Composição do mercado imobiliário mudou, mas preços de venda resistiram

Depois da ideia inicial de que o mercado imobiliário poderia registar grandes perdas, as rendas no Porto e Lisboa até caíram, mas a procura fora destes centros ajudou a manter a tendência crescente.

Um dos mercados que mostrou maior resistência durante a crise pandémica foi o de imobiliário, ao contrário do que muitos previram aquando da chegada da Covid-19 a Portugal. A pressão turística nas rendas caiu a pique, mas a dinâmica de subida de preços no mercado residencial manteve-se, muito à custa, por um lado, da alteração da procura e maior valorização das periferias e outras capitais de distrito que não Lisboa e Porto e, por outro, da capacidade de investimento à boleia das baixas taxas de juro em vigor. No mercado de escritórios, apesar do atraso na recuperação, verificou-se uma tendência de preferência por espaços maiores que compensou em parte a redução da procura.

O mercado imobiliário habitacional português havia aquecendo há alguns trimestres antes da chegada da pandemia, como mostram os índices de preços e de rendas residenciais da Confidencial Imobiliário (CI). Enquanto no mercado de arrendamento este indicador apresentou taxas de variação homóloga acima de 10% entre o quarto trimestre de 2017 e o segundo trimestre de 2019, o índice de preços cresceu na casa das dezenas entre julho de 2017 e agosto de 2020, em termos homólogos. Foi um ritmo que se estendeu até à pandemia, portanto, contrariando a noção inicial de que a suspensão indefinida do turismo no país levaria a uma queda nas rendas.
“O imobiliário residencial passou de ‘patinho feio’ para estrela da companhia, porque houve a perceção de que o mercado iria resistir em termos de evolução de preços, o que acabou por ser um fator a mobilizar e atrair muito investimento”, começa por explicar Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, que destaca o impacto da dinâmica de baixas taxas de juro na captação de investimento.

“Quando as rendas baixaram, como aconteceu no Porto e em Lisboa, esta queda não se traduziu numa queda de preços [de venda], o que mostra uma predisposição dos proprietários a aceitar uma descida das rentabilidades”, argumenta.

Na realidade, a pressão no mercado de compra e venda de casa mantém-se e a tendência continua a ser de crescimento. Durante a pandemia, o índice de preços residenciais da CI apenas por dois meses apresentou taxas de variação em cadeia negativas – concretamente, em junho e setembro de 2020. Em termos homólogos, as variações mais baixas foram de 2,6% em fevereiro e março deste ano.

“Temos sentido pressão para aumento de preços ao longo dos últimos meses, sendo que a principal razão continua a ser a procura bastante maior do que a oferta”, afirma Fernando Vasco Costa, diretor geral da Nexity Portugal. Ricardo Sousa, CEO da Century 21, fala de “uma subida nacional do valor médio de transação de 8%, com o valor médio a passar de 159.575 euros, em 2020, para 171.661 euros, em 2021”.

Ainda assim, uma alteração parece clara nos principais motores desta subida: esta processa-se sobretudo fora de Lisboa, com o foco da procura a alastrar-se para concelhos da sua periferia e da portuense, bem como para “outras cidades do território português, que estão a registar aumentos de dois dígitos no valor médio dos apartamentos transacionados”, acrescenta Ricardo Sousa. Na capital, completa, a imobiliária registou uma quebra de “5% no valor médio dos imóveis transacionados na nossa rede, que se fixava nos 321,656 euros, em 2020, para 306.792 euros, em 2021”.

Para os próximos tempos, e com a retoma esperada para a economia depois de meses de inatividade nalguns sectores e poupança forçada das famílias, a expectativa é de manutenção desta dinâmica de aumento de preços, que tenderá a estabilizar. Fernando Vasco Costa e Ricardo Sousa convergem na identificação do desequilíbrio procura-oferta como um dos principais motivos para este comportamento do mercado e perspetivam mais pressões inflacionárias com o aumento dos custos de construção.
A acrescer a isto, um estudo da Century 21 aponta para 45% das famílias portuguesas a desejarem trocar de casa depois da experiência do confinamento e perante os desafios de digitalização e transição energética que se avizinham.

 

Mercado de escritórios recupera uma velocidade abaixo
O impacto do confinamento e da experiência de teletrabalho tiveram igualmente repercussões no mercado de escritórios, um dos segmentos mais castigados durante a pandemia, a par do retalho. Mostrando já sinais de recuperação à medida que muitas empresas retomam a atividade presencial, a tendência de procura de espaços maiores para o mesmo número de funcionários acabou por contrabalançar em parte a diminuição da procura durante os meses de maiores restrições pandémicas.

“O teletrabalho veio alterar o paradigma de escritório, mas começa a haver sinais de recuperação em termos de procura das empresas, que querem espaços cada vez maiores para o mesmo número de funcionários”, afirma Ricardo Guimarães, que explica que “o saldo é menos negativo do que aquele que poderia ser esperado porque, apesar da redução de procura por causa do teletrabalho, este é balançado por um aumento da área por funcionário”.

“O mercado de escritórios tem uma reação mais tardia mas que acaba por beneficiar uma dinâmica global positiva e transversal ao mercado imobiliário de habitação de atração do investimento”, continua o diretor da Confidencial Imobiliário. Com a retoma da atividade presencial que deverá marcar os restantes meses de 2021 para muitas empresas este fenómeno dever-se-á manter, contribuindo para a recuperação do mercado de escritórios.

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