desde que esse trabalho de hedging seja bem feito …

Desde que seja bem feito.

Já abordou a questão das rendas. No caso da Square, qual é a estrutura que as vossas rendas possuem?

Há algumas nuances e variações dependendo do setor, mas tipicamente a regra é que os nossos contratos de arrendamento, e são quase todos contratos de arrendamento, porque depois também há uma outra variável que são contratos de gestão, mas que nós não gostamos de usar.

Os contratos de arrendamento são indexados àquele índice que é publicado todos os anos pelo Governo, ou à inflação, mas tipicamente é aquele índice. Portanto, quando é publicada a portaria, indexamos aos contratos.

E temos outra situação, contudo, são muito menos casos. Nalguns casos temos isso em alguns hotéis, temos isso em alguns ativos, em alguns centros comerciais; temos uma componente de renda variável, ou seja, por cima da renda fixa, se a performance nesse ativo for muito boa, ou seja, se o operador, o retalhista, o hoteleiro estiver a ter uma performance muito boa, nós temos direito a receber uma parte acima disso, mas isso não acontece para todos.

Por que esta opção por não apostarem muito nesta questão dos contratos de gestão?

Tem a ver com esta perspetiva de longo prazo. Os contratos de gestão são contratos que, por natureza, têm uma volatilidade maior. Vamos tomar como exemplo um hoteleiro.

Quando um hoteleiro oferece a um senhorio um contrato de gestão, ele está a querer que esse senhorio partilhe mais risco.

O contrato de gestão, puro e duro, diz que se o hoteleiro tiver resultados, paga renda; se não tiver, paga zero. Por outro lado, se ele tiver um resultado excelente, o senhorio também ganha mais.

Nós preferimos não estar expostos a esse risco; preferimos que o hoteleiro esteja confortável com a renda. Se ele ganhar mais, muito bem, mas queremos entrar a um nível em que ele esteja confortável, porque o nosso objetivo, lá está, é ter uma estabilidade de cash flow (fluxo de caixa) durante o período da relação.

Portanto, para a estratégia da Square AM, é muito importante terem previsibilidade ao nível das receitas que vão ter na área das rendas …

É esse o princípio.

E também reduzir a vossa exposição, quer ao risco, quer à volatilidade, ao máximo que conseguirem …

Quando compramos o ativo, quando construímos a nossa carteira, quando escolhemos ter uma exposição maior ou menor a determinado setor e a determinado inquilino, nós queremos que se mantenha o perfil de entrada. Porque é esse perfil que faz sentido naquela carteira.

Ou seja, não querem ter um perfil mais agressivo? Quanto mais defensivo for, mais sentido faz para a Square AM?

Sim.

Já salientou a importância de, quando a Square AM investe, fá-lo numa perspetiva de longo prazo. Qual é a vossa taxa de retenção de inquilinos?

A nossa taxa de retenção é muito elevada. A maior parte dos nossos inquilinos renova para além do prazo inicial do contrato. E no CA Património Crescente, que já tem um histórico de quase 20 anos, nós temos vários inquilinos que renovaram para além desse período e temos outros com os quais, inclusivamente, fomos para ativos novos e expandimos junto com eles. E isto é muito patente, por exemplo, em supermercados. Uma relação que começou pequena foi crescendo e, de repente, já temos muitos ativos com o mesmo inquilino.

No caso das fábricas, já tivemos vários casos; aliás, estamos a fazer várias expansões de unidades fabris. Mais uma vez, a ideia é, de facto, sempre que as coisas funcionem, ter estas relações de longo prazo. Na maior parte dos casos, os inquilinos que saem são por situações de falência, porque isso também acontece, ou então, porque a atividade deles deixou de fazer sentido naquele espaço. Já nos aconteceu ter um cliente que ocupa um determinado edifício de escritórios, mas, de repente, a atividade passou para o dobro e já não consegue ficar no mesmo espaço. Ou nós conseguimos encontrar com ele uma alternativa, ou então ele vai para outro sítio.

Mas esses casos são a minoria. A maior parte dos nossos inquilinos é repetente.

A vossa taxa de retenção acaba por ficar muito próxima dos 100%, e acredito que a vossa perspetiva é que esses níveis de retenção se mantenham …

Sim.

Por onde é que pode evoluir o negócio na vossa área, face às constantes evoluções tecnológicas que têm existido a nível global? Por exemplo, no campo da inteligência artificial, tem existido imenso investimento por parte das empresas. No caso concreto do vosso setor, por onde pode ir a inovação?

Há vários vetores e o setor imobiliário, curiosamente, é um setor que até há alguns anos estava muito para trás e a verdade é que era muito pouco inovador. O setor tem feito um esforço de catch up (recuperar o atraso) nas várias vertentes e nos vários segmentos do setor imobiliário.

Por um lado, por exemplo, nas tecnologias de construção, tem havido alguma aposta; não quer dizer que essa aposta já esteja ao nível da inovação que tem existido na área da inteligência artificial.

Mas tem havido uma aposta em novas tecnologias, em novos materiais, por um lado, por causa da sustentabilidade, mas por outro, devido a uma maior eficiência de custo. Com o aumento dos custos, o setor tentou encontrar formas de construir mais baratas, mais eficientes, mais mecanizadas, porque também há falta de mão de obra. Portanto, por essa via, tem havido bastante inovação.

Na gestão do dia a dia dos imóveis também tem havido bastante investimento, por exemplo, em sistemas de gestão dos edifícios, e quando falo em sistemas de gestão dos edifícios, tem a ver com todos os sistemas que estão dentro do edifício; por exemplo, um edifício tem muita coisa a funcionar lá dentro, desde água, eletricidade, aquecimento, controlo de acesso, segurança, e, portanto, tem existido um investimento grande nessa área, e aí, assim, já usando a inteligência artificial, em alguns casos.

Comparando, é um pouco como as casas inteligentes; a ideia é que os edifícios também se vão tornando inteligentes.

Na parte comercial, e essa aplica-se mais a centros comerciais e a outros ativos, mesmo hotéis, tem havido também uma aplicação da tecnologia na gestão e captação de inquilinos, na chamada consumer journey (jornada do consumidor), perceber como é que os clientes fazem compras, onde é que passam mais tempo, para perceber as preferências dos consumidores.

Ou seja, há mais acesso a dados para tentar perceber o comportamento dos consumidores …

Sim. Apesar de ser um setor que continua ainda a fazer o seu caminho para apanhar, em termos de inovação, os outros setores, tem havido, nos últimos anos, uma tentativa de se evoluir nesta área.

Referiu que tem existido investimento na parte da construção de edifícios com a introdução de materiais mais eficientes. Em termos do investimento que a Square AM faz neste tipo de ativos (edifícios), é possível contabilizar a redução de custos que tem existido com a adoção deste tipo de técnicas de construção?

Quando compramos edifícios mais antigos, pensamos um bocadinho já para a frente, mas quando compramos edifícios novos, temos a preocupação de perceber como é que foi feita [a construção], qual é que foi a história daquele edifício, como é que ele chegou ali. Como é que o promotor o construiu, que medidas de eficiência é que ele implementou. Sim, temos essa preocupação de melhorar o nosso portfólio.

Pela introdução de ativos [o portfólio] já é mais eficiente. Em relação ao nosso portfólio atual, temos estado a implementar uma série de medidas. Temos as medidas típicas de procurar aumentar a eficiência energética, perceber como é que podemos fazer o melhor uso das águas pluviais, das zonas verdes, etc. Mas essa é uma preocupação que não é só nossa. Se quisermos colocar as coisas desta maneira, é um sinal dos tempos para a indústria imobiliária que é ganhar consciência do impacto que a indústria tem na sociedade e no ambiente.

Pelas suas palavras, suponho que isso será uma preocupação cada vez mais presente na altura da Square AM investir …

Sim. Com uma diferença que é o de termos duas perspetivas: a de querermos e tentarmos sempre comprar ativos que já os tenham, e quando não os têm, nós estudamos de que forma é que os podemos tornar melhores e adaptá-los.