Declaração de encargos de condomínio: cobrança noutros países europeus é consensual, porque deveria ser diferente em Portugal?

A nova lei que procede à revisão do regime jurídico da propriedade horizontal introduziu a “declaração de dívida do condómino” ou “declaração de encargos de condomínio”, que determina que “o condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador a emissão de declaração escrita, da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento”.

A declaração deve ser emitida pelo administrador, sempre que tal seja solicitada, no prazo máximo de dez dias do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa. Esta nova medida pretende assegurar a informação do adquirente quanto aos encargos de condomínio em vigor à data da aquisição, bem como incentivar o vendedor à regularização de eventuais dívidas, antes da transmissão do imóvel, evitando situações de deserção dos devedores e de acumulação de dívidas imputadas a anteriores proprietários das frações autónomas, pelo que as repercussões positivas desta alteração são relevantes.

A ANPAC – Associação Nacional dos Profissionais de Administração de Condomínios tem vindo a constatar que esta nova função do administrador suscita dúvidas aos profissionais de condomínios, e gera polémica sobre a cobrança da emissão da declaração. Como o setor da administração de condomínios em Portugal está subdesenvolvido, em comparação com outros países europeus, a associação analisou o direito comparado e a forma de atuação deste procedimento em diversos países, para fundamentar a solução mais adequada e que deveria ser clarificada na legislação nacional.

Em Espanha, a declaração de inexistência de dívidas é obrigatória desde 1999, no ato público de transmissão da fração, a qualquer título que seja, oneroso ou não. O Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas fornece uma plataforma para a emissão das declarações, interligada com as plataformas notariais. Deixou de ser publicado em 2009 o barómetro indicativo de honorários propostos pelos colégios provinciais. O valor usualmente praticado oscila entre os 35 e os 50 euros, cobrado ao vendedor.

Em França, a declaração é obrigatória, desde 1965, em caso de transmissão a título oneroso. Enquanto noutros países prevalece o princípio da liberdade na fixação dos preços, os valores a cobrar pelo administrador foram limitados, em 2020, ao valor de 380 euros, cobrados ao condómino vendedor, independentemente do número de frações transmitidas.

Já em Itália, a declaração está prevista no Código Civil. Mesmo não sendo de apresentação obrigatória nos atos de transmissão, é usualmente solicitada pelos notários. Habitualmente, é cobrado um valor entre 50 e 70 euros pela declaração, que reporta ao ano em curso e ao ano anterior.

Salienta-se que esta comparação poderia ser alargada a outros países – como a Alemanha ou os Países Baixos – para demonstrar que as declarações de encargos ou dívidas de condomínio, produzidas para atos de transmissão onerosa de frações, importam a cobrança de um serviço adicional pelas administrações profissionais, aos condóminos vendedores.

Cobrança da declaração ao condómino vendedor

Na sequência do benchmark realizado, é evidente a medida adotada pelos diversos países, que definiram, por um lado, que a cobrança do serviço de emissão da declaração deve existir e, por outro lado, ser imputada ao condómino vendedor. A autoridade para a concorrência francesa foi mais longe e admitiu que a declaração acarreta uma responsabilidade acrescida para o administrador, que pode ser responsabilizado por erros ou declarações falsas.

Os pedidos de emissão de declarações excedem o normal fluxo e rotinas de trabalho dos profissionais e a emissão de uma declaração no decurso do ano, sem contas aprovadas pela assembleia de condóminos, implica um trabalho acrescido para o administrador, como a conferência dos pagamentos efetuados, a verificação da inexistência de processos de cobrança nos quais possam ter sido reclamados valores que ainda não foram transpostos para a conta corrente do condómino.

Para além disso, a elaboração e a assinatura da declaração implicam a intervenção de pessoal qualificado para o efeito, bem como a assinatura qualificada do responsável da empresa e, até, quando exigido, notário ou advogado.

Importa evidenciar que todos os documentos instrutórios para a compra e venda de frações – entre os quais passa agora a constar a declaração emitida pelo administrador – já implicam, em Portugal, custos para o vendedor, tais como a certidão permanente predial, a certidão da licença de utilização, o certificado energético ou a ficha técnica da habitação, não fazendo sentido excluir-se desta panóplia de documentos não gratuitos a declaração de não dívida.

A avaliação efetuada a diversos países europeus com legislação mais desenvolvida e, consequentemente, com maior experiência e antiguidade na regulamentação do sector dos condomínios, revela que é geralmente aceite e perfeitamente razoável que, pela emissão da declaração de dívida ou de encargos seja devida, ao administrador, uma remuneração a cargo do condómino vendedor. Não se vislumbra motivo para um entendimento diferente em Portugal.