Arrendar casa: quais as mudanças que o NRAU trouxe?

Nos últimos anos houve mudanças na legislação do arrendamento em Portugal, as quais foram materializadas no chamado Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Este novo regime jurídico de atualização das rendas tem impacto tanto nos proprietários como nos arrendatários, com o objetivo de beneficiar ambas as partes através da redução dos impostos a pagar pelos senhorios e da concessão de mais direitos aos inquilinos.

O que é o NRAU?

O Novo Regime do Arrendamento Urbano contempla uma série de medidas implementadas com o propósito de dinamizar o mercado de arrendamento. Nasce na sequência da reforma do arrendamento urbano de 2006, a qual visa dar resposta aos problemas que se verificam neste setor.

Desde 2012 que o mercado da habitação tem vindo a mudar com base nas novas soluções postas em prática pelo NRAU. Isto verifica-se no descongelar dos contratos estabelecidos antes de 1990 e nos processos mais rápidos e eficazes para os despejos de inquilinos que não pagam.

O NRAU possibilitou, assim, a criação de um mecanismo de negociação de rendas antigas que agora podem ser reajustadas de acordo com as preferências dos senhorios. Anteriormente esta renegociação não era possível.

A quem é que se destina?

O NRAU foi implementado com vista a dar um pouco mais de flexibilidade aos proprietários relativamente aos termos previamente acordados com os inquilinos.

No entanto, também está adaptado aos inquilinos com rendimentos mais baixos, que através do novo regime podem contestar a atualização das rendas se provarem que os seus rendimentos são insuficientes.

Quais são as mudanças mais recentes?

As últimas mudanças a este regime ocorreram em 2019, sendo que estas se podem resumir nos seguintes pontos.

#1 – Atualização das rendas

Novo coeficiente de atualização das rendas

A 12 de setembro de 2018 foi publicado, em Diário da República, o aviso n.º 13745/2018 face ao coeficiente de atualização dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural, que entrou em vigor no ano civil de 2019. Este valor está estipulado nos 1,0115, sendo este o maior aumento verificado nos últimos seis anos.

Mediante a nova legislação do NRAU, os senhorios que assim o decidam, podem aumentar as rendas em 1,15%, o que significa um aumento de 1,15 euros por cada 100 euros de renda.

Calcular nova renda

Para calcular o valor que a sua renda pode atingir em 2021, basta multiplicar o valor atual por 1,0115. Por exemplo, se a sua renda é de 800 euros, esta atualização representa um aumento de 9,2 euros. Assim sendo, a sua renda passa a 809,2 euros.

Caso necessite de arredondar o valor, este deve ser feito à unidade de cêntimo imediatamente superior. Isto é, se o valor da renda for de 809,261, a renda arredondada é 809,3.

A atualização não é obrigatória

Esta atualização não é obrigatória nem automática – cabe ao senhorio decidir se quer atualizar ou não.

Esta alteração só pode ser exigida um ano após a data de início do contrato ou da última atualização e, caso o senhorio pretenda prosseguir com a mudança, deve comunicar ao arrendatário o novo montante, o coeficiente e outros fatores relevantes utilizados no cálculo, através de carta registada com aviso de receção, com aviso prévio de 30 dias.

#2 – Incentivos fiscais do NRAU

Segundo o NRAU, senhorios que optem por celebrar contratos com maior duração podem beneficiar de taxas de imposto mais baixas: ou seja, em vez dos atuais 28%, podem ver reduções até aos 10%, consoante o período de arrendamento. Esta medida visa promover a estabilidade no mercado e incentivar o arrendamento.

Caso o contrato de arrendamento tenha uma duração entre dois e cinco anos, a taxa baixa para 26% sendo que, a cada renovação pelo mesmo prazo, é aplicada uma nova redução de 2% até ao máximo de 14%.

Por sua vez, os contratos entre cinco e 10 anos beneficiam de uma redução de 5% no IRS, isto é, passam a estar sujeitos a uma taxa de 23%. A redução aumenta a cada renovação do mesmo contrato.

Os contratos entre 10 e 20 anos beneficiam de uma redução maior, nos quais incide uma taxa de IRS de 14%. No caso de contratos superiores a 20 anos a diminuição será de 18%, pagando-se uma taxa de apenas 10%.

#3 – Rescisão legítima de contrato

Outra medida implementada pelo NRAU é a possibilidade de rescisão legítima do contrato caso o senhorio necessite de habitar a casa. Outro motivo para esta rescisão é em caso de obras quando estas implicam o desaparecimento da habitação. Caso contrário, o contrato fica suspenso durante o tempo de duração das obras, tendo o inquilino direito a ser realojado em habitação equivalente.

Nestas situações, o senhorio fica isento de pagar IRS pelas indemnizações dadas aos inquilinos aquando do despejo.

Para inquilinos que vivam há mais de 15 anos na casa, o contrato só pode ser rescindido em caso de demolição da casa ou por obras profundas que obriguem à sua saída.

#4 – Arrendar casa com crédito à habitação

O NRAU permite ainda que casas que estejam a ser pagas ao banco possam ser arrendadas sem sofrerem aumentos no spread, não implicando assim uma modificação nas condições do crédito à habitação.

#5 – Arrendamento acessível

O NRAU tem igualmente como objetivo o estabelecimento de rendas mais acessíveis a partir de incentivos fiscais para os senhorios. Desta forma, ao aderirem ao programa de arrendamento acessível, estes vão beneficiar da isenção total de IRS e de IRC sobre os rendimentos prediais.

Para ingressarem no programa, os senhorios terão que praticar valores de renda inferiores a 20% dos preços de mercado e de forma a que não representem taxas de esforço superiores a 35% para os arrendatários.

Esta política pode ser aplicável a contratos que tenham um prazo mínimo de três anos, à exceção de contratos de arrendamento a estudantes, cujo prazo passa para nove meses. É também obrigatório existir um contrato de seguro e registar o arrendamento no Portal das Finanças.

Quem quiser construir casa com o objetivo de arrendamento também tem benefícios. Foram criados programas de construção para renda acessível em que os proprietários, ao garantirem que as casas têm rendas acessíveis durante, pelo menos, 25 anos, apenas pagam 6% de IVA ao invés de 23%.

#6 – Direitos dos arrendatários

Para além do já existente Balcão Nacional de Arrendamento, criado em 2013 para facilitar despejos por rendas em atraso, o NRAU implementou o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) com a finalidade de defender os direitos dos arrendatários, principalmente no reembolso das despesas suportadas por obras feitas em substituição do senhorio.

Existe ainda outra medida que visa proteger idosos e deficientes, principalmente os que assinaram o contrato de arrendamento entre 1990 e 1999. Esta medida dita que estes não podem ser despejados desde que vivam há mais de 20 anos no imóvel. O contrato apenas pode chegar ao fim caso a habitação sofra obras profundas.

#7 – Novos prazos

Por último, entraram em vigor medidas de definição de novos prazos de arrendamento implementadas pelo NRAU. Desde 2019 que o prazo mínimo para um contrato de arrendamento é de um ano com renovação a 3 anos, a não ser que exista outra negociação entre o senhorio e o arrendatário.

Legislação do NRAU

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) foi aprovado através da Lei n.º 6/2006 – Diário da República n.º 41/2006, Série I-A de 2006-02-27. Este decreto veio alterar certos artigos no Código Civil, no Código de Processo Civil, no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e no Código do Registo Predial.

De forma a poder analisar mais aprofundadamente as alterações impostas por este regime, disponibilizamos a nova lei do arrendamento de 2019 em PDF para consulta. Pode descarregar aqui.