Investimento em imobiliário comercial caiu 8% para 760 milhões no primeiro semestre

O atual contexto da subida das taxas de juro e a escassez de oferta disponível para ocupação imediata são dois dos principais factores que levaram a que o volume de investimento em imobiliário comercial tivesse registado uma quebra de 8% e para 760 milhões de euros no primeiro semestre e 35% abaixo da média reportada nos últimos cinco anos, de acordo com os dados do ‘Portugal Market Pulse’ da consultora JLL.

Deste valor, mais de 60% foi transacionado no segundo trimestre, com os investidores estrangeiros a representarem mais de 80% do investimento no semestre.

A venda do portfeólio de hotéis D.Pedro à Arrow por 250 milhões de euros foi a maior transação concluída no primeiro semestre, correspondendo a 33% do volume total transacionado nesse período. Já o projeto Amália, um portefólio de mais de 40 supermercados pelo qual a LCN Capital Partners desembolsou cerca de 150 milhões de euros. Os escritórios completam o pódio, concentrando 15% do investimento semestral, seguindo-se os sectores de
Living & Alternativos, com 10%, e, por fim, o Industrial & Logística, com os restantes 5%.

O capital internacional foi dominante no período em análise, liderando 81% do valor investido, contra apenas 17% de capital doméstico.

Por segmentos, a hotelaria portuguesa recebeu até maio 10,7 milhões de visitantes que foram responsáveis por 26,5 milhões de dormidas, refletindo um crescimento homólogo de cerca de 25% em ambos os casos e de 13% face ao pré-pandemia.

No caso de Lisboa, apenas a taxa de ocupação (68%) ainda ficou abaixo de 2019 (72%), com a diária média de 154 euros e o RevPar (104 euros) a suplantarem já os níveis de há quatro anos. No Porto, a ADR (117 euros) superou os valores pré-covid (112 euros) e o RevPar (72 euros) e a taxa de ocupação (62%) estão muito próximos dos níveis de 2019 (68% e 76 euros, respetivamente).

Na habitação, o o mercado residencial em Lisboa mantém-se atrativo, com preços médios de venda na ordem dos 4.470 euros/m², valor que se mostra estável em termos homólogos. No Porto, os preços médios de venda exibiram uma tendência de correção, descendo 9% em termos anuais para 3.150 euros.

No segmento de escritórios, em Lisboa absorveu um total de 38 mil m2, no primeiro semestre, recuando 77% em termos homólogos anuais. A área média por operação ficou pelos 534 m², para o qual terão contribuído 10 transações com áreas superiores a mil m², com a maior a registar 4.600 m².

As TMT’s & Utilities lideraram, sendo responsáveis por 34% da ocupação. Já o Parque das nações (zona 5) e o Corredor Oeste (zona 6) foram as áreas mais dinâmicas, captando 25% e 18% da absorção, respetivamente.

Em termos de nova oferta, estão 257.000 m² atualmente em fase de construção, dos quais pelo menos 68% têm já confirmada algum tipo de certificação de sustentabilidade. No primeiro semestre foram ainda concluídos outros 25 mil m².

No período em análise não houve ajustes na renda prime, que se mantive estabilizada nos 27 euros/m²/mês, refletindo a maior qualidade do parque de escritórios lisboeta;

No Porto, o mercado de escritórios reportou uma absorção de 25 mil m² no primeiro semestre, menos 17% que no mesmo período de 2022. A área média por operação foi 787 m², tendo sido reportadas sete transações envolvendo áreas superiores a mil m².

Do lado da procura, os sectores de TMT’s & Utilities e os Consultores & Advogadosvforam os mais dinâmicos, assumindo 29% e 25% da área ocupada no semestre,vrespetivamente. Já Matosinhos (zona 6) e a Zona Empresarial do Porto (zona 3) foram as mais procuradas, captando 29% e 28% da absorção, respetivamente.

Em linha com os últimos trimestres, a renda prime manteve-se estabilizada em 18 euros/m²/mês no CBD Boavista, embora o segundo trimestre tenha trazido subidas nas zonas 3, 4 e 7, onde as rendas atingiram 16 euros/m²/mês e 15 euros/m²/mês.

No primeiro semestre foram concluídos os projetos de remodelação dos edifícios D.M2 (zona 1) e Alegria 819 (zona2), reforçando o stock em aproximadamente 18 mil m². O investimento na qualificação e expansão da oferta para responder aos requisitos da nova procura continua prossegue, com 59 mil m² em construção.

No retalho no segundo trimestre, as rendas prime evoluíram positivamente no comércio de rua de Lisboa e Porto, atingindo, respetivamente, os 135 euros/m²/mês no Chiado e 75 euros/m²/mês na rua de Santa Catarina, bem como no formato dos centros comerciais, para os atuais 125 euros/m²/mês.

Os valores de referência mantiveram-se estabilizados em 13 euros/m²/mês no caso dos supermercados e nos 12 euros/m²/mês para os retail parks, prosseguindo a tendência observada nos últimos trimestres.

Por fim, o segmento industrial & logística, registou uma ocupação de 93% no primeiro semestre face ao período homólogo de 2022, para um total de 308 mil m2, com o primeiro trimestre a verificar mais de 50% da ocupação.

A maior fatia (43%) da ocupação aconteceu na região de Lisboa, que quase que transacionou mais do dobro da área ocupada na região do Porto (25% do total nacional). Os restantes 32% distribuíram-se pelo restante do país, sendo, contudo, de salientar o dinamismo observado na região centro, que captou 21% da área ocupada no semestre.

Após as subidas observadas no primeiro trimestre, as rendas prime mantiveram-se estabilizadas no segundo trimestre, atingindo o seu pico de 6,25 euros/m²/mês praticados nas zonas de Carnaxide-Alfragide e Lisboa Cidade.

Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, refere que “2023 marcou o arranque de um novo ciclo económico na Europa, e isso reflete-se no mercado imobiliário. Continua a haver muita liquidez e vontade de investir, e as pessoas e empresas não deixaram de crescer e de necessitar de ocupar imóveis, contudo, as condições mudaram e, por isso, estes últimos meses têm sido tempos de adaptação da procura aos ajustes no contexto macroeconómico.

Por sua vez, Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, afirma que “apesar de um contexto financeiro e económico mais desafiante, e contra um período homólogo onde os níveis de atividade foram excecionais em praticamente todos os setores, o principal motivo para as quebras de atividade reportadas nos setores de escritórios e habitação prendem-se, sobretudo, com a falta de oferta para responder à procura e com a cautela dos consumidores e ocupantes face à evolução da economia e dos juros.