Alterações fiscais com impacto no imobiliário
Com a economia paralisada e a necessidade de garantir respostas aos efeitos da Covid-19 a todo o momento, o sector imobiliário reclama a manutenção do regime dos vistos gold, sinalizando que o investimento estrangeiro foi uma alavanca para a recuperação do país na crise anterior. O apelo do sector não foi suficiente para impedir o Executivo de aprovar em dezembro passado a revisão do regime que vai travar o investimento em imobiliário por via dos vistos gold nas regiões mais apetecíveis, nomeadamente a Grande Lisboa e o Grande Porto.
É o chamado travão aos vistos gold, já previsto no OE 2020 e que vai avançar este ano com a limitação da concessão dos golden visa aos investimentos imobiliários em municípios do interior ou das regiões autónomas dos Açores e da Madeira. O novo regime revisto entra em vigor no dia 1 de julho de 2021, estando previsto um regime transitório até 2022. Fica de fora a revisão de autorizações de residência já concedidas.
Estas alterações legislativas, conjugadas com outras ao nível fiscal, como o agravamento da tributação relativa à aquisição (IMT) e detenção (IMI) de bens imóveis, levam Luís Marques, Country Tax Leader EY, a antecipar que se vai estancar o crescimento no setor imobiliário em Portugal.
Sobre os vistos gold, Paulo Mendonça, partner da EY considera que “não é claro se foi realizado algum estudo que demonstre que existe interesse dos investidores estrangeiros por tais regiões de baixa densidade” ou “se estamos pura e simplesmente perante uma estratégia que visa acabar gradualmente com o regime dos vistos gold”. Um dos primeiros desafios será, pois, o fim dos vistos gold que arrisca afastar do mercado imobiliário um dos seus motores. Ainda que sejam reorientados para o interior, o sector teme que nesse contexto deixem de ser suficientemente atrativos para a captação de investimento estrangeiro, pela menor valorização e maior incerteza no retorno.
Segundo Tiago Rosa, Senior Manager da EY, o OE 2021 trouxe ainda outras “alterações relevantes para o sector imobiliário, nomeadamente no que se refere a impostos sobre o património”. É o caso de passar a sujeitar a IMT a aquisição de sociedades anónimas em determinadas circunstâncias, o que até então não acontecia. Uma alteração que poderá ter reflexos nos investimentos imobiliários detidos por sociedades anónimas, em maioria no nosso país.
Luis Marques, Country Tax Leader EY
O sector imobiliário nos últimos anos tem vindo a registar um crescimento notável e nem mesmo a situação gerada pela pandemia associada à propagação da doença Covid-19 tem contribuído para refrear esta tendência de crescimento. De facto, a forma como o País se tem vindo posicionar têm contribuído para um crescente apetite dos investidores nacionais, mas sobretudo, internacionais em ativos do sector imobiliário. Fatores como a existência dos vistos gold, conjugado ainda com o regime fiscal aplicável a cidadãos estrangeiros que se pretendem estabelecer em Portugal através do regime dos residentes não habituais, têm tido um papel importante da dinamização do sector imobiliário em Portugal. No entanto, as recentes medidas adotadas pelo Governo Português, através de algumas alterações de índole fiscal promovidas em sede da Lei do Orçamento do Estado para 2021, apontam num sentido oposto, ou seja, legitimam o entendimento de que existe uma tentativa de estancar o crescimento no sector imobiliário em Portugal. De facto, quando a opção passou por agravar, de forma relevante, a tributação relativa à aquisição (i.e. em sede de IMT) e detenção (i.e. em sede de IMI) de bens imóveis quando os mesmos são detidos através de entidades dominadas ou controladas, direta ou indiretamente, por entidades que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável. Mais do que uma questão que se prenda com o combate à fraude e evasão fiscais, tratou-se de uma alteração legislativa assente em critérios políticos, a qual pode ter um impacto adverso neste sector importante para a economia Portuguesa. Vamos ver se o Governo ainda poderá afinar este regime de modo a não provocar o efeito negativo que as mesmas possam vir a ter em termos práticos.
Paulo Mendonça, Partner EY, Tax Services
Quando o regime jurídico das autorizações de residência para investimento (golden visas) foi criado, Portugal encontrava-se numa situação económica muito complicada. Não se tratou de algo original. Diversos países oferecem sistemas de atração para investidores estrangeiros semelhantes. E o regime, não obstante alguns acidentes de percurso, terá atingido alguns dos objetivos propostos, principalmente no que respeita à captação de capitais estrangeiros e dinamização de certas franjas do sector imobiliário. Ultrapassada a situação de asfixia financeira imediata do país que existia quando o regime dos vistos gold foi introduzido, e num contexto muito diferente daquele com que nos confrontamos agora de pandemia da Covid 19, foi introduzida no Orçamento do Estado para 2020 uma autorização legislativa que permitia ao governo alterar o dito regime, no sentido de acabar gradualmente com a sua aplicação nas regiões do litoral e áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto.
Essa autorização legislativa acabou por se materializar num Decreto-Lei aprovado em dezembro de 2020, que entrará em vigor em julho de 2021, beneficiando de um período transitório. No essencial, pretende-se agora favorecer a promoção do investimento de estrangeiros nas regiões de baixa densidade (comunidades intermunicipais do interior e regiões autónomas). Não é claro se foi realizado algum estudo que demonstre que existe interesse dos investidores estrangeiros por tais regiões de baixa densidade, se estamos pura e simplesmente perante uma estratégia que visa acabar gradualmente com o regime dos vistos gold, ou se se trata de uma decisão baseada em cálculo político de curto prazo.
Independentemente da razão, uma coisa é certa. A conjuntura económica atual é muito diferente da que existia quando esta alteração ao regime dos vistos gold foi pensada. O sector imobiliário, beneficiando de um contexto de taxas de juro historicamente baixas e, já no período de pandemia da Covid 19, das moratórias relativas ao crédito imobiliário, ainda não parece ter entrado numa fase de contração significativa. Mas a conjugação desta alteração, com várias outras previstas no Orçamento do Estado para 2021 que afetam diretamente, e de forma negativa, o sector imobiliário, não deixam de ser preocupantes. Saberemos, dentro de pouco tempo, como é que os investidores vão reagir e poderemos tirar as devidas conclusões sobre o sucesso desta iniciativa legislativa.
Tiago Rosa, Senior Manager EY, Tax Services
O Orçamento do Estado (OE) para 2021 trouxe algumas alterações relevantes para o sector imobiliário, nomeadamente no que se refere a impostos sobre o património (i.e., IMT e IMI). Começando pelas alterações que já seriam de certa forma expectáveis, entrou em vigor uma norma que passa a sujeitar a IMT a aquisição de partes sociais/quotas de Sociedades Anónimas/Sociedades por quotas (bem como sociedades em nome coletivo ou em comandita simples), reunidas que estejam as seguintes condições:
o valor do ativo da sociedade resulte, direta ou indiretamente, em mais de 50% por bens imóveis situados em território nacional;
Tais imóveis não se encontrem diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial, excluindo a compra e venda de imóveis – caso estejam afetos a uma destas atividades então não haverá sujeição a IMT ainda que os imóveis representem mais de 50% do ativo da sociedade; e
por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto. Em termos conceptuais, a norma em referência não se traduz numa grande surpresa, visto que já existia uma norma com objetivos semelhantes aplicável à aquisição de participações em sociedades por quotas. Ou seja, esta alteração pretendeu, por um lado, sujeitar a IMT aquisição de sociedades anónimas em determinadas circunstâncias, o que até então não acontecia e, por outro, uniformizar o critério aplicável a todo o tipo de sociedades (contrariamente ao que estava previsto na Proposta inicial para o OE, onde se previam condições diferentes para as sociedades anónimas e sociedades por quotas).
Outra alteração que foi introduzida e esta sim com grande surpresa e possível impacto severo no investimento estrangeiro em Portugal, foi o agravamento abrupto das taxas de incidência de IMT (para 10%) e IMI (para 7,5%) aplicável a entidades portuguesas que adquiram (no caso do IMT) ou detenham (no caso do IMI), imóveis localizados em Portugal e sejam dominadas ou controladas, direta ou indiretamente, por entidades que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do ministro das Finanças
