APPII: “Não se criem leis frankenstein no processo legislativo do Construir Portugal”

Simplificação e previsibilidade na aplicação do programa Construir Portugal. Foram essas as principais ideias da participação de Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) e de Luís Ribeiro, administrado do Novobanco no painel “Como o mercado se prepara” que também contou com a presença de Benedita César Machado, Chief Real Estate Sales, Marketing & Communications Officer da Arrow Global.

Durante a conferência “O Choque na Habitação”, organizada pelo Jornal Económico e que decorreu na manhã desta terça-feira, em Lisboa, Hugo Santos Ferreira sublinhou o papel da simplificação das leis para que “mais cedo ou mais tarde, os preços da habitação comecem a descer”. Contudo alertou para não se sejam criadas “leis frankenstein” nos detalhes legislativos.

“O setor há cinco décadas que reclamava as medidas que se tornaram prementes e o Governo esteve bem, teve coragem. Atingimos esse feito, o setor agora deve unir-se, mas vamos ver na prática, nas portarias, nos detalhes, é aí que se vê a luz do dia”, disse o responsável durante o painel com o tema “Como o mercado se prepara”.

“Há muitos promotores imobiliários que na última década estiveram a fazer o segmento alto que estão a virar-se para a classe média. Agora é necessário gerir expetativas, temos de permitir que a habitação para a classe média ganhe escala e os preços, no futuro, poderão até baixar, mas não no segmento de luxo. O setor imobiliário está comprometido. Os promotores imobiliários têm a consciência que enquanto não se resolver o problema da habitação não vamos ter outros problemas resolvidos”, alertou Hugo Santos Ferreira.

Por sua vez, Luís Ribeiro, administrador do Novobanco, acredita que o programa Construir Portugal não vai mudar nada junto das entidades bancárias. “Analisamos três riscos: execução, se a empresa tem condições para construir; o risco de comercialização e o risco de licenciamento. Em Portugal nenhum banco tem condições de financiar o licenciamento, que pode demorar muito tempo. Esse risco não vamos financiar”.

O banqueiro indicou que o atual desalinhamento entre oferta e procura no mercado da habitação em Portugal poderia ter sido planeado com antecedência. “Era expectável o crescimento do turismo em Portugal e a redução dos agregados familiares já acontecia há algumas décadas, isso indiciou que a procura estava lá e agora chegámos a uma altura em que não há oferta”.

Construir para arrendar

Na sua intervenção, o presidente da APPII disse que a redução do património imobiliário não beneficia ninguém: “Há uns anos que alerto que não existe um problema de habitação em Portugal, mas sim de acesso à habitação”. Apontou a imprevisibilidade do licenciamento como um dos grandes entraves para o setor: “processo legislativo é kafkiano e parecem existir para que as leis não funcionem. Se calhar o banco se soubesse que um projeto de licenciamento iria demorar um determinado tempo, os bancos financiavam”.

Hugo Santos Ferreira deu como exemplo a forma como a Comunidade de Madrid tem estado a apostar na construção para arrendamento à classe média. “Madrid tem 30 mil casas em construção, numa parceria público-privada, e já alugou 8 mil casas. A comunidade foi perguntar aos promotores como se faz e fez uma lei ajustada ao mercado”.

Santos Ferreira explicou a importância dos projetos de arrendamento acessível serem feitos em duas fases: uma em que o promotor imobiliário constrói e enche o seu portefólio com inquilinos e a uma fase seguinte em que outra empresa trata da gestão de arrendamentos. “Nenhum investidor vai meter um cêntimo nestes projetos se não perceber como vai sair e como vai ganhar dinheiro. Por isso, peço que não liguem o complicómetro, para que não sejam criadas leis franskenstein”.

Luís Ribeiro sublinhou que os bancos têm consciência do risco existente no mercado. “Trabalhamos num contexto económico e geopolítico complexo. Os desafios existem. Lisboa concorre com outras cidades. O que alertamos é para a imprevisibilidade dos processos de licenciamento, e da multiplicidade de agentes para esses processos. Até agora o conceito de simplificação é um pouco subjetivo. Os bancos têm de atuar como agentes clarificadores e de aproximação e encontrar soluções conjuntas com o mercado. Os outros riscos conseguimos avaliar e gerir”, referiu o administrador do Novobanco.

Perspetivas para 2026

Luís Ribeiro não acredita em grandes oscilações no mercado da habitação durante 2026. “Vai manter-se parecido com o que está agora, apesar de ter existido um aumento de licenciamentos não acredito que tenha impacto já este ano”.

Indicou ainda ser fundamental alinhar todos os agentes económicos e investir na transparência da comunicação, porque, indicou, “no final do dia o investimento aumenta com a confiança dos agentes económicos”.

A finalizar o painel, Hugo Santos Ferreira indicou a grande expetativa que tem na aplicação do programa Construir Portugal. “Vivemos um momento único. Os dois únicos pedidos do setor é que sejam rápidos na aplicação do programa e  não liguem o complicómetro nos detalhes das leis. Precisamos de ter casa mais baratas que os portugueses possam pagar. Os governantes devem pensar nos portugueses antes de fazerem guerras ideológicas”.