Alojamento local: guia para não se perder na burocracia

Tem uma casa desocupada que gostava de rentabilizar através de arrendamento de curta duração, mas não sabe se o pode fazer? Existem vários requisitos legais que a mesma tem que cumprir para poder funcionar em regime de alojamento local. Neste artigo explicamos-lhe tudo o que precisa de saber para rentabilizar a sua propriedade e ganhar algum dinheiro extra.

Nesta altura do ano, a procura estrangeira pelos encantos da costa portuguesa aumenta e muitos portugueses vêem uma oportunidade de obterem rendimentos extra através do arrendamento temporário de imóveis aos turistas. No entanto, não é uma atividade fácil de colocar em prática, uma vez que existem regras legais e obrigações fiscais que têm que ser respeitadas.

É importante referir que os requisitos que este regime necessita diferem do arrendamento tradicional e dos empreendimentos turísticos, podendo, por isso, gerar algumas dúvidas. Nos próximos parágrafos simplificamos toda a burocracia inerente a este processo.

Tem uma casa desocupada que gostava de rentabilizar através de arrendamento de curta duração, mas não sabe se o pode fazer? Existem vários requisitos legais que a mesma tem que cumprir para poder funcionar em regime de alojamento local. Neste artigo explicamos-lhe tudo o que precisa de saber para rentabilizar a sua propriedade e ganhar algum dinheiro extra.

Nesta altura do ano, a procura estrangeira pelos encantos da costa portuguesa aumenta e muitos portugueses vêem uma oportunidade de obterem rendimentos extra através do arrendamento temporário de imóveis aos turistas. No entanto, não é uma atividade fácil de colocar em prática, uma vez que existem regras legais e obrigações fiscais que têm que ser respeitadas.

É importante referir que os requisitos que este regime necessita diferem do arrendamento tradicional e dos empreendimentos turísticos, podendo, por isso, gerar algumas dúvidas. Nos próximos parágrafos simplificamos toda a burocracia inerente a este processo.

Alojamento local: o que é?

Um alojamento local mais não é do que um estabelecimento que presta serviços de alojamento temporário a turistas. Lembra-se daquela casa que alugou o ano passado no Algarve para passar a semana de férias com a família? Muito provavelmente tratava-se de um alojamento local.

Este tipo de arrendamento de curta duração não pode ser superior a 30 dias e podem enquadrar-se neste regime moradias, apartamentos ou estabelecimentos de hospedagem tipicamente pequenos (i.e., hostels) e ainda quartos.

Quais os requisitos necessários para o arrendamento de curta duração?

Apesar de ser uma atividade rentável, existem requisitos e burocracias que têm que ser cumpridos e que podem implicar um investimento inicial considerável. Desta forma, é importante que avalie muito bem os custos no sentido de perceber se, face ao lucro que depois terá, valerá a pena apostar nesta atividade.

É ainda importante lembrar que caso necessite de recorrer a um crédito à habitação para investir no seu alojamento local, deve certificar-se de que obtém a melhor proposta.

1. Requisitos do imóvel

O próprio imóvel necessita de apresentar condições favoráveis para receber pessoas que vão fazer do alojamento local a sua casa, ainda que por um curto espaço de tempo, para que se sintam bem e confortáveis.

Condições de conservação e funcionamento como ligação à rede pública de abastecimento de água e esgotos, ter água corrente quente e fria e janelas para o exterior, bem como dispor de mobiliário e utensílios adequados e reunir sempre condições de higiene e limpeza são alguns dos requisitos básicos necessários para que um estabelecimento possa funcionar como alojamento local.

Também condições de segurança são indispensáveis, tais como dispor de um extintor e manta de incêndio, ter acessível um equipamento de primeiros socorros e ainda a indicação visível do número nacional de emergência (112).

2. Requisitos burocráticos

A parte burocrática é a mais complexa e são exigidos requisitos fiscais e legais para que o seu imóvel possa funcionar como alojamento local. Desde o registo obrigatório a impostos, seguros e certificados, toda esta papelada tem que ser tratada antes de dar início à sua atividade.

Registo Obrigatório

Para proceder a este registo precisa de aceder ao site do Balcão Único Eletrónico e efetuar uma comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal competente.

Após feita esta comunicação, é-lhe atribuído um número de registo do alojamento local (no prazo de 20 dias caso se trate de um hostel e de 10 dias nos restantes casos) que habilita o estabelecimento a estar aberto ao público e que deverá ser utilizado na publicidade e documentação comercial do mesmo.

Tome nota: a Câmara Municipal realiza uma vistoria ao alojamento 30 dias após a apresentação da comunicação prévia para verificar se todos os requisitos estão a ser cumpridos.

Para proceder ao pedido deve fazer-se acompanhar dos seguintes documentos:

• Cópia do documento de identificação do responsável pela exploração do alojamento local, caso seja pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente de registo comercial, caso seja pessoa coletiva;
• Termo de responsabilidade, subscrito pelo responsável, assegurando a idoneidade do edifício ou da sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
• Cópia da Caderneta Predial urbana se o requerente for o proprietário do imóvel;
• Cópia do contrato de arrendamento ou de outro título que legitime o titular do alojamento à prática da atividade;
• Cópia da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração;
• Ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação caso se trate de um hostel;
• Informação da modalidade do alojamento local – moradia, apartamento, quarto ou hostel.

Atenção: não pode publicitar a sua propriedade antes de fazer o registo obrigatório. Se o fizer arrisca-se a uma coima entre os 2.500 e os 4 mil euros no caso das pessoas singulares.

Abertura de atividade nas Finanças

Os rendimentos obtidos através do alojamento local estão sujeitos a tributação, pelo que deve certificar-se que tem atividade aberta nas Finanças.

Para efetuar abertura de atividade deve aceder ao Portal das Finanças e efetuar o login no website com os seus dados de autenticação (número de contribuinte e senha de acesso). Após iniciar a sessão, escolha “Todos os Serviços” –  “Início de Atividade” – “Entregar Declaração” e preencha o formulário mediante as indicações solicitadas.

Certificação energética

A obtenção do certificado energético é obrigatória caso a propriedade se reporte a edifícios ou frações autónomas abrangidas por este sistema de certificação.

Seguro de responsabilidade civil

Todos os imóveis licenciados para alojamento de curta duração têm que dispor de um seguro de responsabilidade civil obrigatório com capital mínimo de 75 mil euros. Este seguro cobre eventuais danos ou acidentes sofridos pelos hóspedes durante a sua estadia.

O seguro de responsabilidade cobre ainda danos que possam ser provocados pelo hóspede nas partes comuns do edifício. Caso este não pague pelos estragos causados, o responsável pelo alojamento é chamado a suportar os prejuízos e pode acionar o seguro nesse sentido.

Impostos e obrigações fiscais

É muito importante que antes de iniciar uma atividade de alojamento local consulte um Técnico Oficial de Contas no sentido de optar por ter a contabilidade organizada.

Deve ainda ter em atenção o facto de que o enquadramento fiscal e a tributação variam dependendo do volume de faturação, do tipo de atividade exercido, entre outros fatores, pelo que o apoio financeiro de um profissional não deve ser descurado.

Existe uma série de obrigações fiscais das quais deve tomar conhecimento se está a pensar ter um alojamento local:

• Emissão de fatura-recibo (mais conhecidos como recibos verdes eletrónicos) através do Portal das Finanças ou passar faturas;
• Pagamento do IVA através da declaração periódica deste imposto (caso não tenha atingido rendimentos no montante de 10 mil euros no ano anterior, então está isento);
• Preenchimento do Modelo 30 (rendimentos pagos a não residentes) caso anuncie o imóvel em plataformas internacionais como a Airbnb ou a Booking e pague comissões. Este formulário deve ser entregue nas Finanças até ao segundo mês após o pagamento do rendimento ao site no estrangeiro;
• Se colocar anúncios em sites internacionais, terá que requisitar às empresas o modelo 21-RFI, que consiste no pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto português, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação. Caso contrário, terá de fazer retenção na fonte de 25% do valor pago em comissões.

Livro de reclamações

Todos os alojamentos locais devem dispor de livro de reclamações devidamente anunciado e que deve ser facultado sempre que solicitado pelo cliente, segundo consta do artigo 20º da Lei nº 62/2018.

É obrigatório que o responsável do alojamento mantenha um arquivo organizado dos livros de reclamações por um período mínimo de três anos.

Este livro tem o custo de 19,76 euros e pode ser adquirido online através do site da Imprensa Nacional ou em lojas físicas.

Livro de informações

Os alojamentos locais são obrigados a ter um livro de informações, em várias línguas, no qual consta o funcionamento e as regras de utilização interna do estabelecimento, regras sobre recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento de eletrodomésticos, ruído e condutas a adotar para evitar perturbações.

Este livro deve ainda conter o número de telefone do responsável do alojamento.

Comunicar a entrada e saída de estrangeiros aos Serviços de Estrangeiros e Fronteiras

Para abrir o seu alojamento local tem que se inscrever no SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes que não tenham nacionalidade portuguesa.

Para efetuar esta comunicação, tem que preencher o boletim de alojamento dentro de três dias úteis a contar da entrada dos hóspedes. A saída deve também ser comunicada no prazo máximo de três dias úteis.

Investir numa casa para alojamento local compensa?

Existem diversos custos a ponderar aquando da tomada de decisão de comprar uma casa para colocar a arrendar.

Para além do pagamento da prestação mensal ao banco, caso solicite um crédito à habitação, existem outros aspetos a ter em consideração, tais como o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), o Imposto de Renda, o valor do condomínio (se aplicável), fundo para manutenção (para fazer face a custos de eventuais reparações) e ainda taxa de desocupação da casa durante alguns meses, isto considerando o período que medeia a saída e a entrada de novos inquilinos.

Muitos fatores podem influenciar o sucesso desta atividade. A escolha do local em que se situa o alojamento pode fazer a diferença, por isso é importante que investigue bem quais as áreas que poderão ser mais rentáveis.

Também a taxa de ocupação do seu alojamento ditará a sua rentabilidade: quanto maior esta for, mais lucro poderá gerar.

Posto isto, é difícil de prever se realmente vai sair a lucrar deste negócio, mas não há nada como arriscar e certificar-se de que segue todos os passos.