Supervisor acusa gigante do imobiliário alemão de manipulação das contas

O regulador alemão, BaFin, concluiu que a empresa de imobiliário alemã Adler, que enfrenta problemas financeiros, sobreavaliou as contas de 2019 em até 233 milhões de euros, avança o “Financial Times”.

A BaFin, que está a investigar as demonstrações financeiras da Adler nos últimos três anos, disse na segunda-feira que o grupo acordou a venda de um projeto para desenvolver uma antiga fábrica de vidro em Düsseldorf, por cerca do dobro da sua avaliação justa.

O regulador descreveu o relatório anual de 2019 de Adler como “deficiente” no que disse ser a primeira vez que divulgou uma conclusão provisória de uma investigação contabilística.

A mudança é o golpe mais recente para a Adler, que já perdeu o seu auditor KPMG, que se recusou a assinar as contas de 2021, e tem vindo a combater as alegações de vendas a descoberto desde um relatório publicado pela Viceroy Research em outubro passado.

O relatório do Viceroy questionou a avaliação dos seus ativos e delineou os seus alegados laços com Cevdet Caner, um empresário austríaco que anteriormente presidia a uma empresa que foi uma das maiores insolvências imobiliárias de sempre na Alemanha.

Esta investigação é um teste para a BaFin, que assumiu as funções de supervisão da regras contabilísticas na Alemanha, depois de se ter verificado que metade das receitas do grupo financeiro Wirecard e 1,9 mil milhões de euros de dinheiro em caixa não existiam. O papel tinha sido anteriormente desempenhado por um organismo privado.

A Adler, um grupo imobiliário que possui 27.500 imóveis em cidades alemãs e tem um ramo de promoção imobiliária, disse numa declaração na segunda-feira ao “FT” que iria tomar medidas legais contra a decisão da BaFin, argumentando que a avaliação do projeto para desenvolver uma antiga fábrica de vidro em Düsseldorf, “tinha sido auditada e certificada várias vezes nas demonstrações financeiras consolidadas” como “adequada e correta” e foi também “apreciada por um avaliador profissional independente”.

A BaFin tinha-se concentrado numa transação apelidada de “Gerresheim”, em homenagem ao bairro em Düsseldorf, onde o terreno está localizado. O regulador disse que a Adler vendeu uma participação de 75% no empreendimento pelo dobro do preço que uma empresa, posteriormente adquirida pela Adler, tinha pago por ele dois anos antes.

O negócio avaliava o projeto em 375 milhões de euros – uma sobrevalorização entre 170 milhões e 230 milhões de euros, de acordo com a BaFin.

A Adler registou uma mais-valia de 168,5 milhões de euros no negócio e relatou uma melhoria significativa no seu rácio loan-to-value ratio, uma referência fundamental para a solidez do balanço.

A opinião da BaFin sobre a transação de Gerresheim é ecoada pelas conclusões de uma investigação forense da KPMG que foi publicada em abril, a qual afirmou ser “duvidoso” que os 375 milhões de euros representassem um valor justo.

O regulador disse na sua declaração que a avaliação do imóvel se baseava em pressupostos errados. O regulador também suspeita que a venda se fez com partes relacionadas.

O “FT” diz que uma investigação da KPMG, lançada após os short-sellers acusarem a Adler de fraude em outubro de 2021, descobriu que o comprador da participação da Gerresheim era um acionista indireto da Adler e cunhado da Caner, que não tinha qualquer papel formal na Adler, mas era um acionista relevante.

A BaFin disse esta segunda-feira ao “FT” que a sua investigação sobre as demonstrações financeiras de Adler em 2019, 2020 e 2021 estava em andamento.