Vendi a minha casa com uma mais-valia. Quanto vou pagar de IRS?

Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si. Para não ser apanhado desprevenido, e pagar o menos possível de IRS, conheça as regras da venda de casa neste imposto. Saiba como calcular e comunicar o pagamento ou isenção deste imposto às Finanças.

Cristina Bernardo

Vendeu uma casa recentemente e quer pagar o menos possível de IRS? Conheça as regras da venda de casa neste imposto.   Saiba que a venda de casa tem de ser obrigatoriamente declarada no IRS, podendo ou não implicar o pagamento de IRS. Geralmente, as casas são vendidas a um preço superior ao de compra, gerando mais-valias que têm de ser tributadas em sede de IRS. Mas a lei prevê algumas exceções, sendo que há também formas de diminuir o valor do imposto a pagar. Saiba aqui quais são as regras da venda de casa neste imposto.

É obrigatório declarar?

O IRS é um imposto de base anual, o que significa que se vender um imóvel em 2019, terá de incluir esta transação na declaração respeitante aos rendimentos do ano em que esta se concretizou e que será apresentada em 2020, mesmo que não haja lugar ao pagamento de imposto.

Todos os dados relativos às mais-valias imóveis devem estar declarados no anexo G do IRS, que é um dos anexos do modelo 3 da declaração de rendimentos, excepto se houver lugar a isenção de tributação. Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1. Se for posterior, deve ser preenchido o anexo G.

Caso o imóvel vendido tenha sido adquirido em parcelas (o caso de heranças sucessivas), em datas distintas (antes e depois de 1 de janeiro de 1989), devem, então, ser preenchidos ambos os anexos.

Como calcular a mais-valia?

O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda (publicado anualmente em Portaria na AT).  A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.

Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas

Um exemplo:

Imóvel

Valor de aquisição: 100.000 euros

Ano de aquisição: 2002

Valor de venda: 160.000 euros

Ano de venda: 2018

Despesas com venda e aquisição: 500 euros

Encargos com valorização: 5.000 euros

Mais-valias: 160 000 euros – (100 000 euros x 1,41*) – 5 000 euros – 500 euros = 13 500 euros

* Aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda de 2002 (ano de aquisição do imóvel vendido) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).

E quais são os encargos e despesas que posso abater?

Pode deduzir no IRS os encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (por exemplo,, obras) e todas as despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação, nomeadamente as comissões de intermediação e IMT. Desta forma, pode diminuir a fatura do imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.  Mas não se esqueça que só são contabilizados encargos com a casa vendida e devidamente documentados com fatura emitida em nome do proprietário da habitação.

Veja aqui o que pode deduzir:

Obras de Manutenção

Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizar o imóvel no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS.

Pedido de Certificação Energética

O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. É um documento que visa avaliar a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos deste certificado variam entre os 28 euros, no caso de T0 e T1, a 65 euros, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.

Comissão paga à imobiliária

Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta vai cobrar-lhe uma comissão da venda  que poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.

Escritura

Esta é uma despesa que também poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Em termos indicativos, uma aquisição de 100 mil euros entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 euros.

Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)

Este é um imposto que tem por objectivo tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis. Incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá SEMPRE simular o valor do IMT que terá de pagar.

Imposto de selo

Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.

Custos de solicitadoria

O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado  ou aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade.

As mais-valias podem estar excluídas de tributação?

Sim, pode. Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação. São dois os casos em que as mais-valias resultantes da venda de casa estão isentas de imposto.

O primeiro, é o caso de uma aquisição anterior a 1989: as mais-valias geradas pela venda de uma casa adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor do Código do IRS, estão isentas de imposto.

O segundo caso é a venda de habitação própria permanente, estando excluídas de tributação as mais-valias desde que sejam cumpridas determinadas condições exigidas pela AT.

Quais são as condições para exclusão de tributação na venda de Habitação Própria e Permanente (HPP) ?

Nos casos em que o imóvel vendido é  HPP e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação. Mas para isso, a AT exige o cumprimento de algumas condições como é o caso do valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP.

Para efeitos de reinvestimento conta, assim,  o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário: Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente.  O reinvestimento deve ainda ocorrer entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda.

A mais valia obtida também pode ser utilizada para amortizar um crédito à habitação contraído para a adquirir celebrado antes de 2015. Mas esta possibilidade só é válida até 2020.

O dinheiro resultante da venda também pode ser reinvestido na compra de um contrato de seguro, adesão individual a um fundo de pensões aberto que garanta uma prestação regular e periódica de valor máximo equivalente a 7,5% do valor investido ou adesão ao regime público de capitalização. Mas neste caso, o vendedor terá de ser  pensionista ou ter mais de 65 anos de idade.

Caso só seja empregue uma parte do dinheiro da venda, a isenção é parcial, sendo proporcional ao valor da venda reinvestido. Ou seja, se for reinvestido apenas 50% do dinheiro da venda, a isenção corresponde também a 50%.

A AT exige ainda que seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS e que quem vende o imóvel não seja proprietário de outro imóvel habitacional.

Como funciona o reinvestimento de mais-valias entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda?

Se vender a casa primeiro, dispõe de 36 meses para comprar nova casa e reinvestir o lucro obtido. Até lá, a tributação da mais-valia fica, assim, suspensa, uma vez que o proprietário comunica às Finanças, através do anexo G, a intenção de aplicar a mais-valia obtida. É no momento da compra da casa nova que o Fisco terá de apurar o lucro obtido e confirma a aplicação dessa verba na compra de nova habitação. Mas tem de confirmar que a nova casa se tornou, oficialmente, habitação própria e permanente da família até 48 meses após a venda da casa antiga.

Mas se compra primeiro a nova casa, pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e comunicar ao Fisco que o dinheiro obtido com a venda foi canalizado para o imóvel que havia comprado. Neste caso, apenas tem de declarar os valores da venda e da compra no ano em que aliena o imóvel. É nessa altura também que declara que parte dos montantes foi paga com recurso a crédito (se for o caso), para que se apure o lucro obtido.

Já no caso da venda de uma casa dar lugar à compra de um terreno para construção ou ampliação de um imóvel, tem 48 meses para o fazer após a venda da habitação anterior e ainda mais um ano (cinco anos, no total) após a venda para que o novo imóvel seja declarado como habitação própria e permanente do agregado familiar. É ainda obrigatório pedir a inscrição na matriz predial.

Qual é o valor sujeito a tributação fiscal?

Em regra, metade das mais-valias obtidas com a venda de imóveis está sujeita ao pagamento de imposto, excepto quando  está em causa uma habitação própria e permanente, que terá de corresponder à morada fiscal do proprietário. Pois, como já vimos, é um caso que dependendo do tempo que separa a compra da nova casa e a venda da antiga, pode ficar isento do pagamento de imposto sobre o lucro obtido.

Assim, caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal. Ou seja, o  valor sujeito tributação corresponde a metade do valor das mais-valias apurado.

Há, no entanto, uma exceção à regra dos 50%: casa comprada, reconstruída ou reabilitada com apoios públicos não reembolsáveis e for vendida antes de decorridos 10 anos, as mais-valias são tributadas a 100%

Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor. É neste campo que,  para além dos dados que correspondem à venda do imóvel , deverão também constar todas as despesas e encargos que teve com esta operação.

Qual o valor do imposto?

As mais-valias tributáveis são englobadas no IRS. Ou seja, são adicionadas aos restantes rendimentos sujeitos a imposto, como os salários. Como todos os rendimentos são assim tributadas às taxas gerais do IRS, pois não  existe possibilidade de tributar as mais-valias autonomamente. O valor do imposto dependerá do escalão de IRS em que o vendedor ficar posicionado.

E se estiver em causa um imóvel herdado?

Neste caso, o montante da compra a indicar corresponde ao valor patrimonial tributário que esse imóvel tinha na caderneta predial no ano em que foi transmitido por herança. Geralmente, esse valor também é referido no documento do imposto de selo que os herdeiros receberam quando registaram a transmissão do imóvel nas Finanças.

Como ao longo dos anos, o valor da aquisição tem de ser corrigido, o Fisco aplica uma correção monetária, que varia com o ano de compra. Mas ao contribuinte basta indicar o montante da aquisição, pois os restantes cálculos são feitos pela administração fiscal.

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