“Mesmo num cenário prudente, o Fundo Land pode render yields de 10 a 12%”

João Raimundo e Ângela Lucas têm, cada um deles, um currículo que ocuparia metade deste texto. Ele na banca de investimento ao longo de décadas, em Portugal e fora; ela nos grandes escritórios de advogados e como assessora de um governo para a área do ambiente. O passado é o passado, mas foi essa experiência que os juntou numa ideia, que é nova em Portugal: a criação de um fundo imobiliário que compra, refloresta e gere terrenos em regiões despovoadas e que atrai investidores com alguns chamarizes: o valor da terra em si, os ativos biológicos que lá estão e o sequestro de carbono por essas espécies plantadas, estritamente autóctones.
Em conversa com o Jornal Económico, João Raimundo e Ângela Lucas contaram que o negócio nasceu com a ideia de que ambos queriam fazer alguma coisa que deixasse um legado para as próximas gerações, numa vertente ambiental e de sustentabilidade e noutra vertente que tivesse impacto na coesão social.

Como é que vocês montaram este negócio e como é que vocês ganham dinheiro com ele?
(João Raimundo, JR) Este negócio nasce com a ideia de, em duas dimensões, podermos fazer algo que seja um legado para as próximas gerações, portanto algo intergeracional. E as duas dimensões têm a ver com a parte ambiental, de sustentabilidade etc. E depois com a parte de impacto social, de coesão social. Partindo destas duas premissas, e analisando o que é que se passa em Portugal, olhamos para as zonas do interior do país mais despovoado, com um êxodo rural acentuado, com temas ligados à plena cidadania. E com o que se passa com o valor económico da terra, com o depauperado que está aquele território, não só pelos incêndios, mas pelo que foi feito em termos agroflorestais nas últimas décadas e também antevendo o que poderão ser as consequências da ação climática ou dos impactos climáticos com o que se avizinha em termos de aquecimento do planeta. A génese do Land alicerça-se fundamentalmente nestes dois pilares. 

Na prática, são um fundo imobiliário que…
Compra e gere. O fundo é um instrumento. O conceito anda à volta de fazer algo pelos ecossistemas locais, os tais que mais necessitam, portanto os mais do interior do país. E como é que o podemos fazer? Temos que os controlar. A melhor forma de os controlar é ter a propriedade. Portanto temos que os adquirir e depois reflorestar, regenerar e gerir para o futuro. Para isso, um instrumento que se nos afigurou como mais adequado foi um fundo de investimento imobiliário especial. 

Para quem está a ler isto pela primeira vez. Vocês adquirem, reflorestam e depois aquilo que são os ganhos para as pessoas que investem é os ganhos com a captura de carbono, feita através das árvores plantadas.
Não só. Também, mas não só. Basicamente, o que acontece é que esses territórios adquiridos, a determinado preço, depois de reflorestados e com os ecossistemas regenerados – porque há também o tema da fauna, não é só da flora – portanto, esses terrenos tendencialmente vão valorizar. Há aqui um pilar também importante de retorno para o investidor: o próprio ativo em si tende a valorizar e essa valorização do território também advém, parcialmente, do facto de esta reflorestação ter uma série de apoios, nomeadamente da União Europeia, não reembolsáveis. Portanto, são benfeitorias que são comparticipadas e que acrescem valor. Uma segunda dimensão tem a ver com a agrofloresta: a floresta em si tem receita, gera rendimento. Se se plantam castanheiros dá castanhas, se é um pinheiro, pode ser resina, pinhão, pinhas, etc. Depende das espécies.

Essa gestão agrícola também são vocês que a fazem, ou não?
Fazemos. Fazemos através de um advisory técnico que é XNA [Solutions], onde estão já reunidas essas competências, com engenheiros florestais, agrónomos, ambientalistas, um corpo técnico. E depois há o sequestro de carbono. O sequestro de carbono é efetuado naturalmente pela floresta que cresce. Mas tem de ser certificado, há toda uma tramitação, de verificação e de validação, de um conjunto de condições que nos vão permitir dizer ‘X Toneladas de carbono foram sequestradas’ e poderão ser comercializadas.

Quando abordam alguém que tipo de yields é que mencionam?
Estamos a falar de yields à volta dos dez por cento. O que é que acontece? O futuro, por natureza, é incerto. Sabemos que o mercado do carbono é um mercado ainda muito incipiente, que se prevê que tenha um crescimento brutal nos próximos 20 anos.

Mas ainda é difícil de calcular.
Há estimativas de carbono a 200 euros a tonelada para 2030. E há outras a 120 e outros a 80. Portanto, sabemos é que as árvores crescem devagarinho e que a procura vai crescer muito mais depressa do que as árvores. Este tipo de soluções naturais ‘Nature Based Solutions’ para efeitos de offset de carbono ou para efeitos de sequestro de carbono têm sido alvo de uma particular atenção. Mas sabemos que a natureza sequestra carbono ao ritmo da natureza e não ao ritmo das necessidades que decorrem de acordos de várias instâncias multilaterais e depois dos próprios compromissos dos países.
Os 10% resultam do nosso cenário central, que é algo prudente – e estamos a falar de preços de carbono neste momento da ordem dos 20 a 30  euros por tonelada. Projetando com bastante prudência, andamos com yields em roda dos dez a 12 por cento.

Retirando o carbono, a parte dos terrenos e da exploração agrícola já seria suficiente para ser um negócio atraente para quem quer investir?
Sem dúvida. 

Estão a dizer, então, que o carbono acaba por ser um plus?
É um plus. Acaba por ser, porque nós vamos ter um tipo de floresta que permite que seja um plus.

Que tipo de floresta, autóctone?
Tem que ser autóctone. Todo este tema dos mercados voluntários de carbono vão ter e têm um conjunto de restrições e vão existir vários tipos de carbono de melhor qualidade, pior qualidade, etc. E nós queremos posicionar, precisamente, no carbono de melhor qualidade.

E o Fund Land é o primeiro fundo imobiliário deste género que foi criado em Portugal, certo?
(Ângela Lucas) O primeiro que foi autorizado em Portugal. Resulta de cerca de um ano de interação com o regulador, com a CMVM,  no fundo para explicar esta nova commodity que, do ponto de vista financeiro, normalmente não é traduzida através da valorização num fundo. E portanto, foi um diálogo longo, mas bastante profícuo, porque também nos permitiu – e acho que foi de parte a parte – aprender cada vez mais e fomos delineando cada vez melhor o modelo. Desde fevereiro que, então, estamos autorizados a operar.

E que tipo de interlocutor é que encontraram na CMVM? Um interlocutor cético? Curioso? Competente, tecnicamente evoluído?Acho que houve um esforço muito sério. Foram muito colaborantes.
(JR) Obviamente, com uma curiosidade natural, porque era o primeiro fundo de Artigo Nove em Portugal. Não é uma mera moda, isto é uma tendência de fundo. Esta preocupação com o tema da ação climática e toda esta temática é muito importante. Obviamente que vemos o que está a acontecer e a própria CMVM também está consciente do que é que, noutras geografias, está a acontecer em termos de fundos similares. De ESG então, nem se fala, tem sido uma explosão na última meia dúzia de anos. É brutal.

Mas em Portugal é o primeiro.
(AL) Em Portugal, de facto, não havia, até à nossa autorização, um fundo dedicado, específico, que não fosse um fundo de fundos. Enfim, não havia um fundo Artigo Nove. É a nomenclatura que normalmente se utiliza em volta de um determinado Regulamento Europeu sobre Finanças Sustentáveis e que, no fundo, classifica os investimentos consoante estejam mais perto ou mais longe da sustentabilidade. E portanto, tanto se pode ter um que simplesmente não tem essas preocupações e só tem é de declarar, de forma transparente, que não alinha com preocupações de sustentabilidade. Ou então um que é híbrido, que acessoriamente acaba por contribuir para algum objectivo sustentável, mas esse não é o objetivo principal e assumido desse fundo. Esses são os chamados Artigo Oito.

E os Artigos Nove?
Estes Artigo Nove são os ‘crème de la crème’. Enfim, aqueles em que o objetivo é, assumidamente e especificamente, sustentável, ambiental ou não. No nosso caso é ambiental. E que se guia por métricas, por KPI muito próprios de alinhamento com a sustentabilidade, de acordo com critérios que ficam definidos no próprio regulamento de gestão, e, paralelamente, alinhamento com a taxonomia europeia, a nomenclatura que nos diz quais é que são as atividades consideradas sustentáveis do ponto de vista ambiental.

E já há muitos Artigos Nove na Europa? Quais são os mais conhecidos?
(AL) Não. Não há muitos Artigos Nove na Europa.
(JR) Um ponto só para referir a disclosure que vai ser necessário fazer. Da parte das empresas, quando – na sua narrativa de responsabilidade ambiental, social – tiverem que falar sobre o seu tipo de investimentos, o facto de ser um Artigo Nove é é muito importante. Porque é uma chancela a dizer ‘estou no melhor em que posso estar’. Estou a fazer o melhor pelo planeta. 

Já lá iremos, até porque o vosso modelo implica unidades de participação com diferentes categorias: para os promotores, para particulares que não têm pegada e para empesas que o têm. Para começar, quais são os fundos Artigo Nove mais conhecidos e que características é que têm? São de empresas que basicamente constituem estes fundos para também eliminar a sua própria pegada?
É isso. Os que têm surgido são, sobretudo, para fazerem offset da sua própria própria pegada. É aquela lógica de que, há pouco, o João falava: privilegiam este tipo de instrumentos em que são hands on no território e conseguem garantir alguns critérios que são essenciais para assegurar a robustez e a credibilidade do offset. No fundo, isto é um instrumento que permite – a quem não queira ou quem não possa ter esse tipo de instrumentos – reduzir risco, porque não assume por si só um fundo e não fica 100% responsável. Há quase como um consórcio em que confluem interesses de investidores para capitalizar num fundo que canaliza estes investimentos para a regeneração dos ecossistemas, a captura de gases com efeito de estufa, uma aposta forte na biodiversidade. É uma solução que se foca muito no carbono – e é uma das componentes importantes do modelo financeiro em termos de receitas – mas acaba por ser um bocadinho redutor falarmos só de carbono.

Como assim, redutor?
Falamos muitas vezes em carbono porque é a commodity mais reconhecida neste momento. Pôr um valor à natureza não é, às vezes, tão fácil, mas a verdade é que o projecto pretende ter um impacto positivo real no território nacional, nestas zonas que mais precisam, nas comunidades locais, nas economias locais. A desertificação é uma bola de neve, em que depois acaba por não deixar acontecer nada nestas zonas. No fundo, é uma forma de chamar pessoas e atividade económica, regenerando a paisagem e os ecossistemas, com esta vertente muito vincada de ter espécies autóctones e mais resilientes, por exemplo ao fogo, e adaptadas ao território e à evolução negativa que vamos conhecer em termos de alterações climáticas e da temperatura. Mas permitindo uma grande aposta na biodiversidade e com uma gestão eficiente da água, conservando o mais possível a água, cientes que estamos de que é um recurso escasso.

Voltando à questão das unidades de participação. As vossas unidades de participação C são para empresas que têm uma forte pegada carbónica. A Logoplaste, penso, é uma das entidades que está convosco desde já.
(JR) A Logoplaste ainda não é. Esperemos que venha a ser. Ainda não é. Um dos promotores do fundo é o Filipe [de Botton], que é o Chairman da Logoplaste. Mas a Logoplaste enquanto instituição ainda não é investidor. O fundo ainda não está constituído. Veremos que decisão é que irão tomar. Mas o tipo de empresas que têm essa preocupação de, alguma forma, caminhar para a neutralidade carbónica, fazem apostas em tecnologia e novos produtos e vão ter uma redução da sua pegada por essa via. Mas essa pegada não vai desaparecer integralmente. Na maior parte das empresas industriais – dependendo do sector da economia em questão – pode reduzir em 60%, 70% ou 80%, o que seja. Mas há sempre um remanescente de 20 ou 30% que vão ter necessidade de fazer esse offset de carbono para poderem dizer que são carbono neutras. 

O que é que isso quer dizer quando investem nas unidades de participação C do Land?
Têm um hedge natural, porque compram uma percentagem do fundo, logo têm direito uma percentagem das toneladas de carbono sequestradas. E há uma pergunta difícil de responder a estas empresas: quando uma entidade diz que vai ser carbonicamente neutra até 2045 e lhe perguntam ‘quanto é que isso lhe vai custar?’ costumam dizer que não sabem. Aqui sabe. Se aqui investir X e este fundo caminhar conforme está previsto, eu vou ter direito às três toneladas.

Uma informação que dá jeito para os relatórios de ESG…
Sim, sem dúvida. Além de que têm um retorno. Não está a pagar offsets todos os anos e têm um retorno – nós dizemos, em torno dos 10%, provavelmente mais. 

E como é da transparência? Vocês vão publicar essas informações no vosso site?
(AL) Tudo é transparente. Não só o próprio regulamento de gestão é transparente para quem queira investir. Não só explica e detalha as diferenças entre as várias unidades de participação, como há, de facto, obrigações de transparência muito claras, especialmente para um fundo com esta natureza, classificado como Artigo Nove, nomeadamente em termos de website.
(JR) Uma das preocupações foi, precisamente, ter associada uma plataforma tecnológica muito potente, que de alguma forma acresce à credibilidade de todo o projecto. Ou seja, a partir do momento em que está disponível tecnologia que nos permite, com câmaras, com drones ou via satélite, monitorizar o crescimento da floresta, fazer as medições…

Isso é em parceria com a NOS, certo?
Temos tido lá reuniões, na área de inovação deles e tem corrido muito bem essa colaboração. Isto também é um território, digamos, muito pouco habitado, para dizer a verdade. Quer dizer, em termos da tecnologia já existe algo, um pouco por todo o lado, mas nada da forma integrada como nós queremos. E costumizada ao território português, com detecção precoce de incêndios ou com métodos indiciários para previsão de potenciais incêndios, consoante as condições climatéricas, etc. Há uma tecnologia que vai desde o tema dos incêndios – prevenção e detecção precoce – até à análise dos ecossistemas – perceber se os pássaros, os noitibós, já voltaram ou não voltaram; quantos é que existem; como é que as árvores estão a crescer; se as pragas estão a aparecer ou não estão a aparecer tanto. Mais um tema que é muito que é muito relevante para as intervenções se fazerem atempadamente.

Ou quem anda a frequentar as florestas de noite…
Exactamente, tudo isso. Para ver se há incendiários ou não. Todo o tema da prevenção, da intrusão e tudo o que é que pode impactar negativamente aqueles territórios; o projecto de fomento da biodiversidade e dos ecossistemas. Não vou falar em blockchain ou em tokenização de carbono, porque ainda é prematuro, mas obviamente está nos nossos planos. A prazo, é para aí que provavelmente caminhamos. A partir daí a transparência é total e nós vamos dar os primeiros passos já nesse sentido e já com isso em mente. 

Tudo quanto é inteligência artificial generativa e machine learning, para aquilo que vocês estão a fazer seria um passo seguinte, ou não? Para fazer a análise de grandes números relacionados com temperaturas, com clima e com medição do crescimento de espécies vivas.
Poderia servir e já serve. Para tudo o que são modelos predutivos é muito importante toda essa informação histórica sobre um conjunto de indicadores que, alinhados ou desalinhados de determinada forma, potenciam determinados resultados.
(AL) Já agora, o trabalho que a NOS está a fazer é mesmo uma consultoria abrangente e holística. Nesta abordagem da tecnologia, não estamos – à partida – a pensar que vai ser um drone ou que vai ser esta ou aquela tecnologia em particular. Eles estão a ver o que é que nós precisamos mesmo. Vamos mapear primeiro até onde é que a tecnologia pode entrar e dar resposta positiva, vamos fazer uma análise de riscos e oportunidades para ver se é viável e se faz sentido ou não. E depois acaba também por promover inovação, investigação e desenvolvimento, até com players mais locais, mais pequenos, startups que estejam a oferecer este tipo de tecnologia no mercado. Também por essa via, o fundo pode ter um impacto positivo.

Eu suponho que regenerar e mapear até 200.000 hectares seja algo que faz brilhar os olhos do governo ou das autoridades florestais que basicamente não tem esse mapeamento feito.
Eu diria que deveria fazer brilhar os olhos a todos, sobretudo quando se fala em destapar valor ou capturar determinado tipo de valor que existe em 28 a 30% do território nacional que, de alguma forma, está muito subaproveitado, todo aquele interior. E isto está alinhado com a política europeia para a reflorestação, com a política nacional para a preservação e exploração do território e as próprias metas climáticas.
(AL) Ainda a propósito do tema do problema todo em torno dos offsets e dos sequestros de carbono. Pelo contexto em que nasceram, no Protocolo de Quioto, com uma génese muito própria – o Grande Norte a financiar estes projetos no Grande Sul, digamos assim –, mas a verdade é que, para atingirmos a neutralidade carbónica, e Portugal assumiu isso em lei com o objectivo de 2050, provavelmente antecipáveis para 2045 – o próprio Painel Intergovernamental para as Alterações Climáticas é claro nos relatórios que saíram no ano passado e este ano, no sentido de que a neutralidade carbónica só se consegue também compensando. As empresas que invistam no fundo, nomeadamente nesta categoria C, para poderem aceder a direitos de sequestro de carbono, devem fazê-lo de uma forma responsável, numa lógica de que a compensação de emissões é uma das parcelas, uma das componentes importantes para a descarbonização. 

Mas primeiro evitar as emissões, certo?
Sim, a primeira é reduzir emissões e ter toda esta estratégia, este plano de harmonização previsto, mas com credibilidade, podendo apostar e investir num projeto que lhes traz credibilidade e previsibilidade. Ao terem acesso a estas quantidades de carbono sequestradas Ao longo da vida do próprio fundo é muito importante para dar essa segurança, credibilidade e previsibilidade às empresas.

Como é que vocês chegaram aos 500 milhões de euros, o valor que pretendem angariar para o fundo? Porque é que é importante atingir essa marca? Qual é o racional?
Isto tem, basicamente, a ver com a atração ou não de investidores internacionais. Se nós, de alguma forma, nos quiséssemos cingir ao mercado nacional os 500 milhões não sei se teriam surgido, pelo menos neste momento. Poderiam surgir mais tarde, consoante o maior ou menor grau de evolução do projeto. Durante a nossa interacção com a CMVM, começámos a falar com determinadas entidades internacionais eles disseram: ‘Que interessante o que vocês estão a fazer. Mas para nós olharmos para isso tem que ter uma certa dimensão. Nós não queremos ficar com 30% de um fundo, não queremos ficar com 40% de um fundo. Se vocês estão a pensar em 100 milhões e nós metermos 20 milhões, ficamos com 20% e se calhar é demasiada percentagem’. Ou seja, se querem ter 5% um fundo, por 5 milhões nem olham para esse tipo de investimentos. Têm carteiras de grandes dimensões e, portanto, não olham para este tipo de investimento. Foi com estas conversas que fomos tendo com alguns potenciais investidores e depois com algumas entidades especializadas na colocação deste tipo de ativos que nasceu o número dos 500 milhões. 

E agora quanto tempo têm para atingir essa marca?
Temos ainda um período de dilatado, de quatro, cinco anos para podermos fazer os investimentos e estamos muito convictos. Se já estamos a ter, nestes últimos meses – no início de Março começámos a falar um pouco mais sobre o tema, depois de termos tido o OK da CMVM – se já estamos a ter muitos contactos, pessoas interessadas em saber mais, outros querem perceber o modelo, não temos dúvidas de que no próximo ano, nos próximos dois anos isto ainda vai ser um tema cuja importância vai subir.

Há contactos, por exemplo, com fundos soberanos?
Há contactos promissores, tanto no mercado doméstico como no mercado internacional. Eu não me queria alongar enquanto não tivermos… atendendo à minha experiência bancária… só mesmo depois de… 

Mas são entidades institucionais, em que sectores?
Pensemos conjuntamente. Um fundo de pensões, por exemplo. Os seus pensionistas vão, provavelmente, gostar de ter ativos não poluentes ou ecofriendly ou ambientalmente simpáticos no portfólio do fundo do qual, ao fim e ao cabo, eles são proprietários ou co-proprietários 

Mas quem tem apetite para isso, os fundos de pensões dos países nórdicos, por exemplo?
Nórdicos e nacionais também hão de ter, de certeza. Ao fim e ao cabo vai haver um grande escrutínio das carteiras, das seguradoras, por exemplo. As seguradoras tradicionalmente têm carteiras de investimento significativas, na área imobiliária também. Têm ações, obrigações e investem em fundos. Uma seguradora que tenha – acreditamos que as principais têm de certeza – preocupações com estes temas ligados à ação climática, vão ter certamente vontade de procurar que ativos financeiros com um retorno adequado estarão  disponíveis para eles investirem, para terem em carteira. Para depois, mais uma vez e perante o mercado, e muitas delas são cotadas, a minha carteira em termos de activos verdes tem esta percentagem.
(AL) Muitas destas entidades têm desde logo interesse porque tem obrigações de reporte e transparência: ‘Dentro do meu portfólio qual é a percentagem de ativos alocados’ a sustentabilidade. A partir de certa altura isto caminha de “é bom ter” estes ativos para “tenho mesmo de ter” este tipo de ativos.

E além das seguradoras?
Quem fala de seguradoras e de fundos de pensões, também fala de ‘family offices’. Isto é um tema intergeracional e as family offices têm essa mesma perspetiva. Porque pertencem à família e, portanto, aos filhos, aos netos, aos bisnetos. Por isso vão estar interessados que os familiares percebam que a gestão dos activos daquela família está a ser cuidada, que está a pensar no futuro e no futuro do planeta. Para quem gere patrimónios de “Family Offices” este é um discurso fácil, porque além da rendibilidade associada há esta preocupação com a rendibilidade futura, o planeta do futuro onde os membros daquela família viverão.

E a banca…
E outros institucionais. Mas os próprios bancos, os rácios de ativos verdes que aí vêm também vão permitir fazer uma comparação muito clara entre bancos. Agora não é só o cost to income e esses outros indicadores que conhecemos tipicamente dos bancos. Este rácio dos ativos verdes também vai ser um rácio importante, e os bancos também serão alvo de muito escrutínio. Não é por acaso que já há índices de sustentabilidade em empresas, nomeadamente industriais, a EDP desde sempre, logo desde os primórdios do nascimento desses índices, a EDP queria estar nesses índices. Há esta preocupação porque isso atrai investidores, há uma franja de investidores – que é cada vez menos franja e cada vez mais mainstream – a dizer ‘eu só quero investir neste ou naquele’. 

Ou então ao contrário: eu neste tipo de indústrias não já não invisto mesmo, certo?
Não investem mesmo. E o caminho está a convergir muito nisto: o que é investimento verde, o que ‘climate or nature positive’. O que é verde, comprovadamente e com certificado.
(AL) E depois há também os investidores mais corporate, mais as empresas. Não foi tão diretamente falado, mas é um bocadinho óbvio, não é? Ou seja, têm uma pegada e podem ter acesso a um instrumento que lhes permite aquela previsibilidade toda que falávamos há pouco, mas de uma forma positiva para o território nacional. No nosso próprio território e não só, como outros offsets, apenas em geografias longínquas. 

Mas há empresas que não precisam nem querem fazer offset…
Por exemplo, estava a pensar em empresas prestadoras de serviços de dimensão – há muitas, de consultoria de gestão, etc – que tenham este tipo de preocupação, que têm os seus relatórios de responsabilidade social e ambiental. E tipicamente dizem o que é que fizeram na área social. É óbvio que isto é uma narrativa bastante potente. Porque o Land tem esta dimensão social e ambiental muito claramente demonstradas.

Grande parte do vosso negócio assenta num ponto: conseguir ou não adquirir os terrenos. É um ponto de risco. O que vos leva a crer que a aquisição destes terrenos vai ser uma questão fácil? É tudo uma questão de mais ou menos dinheiro ou há outras considerações?
Há uma consideração básica desde logo, que é: este investimento é para ter retorno. Portanto, há determinados territórios que terão um preço aceitável de mercado para aquela região, para aquele tipo de terrenos, que aliás estão classificados consoante as suas capacidades. 

Deixe-me pôr de outra forma: há assim tantas famílias em Portugal que não sabem o que é que querem fazer dos seus terrenos?Há. Mas não é só não saberem o que querem fazer. Há muitas que querem vender. Há muitas transações de propriedades, desde sempre. E não é por questões hereditárias ou não hereditárias. Não, tem a ver com mudanças nas circunstâncias das vidas. Só para dizer o quê? Na nossa equipa temos pessoas com bastante experiência na aquisição e na gestão de florestas, etc. E logo desde o início começámos com uma preocupação quanto ao pipeline. Organizámos o território em vários clusters, consoante a tipologia ou o ecossistema. As alfarrobeiras e medronheiros mais no Sul, os castanheiros e os carvalhos mais no Norte. Até para construímos o nosso modelo para a própria conversa com a CMVM. Portanto, temos o território todo mapeado. O nosso corpo técnico agroflorestal sabe perfeitamente o que é de onde, o que se quer para cada terreno. É um trabalho específico que depois vai ser apresentado para a tal validação e verificação. A disponibilidade de território para venda é algo que tem vindo a ser testada há mais de um ano.

E arrancou com o quê?
Foi comprada a tal propriedade em Mértola, de cerca de 500 hectares, para servir um pouco como piloto. Se calhar outras existirão. Não sabemos ainda se como piloto ou, se o fundo for já constituído, se entram já para dentro do fundo. Isto para dizer o quê? Que o território está tudo mapeado. Sabemos que zonas é que queremos e já temos uma visão muito nítida do que é que está disponível no mercado e já visitámos não sei quantas, já visitámos variadíssimos, dezenas de milhares de hectares que já foram visitados. É óbvio que, se calhar, algumas que estavam disponíveis em Dezembro do ano passado, já não estão ou podem já não estar. A partir do momento, isto também é um facto, que se sabe no mercado que há um fundo que quer comprar territórios, também há uma série de entidades que nos começam a contactar, nomeadamente mediadores especializados. Por um lado, há este tema da disponibilidade dos terrenos. Por outro lado, há toda uma metodologia, todo um processo, um conjunto de procedimentos que nos vão assegurar que aquelas propriedades estão a ser compradas da forma e ao preço correcto. 

Como é que trabalham nessa análise?
Nós temos um Comité de Investimentos que vai avaliar uma propositura feita pela nossa equipa técnica, na XNA Solutions, que nos vai dizer ‘há esta propriedade, com estas características, para a qual vamos querer fazer este plano e vai gerar este cashflow’. Com base num conjunto de pressupostos. Obviamente esse comité de investimentos vai analisar e vai dizer de sua justiça. Vão haver também, como um fundo de investimento que é, duas entidades independentes avaliadoras externas. Portanto, há aqui um conjunto de procedimentos que não só vão dar rigor como vão dar transparência. Quem quer que seja que vá decidir sobre a matéria sabe perfeitamente as condições da sua potencial aquisição. E o que é que aquilo implica das intervenções que estão preconizadas no tal plano, do ponto de vista da sustentabilidade e da biodiversidade.
(AL) Tudo espelhado no modelo financeiro.

Voltando à minha pergunta inicial: vocês fazem dinheiro cobrando uma comissão por tudo isto, que basicamente vai pagar as unidades de intervenção no terreno, a consultoria, etc.
Há um fee de gestão, claro. Há de servir para pagar tudo isto, sendo que tudo isto é muito. Ou seja, porque há ativos e ativos, mas tudo o que tenha a ver com regeneração de ecossistemas, reflorestação, preocupações com incêndios, preocupações com intervenção de desbastes ou de umas cabras que esteja, a pastar… Tudo isto, além de ser muito diverso, é bastante pesado. Temos na equipa quem tenha bastante experiência já na matéria, o que nos dá um certo conforto. E acreditamos que com um fundo da dimensão que estamos a prever, haja também ganhos de eficiência. É muito diferente gerir 1.000 hectares ou gerir 10.000 hectares ou gerir 50.000 hectares.

Ou, no vosso limite, 200 mil hectares…
Sim, ou 200.000 hectares. Logo pelo mapeamento dos fornecedores de serviços. Quem vai prestar serviços ou fazer determinado tipo de intervenções? Operações florestais possam existir. Quer dizer, se for para um território de 20 hectares eu faço um preço. E se for fazer para 2.000 hectares, faço outro. E se tiver a possibilidade de, além desses 2.000, deslocar-me um pouquinho mais para norte e fazer mais 3.000 noutra propriedade… Há ganhos de eficiência, economias de escala. Mesmo na submissão de projetos à União Europeia, para obtenção de apoios. E nós vamos ter uma equipa que vai estar a submeter todas estas interações.