Mais-valias imobiliárias: Que situações estão isentas de impostos

A venda de um imóvel por norma gera mais-valias, ou seja ganhos feitos com a transação. Contudo, essas mais-valias acabam em muitos casos por ficar sujeitas ao pagamento de impostos, caso não se enquadrem em nenhuma das circunstâncias excecionais que dão direito a isenção.

A pensar nessa situação o portal especializado em finanças pessoais, ‘Doutor Finanças’ indica quais as situações em que pode beneficiar do direito a isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias.

Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989

Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes do dia 1 de janeiro de 1989, a mais-valia obtida está isenta do pagamento de imposto. Isto porque, como o Código do IRS só entrou em vigor nesta data, e para evitar retroatividade fiscal, os imóveis adquiridos até ao final de 1988 não ficam sujeitos a tributação. A exceção são os terrenos para construção, que só beneficiam de isenção se tiverem sido comprados antes de 9 de junho de 1965.

Reinvestimento do valor da venda em habitação própria e permanente

Tratando-se da venda de um imóvel que tenha sido a habitação própria e permanente (HPP) do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, é possível beneficiar de isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias se o valor da venda for reinvestido noutra HPP.

Pode ser outra habitação, terreno para construção e/ou respetiva construção, e ainda ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino. Em todos estes casos, podem ser imóveis situados em Portugal ou qualquer outro estado-membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.

Imóvel pertencente a pensionista ou maior de 65 anos

No caso de uma habitação própria e permanente vendida numa altura em que o seu proprietário (ou respetivo cônjuge ou unido de facto) esteja reformado ou tenha mais de 65 anos, é possível beneficiar de isenção de imposto sobre as mais-valias se o valor da venda for aplicado, nos 6 meses posteriores à transação, na aquisição de um ou mais de um dos seguintes produtos: contrato de seguro financeiro do ramo vida; adesão individual a um fundo de pensões aberto; contribuição para o regime público de capitalização​.

Nos dois primeiros casos, devem ser produtos que visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido.

Venda de segunda habitação e amortização de crédito

Ao contrário dos pontos anteriores, referentes à venda de uma habitação própria e permanente, este caso diz respeito à venda de segundas habitações, como casas de férias, e terrenos para construção.

Nesta situação, também é possível ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias, se o valor da venda (deduzido da amortização de eventual empréstimo para aquisição do imóvel) for aplicado na amortização de um crédito de habitação própria e permanente do próprio, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes.

Assim, estão abrangidas também as vendas de imóveis por cônjuges, pais ou avós, para amortizar um crédito à habitação própria permanente contraído pelo outro cônjuge ou unido de facto, pelos filhos e enteados ou pelos netos.

Venda de habitações ao Estado

Por fim, é possível ficar isento de imposto sobre as mais-valias provenientes da venda de imóveis para habitação se o comprador for o Estado, as Regiões Autónomas, entidades públicas empresariais na área da habitação ou autarquias locais.

As únicas exceções são: os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável; os ganhos decorrentes de vendas através do exercício de direito de preferência.